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1第九章国外及中国香港地区房地产经纪经验与借鉴第一节美国房地产经纪第二节日本房地产经纪第三节香港房地产经纪2第一节美国房地产经纪业•美国早期的房地产交易，主要由律师和公证人为买卖双方作见证，并处理产权转让等具体事宜。后来，介绍房地产买卖的房地产经纪人逐步熟悉了房地产方面的法律以及产权转让程序，除了买卖居间，并能为交易双方办理产权过户。这样，在房地产的交易中，房地产经纪人渐渐取代了律师和公证人，房地产经纪也就成为房地产交易的中介环节。•目前的美国房地产经纪行业规模庞大，在美国的房地产行业中起着非常显著的作用，行业运作也十分规范，具有较高的社会地位。为了充分保护购房者的权益，美国法律规定了房地产交易中的信息披露制度。美国的各种房地产行业协会在行业管理中起着举足轻重的作用，其中房地产协会成立于1908年，其立会宗旨主要是提高房地产从业人员的专业水平；另一个协会是成立于1947年的房地产经纪业组织，主要负责实施行业管理。3一、美国房地产经纪的基本制度（一）执业资质与教育训练制度1．执业牌照制度•为了保证房地产业的健康发展，美国房地产经纪业建立严格的执业牌照管理制度。美国法律规定替他人买卖房屋必须持有房地产经纪人牌照，只有一些银行、律师等法律规定的可以替他人买卖房屋的个人和机构除外，同时这些法律对这种例外情况也做出了限制，例如某些州规定这类个人和机构一年内交易不能超过8宗。这样就保证了房地产经纪业从业人员的基本素质，避免了一些机构和个人擅自从事房地产交易的中介活动。•美国的房地产经纪人有销售员和经纪人之分。4一、美国房地产经纪的基本制度（一）执业资质与教育训练制度2．资格考试制度•在美国，两类房地产经纪人取得执照的资格不同，但都要先经过房地产经纪人执照的考试，考试通过才可以领取执照，从事经纪事业。因此房地产经纪人考试制度是执业牌照管理的核心所在。•（1）考试资格•在美国，无论是销售员还是经纪人申请执照都要符合一定的条件，包括年龄、品行、学历、考试成绩等方面的要求，方可取得执照。5（1）考试资格•若要取得经纪人执照，要求大学毕业或同等学历，受过专业知识的训练，从事房地产业两年以上，修完有关房地产的一定数目的核心课程（各州规定数目有所不同），在取得销售员资格后须经过一定年限（一般为2-4年）方能参加房地产经纪人考试，在大多数州还要完成考试管理机构提供的成人教育课程。在考试资格确认过程中，美国特别重视对报名者职业道德的审查，凡有犯罪记录或其他不良记录的人都不得参加房地产经纪人考试。此外，取得执照的房地产经纪人还要定期参加测试，接受再教育，以保证房地产经纪人的专业水准和服务质量。6（2）考试内容•美国房地产经纪人考试内容主要包括：财产权利关系、土地利用控制与规则、房地产估价与市场分析、理财、经纪人法律、法定信息披露、合同、产权转让、房地产实务、房地产应用数学以及相关领域的专业知识。7（3）考试组织•各州一般都有专门的由政府有关部门批准的非赢利机构来组织房地产经纪人考试，考试周期及具体时间安排各州也不尽相同。这个组织拥有大量房地产经纪方面的专业人士负责考试命题、确定合格标准等，但是最后都需经该政府部门审定。83．注册制度•考试机构发牌照后，房地产经纪人还不能执业，必须在一个房地产经纪机构工作，填写一张申请表，经房地产经纪机构报到发牌照部门进行注册后才能执业。以后还要定期（一般为2-4年）到发牌照部门进行续期注册，续期注册要参加继续教育，有的州还要重新进行考试，其考试内容主要涉及一些新的法律、法规和规定，较初次考牌照时要容易的多。政府要定期向社会公布房地产经纪人牌照的注册情况。9（二）佣金制度•在美国，房地产经纪业务的佣金率通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型而定。一般来说，对未开发土地的转让销售佣金率为6%-10%，独户住宅的佣金率为3%-8%，大型商用房地产的佣金率为3%-6%。•佣金率和牵涉到买卖双方的有关内容通常都记入销售契约之中。