第4章房地产评估

第四章房地产评估111钢结构钢筋混凝土结构砖混结构房屋——假日酒店房屋——饭店1房屋——办公楼1体育馆1民居1邓小平故居1构筑物——围墙及道路1构筑物——球场1111、广义的土地概念广义的土地是一个垂直剖面的概念，即土地是一个应当包括以地球表面为基点，上至大气层、下至地心的广阔领域。土地112、狭义的土地概念狭义的土地则是一个平面区域概念，即土地仅仅是指地球表面构成陆地部分的土壤层。111111大海——与土地基本无关高山——很难耕种111.了解房地产评估的基本内容和特点2.熟悉房地产评估的影响因素3.掌握收益法在房地产评估中的应用4.掌握市场法在房地产评估中的应用5.掌握成本法在房地产评估中的应用6.熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用本章学习目的和要求：第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及其处置第四节土地使用权评估的方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法一、房地产的概念：房地产是土地、建筑物和地上定着物。包括土地和地上建筑物两部分，表现形式有三种：单纯的土地，单纯的建筑物，土地与建筑物。欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。是实物、权益、区位三者的结合。第一节房地产评估概述第一节房地产评估概述实物(是房地产中看得见、摸得着的部分)如建筑物的结构、设备、装修、外观、土地形状、平整程度、基础设施完备程度等实物又可进一步分为有形的实体，该实体的质量以及组合完成的功能。权益（是房地产中无形的，不可触摸的部分，包括权利、利益、收益）如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权、相邻关系等区位（是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括它与重要场所如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等的距离）《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。二、房地产（不动产）的特征位置固定性耐用性保值增值趋势影响因素多样性投资大量性难以变现投资风险性单位价值高使用长期性政策限制性(受政策面因素影响较大)三、房地产的评估程序明确评估基本事项拟定评估工作方案实地勘察搜集资料选用评估方法评定估算确定评估结果，撰写评估说明和报告第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其性质土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。价值高低取决于它的载体，土地的特性和条件。土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。二、土地资产的分类及其特性（一）土地资产及其分类从评估的角度，土地是指包括地上、地下空间的地表，是一个立体的概念。从纵横两个方面认识。横向，水平投影面积。纵向地上、地下、地表。由于土地的用途、位置、开发程度不同而不同。1.按经济用途分类商业、工业、交通运输、公用事业、文教、科技和卫生、行政事业机关、生活住宅、园林风景游览区、公共休息、特殊用地（如军事设施、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地）等。二、土地资产的分类及其特性2.按经济地理位置分类市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区、还有特区、开发区、出口加工区、保税区等3.按所有权归属分为国家、集体所有土地，城市土地归国家所有，农村和城市郊区的土地，除有规定属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地、自留地、自留山也属集体所有。4.按利用程度（高度集约使用、正常使用、闲置未用、空地、使用不当的土地）5.按开发程度与开发趋势（已开发、未开发、列入市镇开发规划的土地）（二）土地资产的特性土地的特性房地产的特性房地产市场的特性。土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志为转移的自然属性。土地的经济特性是指人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的特性。1、土地的自然特性（1）土地面积的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）空间位置的不可移动性（固定性）（3）效用的持久性→价格具上升趋势（土地实用价值的永续性和增殖性）（4）效用的差异性（不可替代性）决定决定2、土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性三、土地资产价格体系地产是指土地资产在我国确切的提法应该是土地使用权资产（一）土地资产价格类型1.基准地价基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。各城镇按不同的土地级别、不同的地段，商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。①基准地价是一个区域性的平均价格。②是各类用地的平均地价（商业、工业、住宅）③是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格。④是单位土地面积的地价。2.标定地价标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料，采用一定方法评估宗地地价。①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价。②一般情况下，标定地价不进行大面积的评估只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估。③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。3.土地使用权出让底价。是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的依据和确认成交地价（或土地出让金）的基础。4.转让价格。是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者支付的一种价格。由交易双方决定的价格。5.出租价格地产出租价格亦称土地使用权租金价格表现形式两种：①土地使用者之间所形成的租金价格。②国家与土地使用者之间形成的租金价格。还有土地交易价格、抵押价格等。基准地价、标定地价、土地使用权出让底价既有联系又有区别。它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。★我国土地使用权价格体系1、基准地价（以考虑宏观区域因素为主）城镇大面积土地的平均地价，是标定地价评估的基础。2、标定地价（也称宗地价格，还考虑微观区位因素）在基准地价基础上，确定的具体宗地（根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的）在一定使用年期内的价格，市政府认定并公开的地价。3、出让底价是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方心态和投机等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低标价，是政府不公开的地价。4、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5、其他价格土地出租价格、土地交易价格、抵押价格上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。★目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可分为一级市场和二级市场。一级市场也称政府批租市场政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金。一级市场是政府垄断市场，与其相应的价格有：基准地价、标定地价、土地使用权出让底价，其价格由政府决定。二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，是竞争性市场。二级市场中的土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。土地使用权资产的评估就是转让价格、出租价格的评估。（二）土地资产价格的特点1.土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。2.土地价格主要由土地的需求决定。3.土地价格具有明显的区域性。4.土地价格的上涨性（地价呈不断增长趋势）。5.土地价格是地租的资本化6.地价与土地用途相关（受政策影响）7.地价具有个别性土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格的特征。★房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。1．地租理论（说明土地价值的产生）马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。①绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。——土地出让金②级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。③垄断地租：一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。地价的本质是地租的资本化四、影响地产价格的因素影响地产价格的因素很多，一般考虑以下几个因素：1.一般因素：共性因素包括：行政、社会、经济、政策、人口、心理、国际因素等经济因素：行政因素：①经济发展状况土地制度、住房制度②居民收入和消费水平城市规划、交通管制③物价变动地价政策、税收政策④储蓄和投资水平土地出让方式行政隶属变更等2.区域因素（与位置相关）主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。不同性质的用地，区域因素的影响程度和特点不同。①影响商业用地价格的区域因素商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、其他因素②影响住宅用地价格的区域因素位置、交通便捷度、基础设施保证度、公用设施完备度、环境质量、规划限制、其他建筑高度（地上建筑物可达到的最高高度，建筑物的高度应在城市规划规定的范围内）建筑密度（建筑覆盖率，土地上底层面积与全部土地面积的百分比）容积率（地块的建筑面积与地块总面积的比率）③影响我国工业用地价格的区域因素交通便捷度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量、规划限制、其他3.个别因素（自身因素）是指地产所表现的个别特殊的对地产价格产生影响的因素。位置地形地质（背阴、通风不畅、地形复杂、地质较差）面积地块形状（宽、深比例）土地利用（土地用途、容积率）土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般而言，同一土地级别内商业用地的地价≥住宅用地和工业用地的地价工业用地的地价≥农业用地的地价五、土地使用权评估的原则（一）替代原则土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定；由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后决定的价格来确定；可通过比较地块的条件及使用价值来确定。（二）最有效使用原则符合国家法律、法规和政策的规定条件下，土地的最适宜用途，最有效使用强。（三）变动原则（土地价格在变动中形成）（四）供需原则（价格独占性较强，替代性有限）（五）贡献原则按经济学边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同