第5章 房地产评估

东北财经大学出版社普通高等教育“十五”国家级规划教材高等院校本科财务管理专业教材新系目录5.1房地产评估概述5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用5.3收益途径及其方法在房地产评估中的应用5.4成本途径及其方法在房地产评估中的应用5.5其他方法在房地产评估中的应用5.1房地产评估概述•5.1.1房地产的评估特点土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称–1）土地及土地权利•（1）土地陆地及其空间的全部环境因素资源与资产自然供给和经济供给•（2）土地权利所有权(占有、使用、收益、处分)、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权•2）建筑物•房屋和构筑物•从资产评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利•土地和建筑物的联系5.1房地产评估概述5.1房地产评估概述•3）房地产特性地产(土地使用权)、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不动产。•（1）位置固定性。•（2）质量差异性。•（3）长期使用性。•（4）供求区域性。•（5）房地产利用的多方向性。•（6）房地产效益的级差性。•（7）政策限制性。•（8）房地产供给的相对垄断性。5.1房地产评估概述•5.1.2房地产评估原则预期原则、贡献原则、供求原则、替代原则、估价日期原则–1）合法性原则。•合法取得、合法使用、合法处分–2）最有效使用原则5.1房地产评估概述•5.1.3房地产价格及其影响因素–1）房地产价格及其种类房地产的价格指房地产的各个组成部分，以及房地产不同权属等价格的总称。•（1）按照房地产权益划分：所有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权、地役权、租赁权、典权等价格)•（2）按照房地产的实物形态划分：土地价格、建筑物价格和房地产价格•（3）按房地产价格表示的单位划分：总价格、单位价格、楼面地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积建筑总面积/土地总面积=容积率楼面地价=土地单价/容积率•（4）按照房地产的交易方式划分：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。5.1房地产评估概述5.1房地产评估概述–2）房地产价格的特征•（1）房地产价格是房地产权益的价格。•（2）房地产的价格有两种基本表现形式，即房地产交易价格和房地产租金价格。5.1房地产评估概述–3）影响房地产价格及评估价值的因素•（1）一般因素影响一定地区范围内所有房地产价格和评估值的一般的、普遍的、共同的因素。–①经济因素房地产业发展周期与国家经济发展周期总体趋势基本一致–②社会因素人口因素、社会福利水平、家庭结构、社会治安状况、金融环境–③行政因素住房政策、地价政策、城市规划、土地利用规划、税收政策•（2）区域因素某一特定区域内的自然条件与社会经济行政等因素相结合所产生的区域性特征。繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状况、区域环境等5.1房地产评估概述•（3）个别因素\宗地因素–①土地的个别因素区位（自然地理区位、社会经济区位）、面积、临街、土地形状、地质、地势、地形、容积率、土地使用年限–②建筑物的个别因素面积、结构、材料、形状、设计风格、设备、施工质量、周围环境的协调5.1房地产评估概述5.1房地产评估概述–5）房地产评估程序•（1）明确评估基本事项–①明确评估目的不同的评估目的下评估结构的价值内涵可能完全不同–②明确评估对象实体状态权益状态–③明确评估价值类型市场价值和非市场价值参数选择不同–④明确评估基准日现实性评估追溯性评估预测性评估–⑤签订评估委托协议或合同5.1房地产评估概述5.1房地产评估概述•（2）制订工作计划–①初选拟采用的评估途径及其方法–②确定评估投入的人员–③确定评估作业步骤及进度安排•（3）实地勘察与收集资料–①实地勘察位置及周围环境地产使用状况–②收集资料普遍影响、区域影响（地理位置、市场供求）、个体资料、交易实例•（4）测算待评估资产评估价值相互对照、验证•（5）综合分析确定评估结果平均取值以某种结果为基础，根据经验和实际情况调整修正•（6）撰写房地产评估报告5.1房地产评估概述5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用•5.2.1市场售价类比法在房地产评估中的应用–1）市场售价类比法的基本思路与一般数学式－市场比较法、交易案例比较法－将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值－公式：交易情况、区域因素、个别因素、交易日期、容积率、土地使用年限5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用)15(参照物交易日价格指数格指数待估地产评估基准日价参照物个别因素值待估地产个别因素值参照物区域因素值待估地产区域因素值参照物交易情况正常交易情况参照物交易价值待估房地产评估价值–适用条件：完善的房地产市场，并能在市场上搜集到大量的交易资料和参照物。–不适用：•在没有房地产交易的地方或在较长一段时间没有发生房地产交易或在农村等房地产交易发生较少的地区•对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑•对那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙•风景名胜区土地和矿产资源用地•图书馆、体育馆、学校等公益性建筑5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用–2）市场售价类比法的评估步骤•（1）广泛搜集房地产交易资料。经常性的积累表格形式•（2）选择可供比较的交易实例作为参照物。同一供需圈同一交易类型、用途相同、结构相同属于正常交易或可修正为正常交易近期交易区域特征、个别特征相近5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用–例题：现有一商业区中的商场需要评估其市场价值，有一下5个交易实例，试选择可作为可比案例的实例：1.面积1100平方米，近期出租，年租金90万元2.面积2500平方米，三年前出租，年租金160万元3.面积5000平方米，现在空置4.面积1100平方米，近期出租，年租金每平方米660元，位于3公里以外的另一居住区5.