第8讲房地产泡沫

2013年5月7日第8讲房地产市场泡沫：经验与反思2二、我国房地产泡沫成因三、历史上著名的房地产泡沫五、我国房地产去泡沫化的策略一、我国房地产市场泡沫及测算方法四、日本的启示3100万在世界各地可以买什么样的房子?1、阿根廷布宜诺斯艾利斯市中心美元价格：14.9万元说明：这所房子经过装修，就在艾尔森特罗，距科隆剧院仅两个街区。4.智利比亚里第九区美元价格：11万元三卧室三浴室说明：这所房子在比亚里镇，周围有着世界一流的田野。5俄罗斯莫斯科ChystyePrudy区美元价格：约15.2万元两卧室两浴室说明：这所房子就位于莫斯科市中心。6南非东开普省杰弗里湾美元价格：约15.22万元五卧室三浴室说明：这所房子里有烧烤、花园，他还是离世界上最棒的冲浪点之一很近。7澳大利亚新南威尔士州德尼利昆美元价格：约14.44万元五卧室三浴室说明：在德尼利昆镇附近有一块27英亩的农场。澳大利亚还提供住房贷款业务。8葡萄牙阿连特茹埃武拉美元价格：约15.05万元两卧室一浴室说明：这所方子位于维也纳堡阿列提住的甜村。9印度尼西亚巴厘罗威那美元价格：约10.7万元四卧室两浴室说明：这是一所私人别墅，周围有芭蕉和香蕉树，还有各种各样的游泳池。10克罗地亚伊斯特里亚波里克美元价格：约15.07万元三卧室两浴室说明：这是一所有三个房间的公寓，距海滩只有三分钟的路程，附近还有游艇。11新西兰福克星，美元价格：约12.55万四卧室两浴室说明：这是一所时髦的四卧室房。12在中国首都北京,100万人民币可以买到？？？？？？？13一、我国房地产泡沫及其测算方法美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。[。14房地产泡沫的测算（一）从住房存量价值占ＧＤＰ的比值考察房地产泡沫程度某财经报刊发表的文章认为，中国的住房存量价值占GDP的350%，和20年前日本房地产泡沫破裂前的水平基本相当，中国房地产市场泡沫成份的确过大，并有步日本经济危机的后尘。我们估算调整后的住房存量价值约占2010年GDP的75%。美国的住房存量为GDP的170%，德国为270%，日本为200%。152012年70大中城市住宅销售价格环比变动162012年，楼市呈现了量价齐升的局面，个别地区出现了非旺发抢房潮。摩根大通预测，2013年，随着房地产市场的逐渐企稳回升，预计全国房价将温和上涨5%左右，我国房地产市场泡沫呈现出断续扩大的趋势。2012年楼市成效量稳步上升17房地产泡沫的测算（二）从房价与收入的比值考察房地产泡沫程度房价收入比=住宅价格居民有效购买力住宅销售单位面积价格*城镇人均住宅建筑面积*家庭平均人口城镇居民年人均可支配收入*家庭平均人口住宅销售单位面积价格*城镇人均住宅建筑面积城镇居民年人均可支配收入＝181991－2006年我国平均房价收入比（5.35－7.26）年份人均住房面积每户家庭平均人口数每户平均住房面积每户住房总价家庭人均全部年收入每户家庭年总收入房价收入比Ｍ2/户人/户Ｍ2/户元/户元/人元/户199114.23.4348.736832.9217135875.596.27199214.83.3749.949696.5420326847.847.26199315.23.3150.360788.625838549.737.11199415.73.2851.561488.58350211486.565.35199516.33.2352.679440.18428813850.245.741996173.254.487288.174845155045.63199717.83.1956.8101639.78518816549.726.14199818.73.1659.1109556.57545817247.286.35199919.43.1460.9113121.01588818488.326.12200020.33.1363.5123773.97629619706.486.28200120.83.164.5130056.16686921293.96.11200222.83.0469.3145000.7817724858.085.83200323.73.0171.3156727.39906127273.615.752004252.9874.519429610129301846.44200526.12.9677.322690111321335096.77200627.32.9580.525120912719375226.7[1]数据来源：《中国统计年鉴》1992－2007各年。