销售契约是由经纪人和卖方签订的建立代理关系的合同，用以明确双方的责任和义务。合同规定经纪人为代理人，卖方为委托人，代理人代表委托人同第三者发生关系。委托授权代理人从事某些活动，且活动范围不能超过授权规定，房地产经纪人通常被房地产的卖主授权寻找买主，偶尔买方也授权代理人替其寻找待售的房地产。10（二）佣金制度•商业性房地产租赁，经纪人一般收取年租金的6%作为佣金，并且在随后的几年内，每年按照递减的比例收取。•房地产经纪人完成经纪业务后，由房地产经纪机构收取佣金。房地产经纪人可以得到佣金的50%-90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有者或其授权者确定，一般来讲在机构内资历越深、成交业绩越突出的经纪人分得的佣金比例就越高，而且在机构内部自己有独立的办公室，同时在不同的销售和代理方式下，经纪人最终获得的佣金比例也会有所不同。•根据美国反托拉斯法案的规定，房地产经纪机构负责人之间不能互相交流其与经纪人的分成比例及收取客户多少佣金，防止形成垄断。11（三）联合销售制度•在美国，房地产销售中占主流的是房地产经纪人的独家代理制度。在这种代理制度下，无论谁实现了房屋销售，签约经纪人都可以获得相应的佣金，因此房地产经纪人愿意将房源信息完全公开。这是在市场竞争机制作用下产生多赢的结果。这一机制从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。美国房源信息共享主要是通过多重房源上市服务系统（MulptipleListingService）来实现的。各州都建立了MLS系统，房地产经纪人协会会员交纳相应的服务费后，可以凭会员个人密码钥匙打开所有系统上提供服务的密码锁，带领客户看房（美国房地产经纪人协会在MLS系统提供的房源上统一安装了电子密码锁）。房源信息只要进入MLS系统，根据行规即默认：别人在实现销售时，签约房地产经纪人愿与其分享佣金，因为是两人共同完成这笔交易，一般双方各得佣金的50%。此外，在一些房地产经纪人的行业组织提供的网站上也有类似的服务。12（四）执业保护制度•美国在房地产经纪的运作实践中形成了一套对行业从业者及机构的保护机制。主要包括以下几个方面：1．个人信用保障制度•房地产经纪人可以通过政府有关机构提供的个人信用状况报告书（CreditReport）获知购房者的个人信用状况，从而避免由此带来的风险。2．产权保险制度•通过产权保险公司查询房屋产权记录并提供产权保险凭证（TitleInsurancePolicy），来保障产权的合法性、真实性。因产权出现问题而导致的损失由产权保险公司（TitleInsuranceCompany）承担。13（四）执业保护制度3．房屋质量保证•房地产经纪人不对房屋质量进行保证，要求买房者自己进行调查，一般来讲房地产经纪人会建议购房者委托专业的房屋鉴定机构来对房屋质量进行鉴定并出具报告，由专业房屋鉴定机构对房屋质量问题负责（房屋质量鉴定人员也是通过专业资格考试取得资格的）。4．过失保险制度•房地产经纪机构一般通过过失保险转移来自业务上的风险，该险种以一宗交易为一个保单。每个房地产经纪人进入房地产机构时都要先交一笔保险费，然后以机构的名义向保险公司投保，这样当责任发生时便可以将风险转嫁给保险公司，减少经纪机构的经营风险。•房地产经纪人协会还推出了一系列合同示范文本，供房地产经纪人在经纪业务中全过程借鉴，把房地产经纪人可能承担的责任降至最低，确保房地产经纪人在法律上只处于中间人的地位。14（五）纠纷处理制度•消费者投诉房地产经纪人的渠道有两个：一是房地产经纪人协会；二是州房地产局或房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。两个组织都可以调处纠纷，并作出处罚决定。但两者不同的是，房地产仲裁委员会经政府授权，依法律规定行事，可以做出吊销牌照的处罚决定。