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第八章房屋修缮管理重庆工学院工商管理学院2008.8第七章房屋修缮管理2章节内容房屋修缮管理概述房屋完损等级评定与危房鉴定房屋修缮工程房屋的日常养护第七章房屋修缮管理3第1节房屋修缮管理概述一.房屋的基本功能与损坏原因A.房屋的基本功能与要求①安全性②适用性③耐久性④艺术性龙湖香樟林第七章房屋修缮管理4第1节房屋修缮管理概述一.房屋的基本功能与损坏原因A.房屋损坏的现象及原因①外部损坏②内部损坏③自然损坏④人为损坏指房屋的外露部位的损坏、起壳、锈蚀及破坏等现象。第七章房屋修缮管理5第1节房屋修缮管理概述一.房屋的基本功能与损坏原因A.房屋损坏的现象及原因①外部损坏②内部损坏③自然损坏④人为损坏指房屋的内部结构、设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏等现象。第七章房屋修缮管理6第1节房屋修缮管理概述一.房屋的基本功能与损坏原因A.房屋损坏的现象及原因①外部损坏②内部损坏③自然损坏④人为损坏气候因素：生物因素：地理因素：灾害因素：第七章房屋修缮管理7第1节房屋修缮管理概述一.房屋的基本功能与损坏原因A.房屋损坏的现象及原因①外部损坏②内部损坏③自然损坏④人为损坏使用不当：设计与施工质量的低劣：预防保养不善：第七章房屋修缮管理8第1节房屋修缮管理概述二.房屋修缮与修缮管理A.房屋修缮指房屋自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋使用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。第七章房屋修缮管理9第1节房屋修缮管理概述二.房屋修缮与修缮管理B.房屋修缮特点工作受限经常性工作新材料改进结构与装修技术要求高生产和房屋的双重性多工种交叉作业第七章房屋修缮管理10第1节房屋修缮管理概述二.房屋修缮与修缮管理B.房屋修缮管理指物业服务企业根据国家对房屋维修管理的要求和技术标准，按照一定的科学管理程序，对企业所经营管理的房屋进行维护、修缮的各种活动所进行的管理。第七章房屋修缮管理11第1节房屋修缮管理概述二.房屋修缮与修缮管理B.房屋修缮管理原则用户第一、服务第一经济、合理、安全、实用区别对待第七章房屋修缮管理12第1节房屋修缮管理概述三.房屋修缮管理内容A.房屋修缮计划管理修缮计划制定房屋修缮资金管理第七章房屋修缮管理13第1节房屋修缮管理概述三.房屋修缮管理内容B.房屋修缮质量管理强化修缮工程质量监督加强修缮工程质量检查和验收完善修缮工程质量保修制度第七章房屋修缮管理14第1节房屋修缮管理概述三.房屋修缮管理内容C.房屋修缮施工管理指物业服务企业为实现房屋修缮的总目标，针对修缮工程的施工而进行的计划、组织、指挥、调节和监督等管理工作。包括：施工计划管理、组织管理、安全管理、设备管理、成本核算管理等第七章房屋修缮管理15第1节房屋修缮管理概述四.房屋修缮责任的划分指为确定物业服务企业、业主和使用人应分别承担的修缮责任和担负修缮费用的界限。第七章房屋修缮管理16案例内容－－业主不愿配合公共部位维修怎么办？某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系，都被业主拒之门外。维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。业主认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。第七章房屋修缮管理17案例分析纠纷的处理:态度要谦恭，处处表现出对业主的尊重，让业主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解，不愿配合，就应介绍相关物业管理法规，让业主了解配合物业管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽的义务。如何避免?最好是在设计开发阶段，物业管理公司就已介入，从利于物业管理的角度提出设计方案。本案例里，业主提出改造雨水干管的要求并不过分，物业管理公司也应拿出改造方案，一劳永逸地解决这种设计上的不合理。当然，这样的改造方案必然会牵扯到较大的费用，应征得业主委员会的同意，或开发商的支持。第七章房屋修缮管理18第2节房屋完损等级评定一.房屋完损等级评定指按照城乡建设规定的统一标准及方法，通过目观、检测和定量、定性分析，对现有房屋的完好或损坏程度进行综合性评价并划分等级，即房屋的质量等级。第七章房屋修缮管理19第2节房屋完损等级评定一.房屋完损等级评定A.