192001－2006年我国不同收入层次房价收入比年份全国平均最低收入户低收入户中等偏下户中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户20016.2814.7610.818.56.675.264.172.9520026.1114.810.798.426.555.114.022.7620035.7518.8512.379.136.724.983.72.2220046.4421.1413.8810.157.455.494.042.3720056.7722.6914.7410.687.755.644.12.4520066.72214.3210.517.75.64.112.44202002－2011年我国房价收入比变动情况（7.4）1]212011年我国各大城市房价收入比排名情况0246810121416深圳厦门杭州上海北京福州天津广州海口南京宁波房价收入比22二、我国房地产泡沫成因分析表4我国与其它发达国家首次购房年龄对比国家或地区中国日本美国英国德国比利时台湾首次购房年龄26－28423137423536（一）供求关系不平衡使房地产成为泡沫经济的载体第一，消费刚性需求正在不断加大，“成家立业”催生大量住宅需求。23我国80后购房父母资助比例24近年来我国楼市新开工情况及预测25第二，在房地产投机活动中获利的投机者，有一部分人获利套现后，往往抵挡不住高额回报利润的诱惑，会连本带利多次返回房地产市场，进行滚动式投机活动，以获取更为丰厚的高额利润.第三，银行等金融业在房地产升温的过程中，起到了推波助澜的作用。26（二）灰色收入进一步刺激了房地产泡沫的扩大27（三）真实需求转向投机性需求加大了房地产泡沫成份（四）较低的交易费用降低了房地产泡沫的风险28三、世界历史上几大著名的泡沫１、郁金香泡沫1637（5900%）２、日本江户时代的元禄泡沫３、法国密西西比泡沫４、英国南海股票泡沫５、美国弗罗里达泡沫、6、日本80年代房地产泡沫7、墨西哥为主的中南美洲泡沫8、亚洲金融危机9、美国互联网泡沫10、美国次贷危机29四、日本的启示（一）房地产泡沫的结构特征：地价上涨的传导301985年以前日本城市地价变动的三个阶段31（二）城市化率成为催生房地产泡沫的新动力日本当年形成泡沫的主要原因之一在于“城市化进程”的加快。在城市化进程中，城市房价，尤其是核心城市房价总体会快速上涨。85年，日本的城市化率为76.7%，城市化进程已经接近尾声，而目前中国的城市化率仅为45%，城市化进程正在处于加速阶段。随着城市化继续快速提高，中国城市的房价总体是处于上涨过程中的.日本城市化进程（1947－2000）32日本人口净迁入三大都市圈及东京的情况（1956－2002）33日本房地产泡沫破灭的惨重代价日本企业破产倒闭情况34日本的措施与补救办法（三）高增长转为稳增长带来的汇率变动在第一次石油危机以前，日本宏观经济年均增长率超过10%，但是从第一次石油危机开始，日本的实质GDP增长率下降到4%左右的水平。日本在战后进入工业化进程和城市化进程的高潮，这一时期最为显著的特点就是基础设施建设滞后，产品供不应求，国内缺乏资金，投资利润率高涨。353637五、我国房地产去泡沫化的策略建立房价收入比预警机制，使房地产调控更具针对性。采取灵活的调控手段，提高房地产市场去泡沫化的能力。借鉴日本经验，建立住宅分类供应体系。在城市化进程中，合理引导农村人口向城市流动的方向。吸取日本“广场协议”的教训，适应稳定人民币汇率。38课堂讨论：中国房地产是否存在严重泡沫？是否会引发经济危机？39课外读物：１、《泡沫经济与金融危机》，徐滇庆，中国人民大学出版社２、《房地产泡沫——理论预警和治理》，吴德进，社会科学文献出版社出版。40谢谢！