房地产经纪人协会，除依法律进行行业自律外，还从规范行业的需要出发对会员提出高于法律的要求，房地产经纪人协会可对会员进行罚款或劝其退会，房地产经纪人协会虽无权吊销房地产经纪人牌照，但由于协会在行业中的影响，受其处罚的人很难再在经纪行业中从业，因此消费者一般会选择到房地产经纪人协会进行投诉。房地产经纪机构与房地产经纪人之间的佣金分配争议也可由房地产经纪人协会进行裁决。15（六）信誉及风险赔偿制度•美国法律规定，凡发现房地产经纪人或销售员在业务活动中有不实陈述、虚假承诺、多头代理、公私款项不分、以不法手段取得执照、有不良行为记载、做不实广告、因执照持有人疏忽大意对销售员监督不严而使客户权益受损、隐瞒实际利润等行为，均会受到暂停或吊销执照的处罚。•为了弥补经纪人的不良行为给他人造成的损失，许多州都设立了复原基金（RecoveryFund）。以使一般社会大众因某一持照房地产中介业者之行为而遭受经济损失时，可以通过收取复原金得到补偿，该基金由执照持有人每年缴纳一定的金额。赔偿基金用于经纪人因错误而造成不能赔偿的损失，当需要房地产经纪人进行赔偿时，则被告经纪人的执照会被暂时搁置，直到它偿还所赔款项及附带罚金、利息等。如果基金不足以赔偿所有的受害人，每个受害人都将按一定比例获得补偿。16二、美国房地产经纪业的法律规范•在美国，关于规范房地产经纪人的法律大致上有一般代理法规（Common-lawAgency）、契约法规（ContractPrinciples）、各州的执照法（StateLicensingLaws）、联邦法（FederalLaw）以及专业伦理法则（ProfessionalCodeofEthics）。•其中，房地产执照法为规范经纪业者的最严密的法令。该法的主要目的是通过规定发给中介业者执照所需符合的标准与所需具备的资格，来维持房地产业一定的专业水准，同时保护领有执照业者免受不公平或不正当的竞争。17三、美国房地产经纪业务的运作程序•房地产经纪人具体运作方式的不同使得房地产经纪人的运作程序也有所不同，但是美国的房地产经纪人完成一笔经纪业务一般都要经过以下程序（以买卖房屋为例）。•（一）接受委托•委托人一般都会通过经纪人协会介绍或上网挑选的方式选择经纪人，也可以通过经纪机构选择经纪人，做出选择后委托人与经纪人签订房地产委托代理合同，房地产经纪人就此开展经纪业务。18（二）信息传播•经纪人接受卖方委托后，立即着手将房屋推销出去，首先需要进行信息传播，将房子推到市场上销售。经纪人可以通过经纪人协会内部的刊物刊登有关信息，也可以在其他杂志、报纸、网上刊登广告。广告的内容主要由承接该房屋交易经纪人的情况介绍，一般包括姓名、性别、年龄、所学专业，于哪所大学毕业、从事房地产经纪人的资历，并用简短的语言表明该经纪人业务的特点。如某一经纪人毕业于某名牌大学建筑专业，或是某房地产经纪人协会的资深会员甚至理事，都可以在广告上有目的的宣传。对卖出的房屋，经纪人一般都要用担保性语言概括其基本特点乃至过人之处，并表示作为该房屋的推销员的一种荣幸之情，最后将自己的联系方式刊登在上面。•不管哪一种方式传播信息，信息的主要内容均会包括房屋的价格、结构、附属设施（如车库、游泳池）、外观、内部设置、周围环境以及该房屋所在地地区的税收、交通情况等，尽可能附上照片，包括外景和内景照片。此外，广告上还要说明卖主方便的时间，以便让对方（买主）自己来看房。正是由于房地产经纪人的信息传播活动，使得美国各类房源信息很容易就能被客户看得到，因此在美国无论是买房还是卖房都是非常方便、非常容易的。19•（三）检查房屋状况•找到买主之后，经纪人要请一名专业工程师到现场进行非常仔细的检查，如有无白蚁、房屋结构、管道设备给排水系统、供电和空调工作是否正常等，如果是抵押贷款买房，银行或是抵押贷款公司也同样会派专人来进行检查。•（四）查阅资料•卖房时，经纪人要调阅大量资料，如土地、规划等方面的档案，特别是产权方面的纪录，该房屋的权属状况。还有经纪人要审查买房人是否有支付能力，通过电脑系统查询买房人的信用状况、收入情况以及税收、贷款等个人财物信息，买房人的收入还可以支付多少利息，贷多少款等。20（五）评估房价•美国房地产评估是由经过专门训练的估价师进行的。经纪人替卖主卖房，必须进行评估，估价师按照有关规定对房地产进