房屋完损等级分类完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房第七章房屋修缮管理20第2节房屋完损等级评定一.房屋完损等级评定B.房屋完损等级评定方法A.结构部分B.装修部分C.设备部分第七章房屋修缮管理21第2节房屋完损等级评定一.房屋完损等级评定B.房屋完损等级评定指数A.房屋完好率：B.房屋危险率：％总房屋建筑面积本完好房屋建筑面积完好房屋建筑面积＋基房屋完好率＝100％总房屋建筑面积危险房屋建筑面积危房率＝100第七章房屋修缮管理22第2节房屋完损等级评定二.危房鉴定与管理A.危房鉴定机构由房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构。第七章房屋修缮管理23第2节房屋完损等级评定二.危房鉴定与管理B.危房鉴定危房分类：鉴定单位：鉴定原则：危险范围判定：整幢危房：局部危房：第七章房屋修缮管理24第2节房屋完损等级评定二.危房鉴定与管理B.危房鉴定鉴定单位：幢计量单位：建筑面积危房分类：鉴定单位：鉴定原则：危险范围判定：第七章房屋修缮管理25第2节房屋完损等级评定二.危房鉴定与管理B.危房鉴定综合判定；危险相关性；影响因素。危房分类：鉴定单位：鉴定原则：危险范围判定：第七章房屋修缮管理26第2节房屋完损等级评定二.危房鉴定与管理B.危房鉴定整幢危房：局部危房：危险点：危房分类：鉴定单位：鉴定原则：危险范围判定：第七章房屋修缮管理27第2节房屋完损等级评定二.危房鉴定与管理C.危房管理观察使用：处理使用：停止使用：整体拆除：龙湖香樟林第七章房屋修缮管理28第3节房屋修缮工程一.房屋修缮工程分类按房屋完损状况和工程性质：①翻修工程②大修工程③中修工程④小修工程⑤综合维修工程第七章房屋修缮管理29第3节房屋修缮工程一.房屋修缮工程分类按房屋结构性质：①承重结构修缮②非承重结构修缮第七章房屋修缮管理30第3节房屋修缮工程一.房屋修缮工程分类按经营管理性质：①恢复性修缮②赔偿性修缮③改善性修缮④救灾性修缮⑤返工性修缮第七章房屋修缮管理31第3节房屋修缮工程二.房屋修缮标准①主体工程②木门窗及装修工程③楼地面工程④屋面工程⑤抹灰工程⑥油漆粉饰工程⑦水电卫暖等设备工程⑧金属构建⑨其他工作第七章房屋修缮管理32第4节房屋日常养护一.含义指为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是房屋修缮管理的重要环节。第七章房屋修缮管理33第4节房屋日常养护二.类型零星养护：指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修。方式：维修人员走访住户；住户随时报修。特点：修理范围广，项目零星分散，时间紧，要求及时，具有经常性的服务性质。第七章房屋修缮管理34第4节房屋日常养护二.类型计划养护：指依据房屋各种构件、部件合理的使用年限，为保证房屋的正常使用及延长其使用寿命而进行科学的修缮养护工作。特点：定期进行检修保养。第七章房屋修缮管理35第4节房屋日常养护二.类型季节性养护：指依据季节性发生的具体房屋损坏，为保证房屋的正常使用及延长其使用寿命而进行科学的预防保养工作。特点：季节性预防保养。第七章房屋修缮管理36第4节房屋日常养护三.考核指标定量指标：经费指标：服务指标：走访查房率、养护计划率、养护及时率安全指标：第七章房屋修缮管理37案例内容－－污水管道返水怎么办？一天上午，某室业主给某物业管理公司打来电话，说发现厨房和洗手间内的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求即刻处理。几分钟后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识。业主对物业公司的处理表示满意。问题解决了，但污水管返水因何而起呢？第七章房屋修缮管理38物业管理具体工作中，污水管道返水、堵塞是较为常见的故障。这类故障往往会给业主用户的生活、工作带来许多的不便，无形中增加了物业管理公司工程部门的工作量，因此，在维修中对其原因的分析和彻底根治，就显得尤为重要。一般来讲，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有这样几种情况：一是建设施工阶段不文明施工造成的；二是在业主用户装修阶段的不文明行为造成的；三是业主用户使用不当造成的；四是设计或用材不合理造成的。避免上述情况的出现，物业管理公司应在前期介入阶段就针对设计或用材提出合理化建议；在项目施工建设阶段加强督察，在接管验收阶段认真查验；加强装修阶段的管理巡查，制止不文明的行为出现；业主用户入住后，加强正确使用方法的宣传教育。在日常维修养护中，加强巡视，及时解决隐患；对业主用户的报修，除及时到达服务外，故障排除后，还应仔细分析原因，争取彻底根除。案例分析