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房地产开发与经营第8章房地产融资本章从房地产融资的概念入手，分析了房地产融资与一般融资的区别，并对房地产融资进行了分类。从房地产融资的资金来源、融资结构、融资方式、融资成本以及运用融资策略来控制融资风险等角度出发，对房地产融资的一系列相关问题进行了较为深入的探讨。本章内容提要房地产融资的风险管理房地产融资的成本管理房地产融资的主要方式房地产融资的资金来源房地产融资概论重点问题房地产融资的概念从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。8.1房地产融资概论房地产融资的分类8.1房地产融资概论其他分类方式-房地产企业融资-房地产项目融资-借贷性融资和投资性融资-货币性融资和实物性融资……-直接融资-间接融资房地产融资的特点8.1房地产融资概论融资规模大1偿还期较长2资金缺乏流动性3高风险高收益48.2房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产企业的一般性资金来源房地产企业区别一般企业的资金来源•企业自有资金•政府财政资金•银行贷款•股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式•其他资金来源•房地产抵押贷款•售后回租•预售资金•其他筹资方式•银行贷款融资•信托融资•股票融资•房地产债券融资8.3房地产融资的主要方式银行贷款融资概念是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。融资的基本条件对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件：(1)房地产企业应满足的融资条件(2)房地产开发项目应满足的条件8.3房地产融资的主要方式信托融资概念从资金信托的角度房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。从财产信托的角度房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。8.3房地产融资的主要方式房地产信托融资的优势8.3房地产融资的主要方式优势1信托融资创新空间宽广，并有巨大的灵活性。2可以通过信托解决，增大市场供需双方的选择空间。3不受银行贷款对企业自有资金不低于开发项目总投资30%的约束，也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。股权证券化信托股权投资类信托权益转让模式混合型信托抵押贷款类信托类型8.3房地产融资的主要方式房地产信托的运营模式股票融资8.3房地产融资的主要方式股票分类按股票所代表的股东权利按票面是否记载金额按是否记载股东姓名记名股票和不记名股票普通股股票和优先股股票有面值股票和无面值股票房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。股票融资8.3房地产融资的主要方式Title-直接发行-间接发行-平价发行-折价发行-溢价发行-募集设立公司发行-募集新股公开发行-无偿增资发行-可转换公司债券-准备阶段-审批阶段-实施阶段房地产债券融资房地产债券的概念房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。8.3房地产融资的主要方式房地产债券分类8.3房地产融资的主要方式依据按发行主体分类•政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等按偿还期限分类•短期债券、中期债券、长期债券按计息方式分类•附息债券和贴现债券按有无担保分类•信用债券和担保债券按是否记名分类•记名债券和不记名债券类型按债券形态分类•实物债券、凭证式债券和记账式债券房地产债券的发行方式•直接发行与间接发行•公募发行与私募发行8.3房地产融资的主要方式房地产债券的发行程序按法定程序形成有关决议制定发行章程提出发行申请取得资信等级证明确定委托发行代理机构发布募集公告印制债券发行及善后工作8.3房地产融资的主要方式8.3房地产融资的成本管理房地产融资的决策分析银行贷款融资与信托融资的成本分析房地产融资的成本管理直接融资与间接融资的成本分析不同融资方式的成本比较我国房地产融资中的主要风险8.4房地产融资的风险管理主要风险类型政治风险市场和经营风险财务风险道德和信用风险风险产生的原因房地产开发资金过多依赖银行贷款；土地储备制度不完善；个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；商业银行和其他金融机构存在经营行为问题。房地产私募资金的风险8.5房地产融资的风险管理房地产企业对土地的经营模式-房地产上市融资的模式，商业模式、现金流模式等投资者对房地产企业的基本评估房地产企业的现金流房地产私募资金的风险房地产企业重组投资者投资者与房地产企业之间的合作关系8.5房地产融资的风险管理风险管理8.5房地产融资的风险管理私人住房按揭贷款的风险管理房地产开发贷款的风险管理房地产基金的风险管理融资贷款信托股票债券风险关键术语复习思考题1.我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？2.请对比分析不同类型的房地产融资成本3.房地产开发成本由哪些项组成？不同融资方式的成本区别在哪里？4.房地产融资与一般性企业融资的相同点及区别是什么？5.不同类型房地产的融资风险是什么？如何降低融资风险？6.采用商业企业融资方案的技术经济评价模式，对房地产企业融资决策进行案例分析，对不同投资组合进行成本及收益分析，选择最佳的融资方案。