面积1500平方米，近期出售，买价1400万元5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用•（3）进行市场交易情况修正。特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：①有特别利害关系人之间的交易,如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易,通常价格偏低。②有特殊动机的交易,如急于脱手的价格往往偏低,急于购买的价格往往偏高。③有意为逃避交易税,签订是虚假交易合同,造成交易价格偏低。④买方和卖方不了解市场行情,盲目购买或出售,使交易价格偏高或偏低。5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用–例题：在某宗房地产交易中，买卖双方在合同中约定买方付给卖方总价100万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常交易价的8％，买方承担的税费为正常交易价格的5％，则该宗房地产交易的正常成交价格是多少？5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用•（4）进行交易日期修正。房地产价格指数•（5）进行区域因素修正。直接比较法间接比较法（6）进行个别因素修正。容积率5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用北京市基准地价容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数商业综合居住商业综合居住商业综合居住商业综合居住商业综合居住0.11.51.41.42.11.01.01.04.10.70.90.96.10.70.80.98.10.60.80.80.21.51.41.42.21.01.01.04.20.70.90.96.20.70.80.98.20.60.80.80.31.41.41.42.30.91.01.04.30.70.90.96.30.70.80.98.30.60.80.80.41.41.31.32.40.91.01.04.40.70.90.96.40.70.80.98.40.60.80.80.51.41.31.32.50.90.90.94.50.70.90.96.50.70.80.98.50.60.80.80.61.31.31.32.60.90.90.94.60.70.90.96.60.60.80.98.60.60.80.80.71.31.31.22.70.90.90.94.70.70.90.96.70.60.80.98.70.60.80.80.81.31.21.22.80.90.90.94.80.70.90.96.80.60.80.98.80.60.80.80.91.31.21.22.90.90.90.94.90.70.90.96.90.60.80.98.90.60.80.81.01.21.21.23.00.80.90.95.00.70.90.97.00.60.80.99.00.60.80.81.11.21.21.23.10.80.90.95.10.70.90.97.10.60.80.99.10.60.80.81.21.21.11.13.20.80.90.95.20.70.90.97.20.60.80.99.20.50.80.81.31.21.11.13.30.80.90.95.30.70.90.97.30.60.80.99.30.50.70.81.41.11.11.13.40.80.90.95.40.70.90.97.40.60.80.99.40.50.70.81.51.11.11.13.50.80.90.95.50.70.90.97.50.60.80.99.50.50.70.81.61.11.11.13.60.80.90.95.60.70.90.97.60.60.80.99.60.50.70.81.71.11.01.03.70.80.90.95.70.70.80.97.70.60.80.89.70.50.70.81.81.01.01.03.80.80.90.95.80.70.80.97.80.60.80.89.80.50.70.81.91.01.01.03.90.80.90.95.90.70.80.97.90.60.80.89.90.50.70.82.01.01.01.04.00.70.90.96.00.70.80.98.00.60.80.810.00.50.70.8•（7）确定待评估房地产评估价值。–3）市场售价类比法的估价案例5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用)25(])1(11[])1(11[Nnrry土地使用年限修正5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用•例题：有待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地，具体情况如下：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素168019991%1.301%2610199901.10-1%370019985%1.40-2%4680200001-1%-1%57502001-1%1.602%6700200201.31%0%待估20020%1.100%•另调查，该市的容积率与地价的关系为：当容积率在1－1.5之间时，每增加0.1宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比1.5时的地价增加3％。该市的地价指数如下，试评估该宗地2002年时的价格。5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用地价指数表时间1996199719981999200020012002指数1001031071101081071125.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用•5.2.2基准地价修正系数法及其估价步骤–1）基准地价修正系数法的含义利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等有关资料和数据,按照替代原则,将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法。基准地价:某级别或均质地域内分用途的土地使用权的平均价格，由三个部分组成：⑴土地出让金⑵基础设施配套费⑶土地开发及其他费用,包括平整土地费用、征地拆迁费用等。5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用基准地价系数修正法