第一章房地产估价概述

房地产估价管理学院/闫晶常熟理工学院本书内容提要概述房地产价格征、类型影响因素估价原则程序报告制度常熟理工学院估价方法市场比较法收益法成本法假设开发法基准地价法产生背景-90年代城镇住房制度改革房屋商品化政策初期形式（不规范）一是房地产估价师执业资格通过认定产生，没有通过严格的考试。二是估价机构属政府机构，房地产估价成为政府垄断性的行业。房地产估价发展综述发展综述房地产估价发展综述规范化发展实行了房地产估价师执业资格考试制度-1995年至今房地产估价师学会的成立房地产估价机构实行脱钩改制-2000年《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》-1999年发展综述房地产估价概述常熟理工学院第一章房地产估价相关概念房地产价格特征和类型房地产价格的影响因素房地产估价相关概念常熟理工学院第一节房地产概念房地产存在形态房地产类型房地产估价的概念及必要性房地产估价概述实物看得见、摸得着实体质量功能房地产概念房地产存在形态房地产类型房地产估价的概念及必要性1、房地产的概念（一）房地产指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体（实物）和依托于实物上的权益。是实物、权益和区位三者的综合体。无形、不可触摸权利、利益、收益权益载体主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权区位自然地理区位经济地理区位交通地理区位1、房地产的概念（二）土地从房地产估价的角度看，土地是指地球的表面及其地上、地下一定范围内的空间。地壳一定深度大气对流层土壤母质母岩土地的空间价值位置平整产权四至面积利用地势地质环境形状房地产估价概述房地产概念房地产存在形态房地产类型房地产估价的概念及必要性（三）建筑物建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。位置面积层数高度结构装修用途产权成新设备1、房地产的概念房地产估价概述房地产概念房地产存在形态房地产类型房地产估价的概念及必要性（四）其他地上定着物指与土地、建筑物不能分离，或虽分离但分离后会破坏土地、建筑物功能或完整性的物体。1、房地产的概念树木花草庭院假山围墙地下管线、设施房地产估价概述房地产概念房地产存在形态房地产类型房地产估价的概念及必要性2、房地产存在形态土地建筑物房地共分为三种存在形态：1、土地2、建筑物3、房地房地产估价概述房地产概念房地产存在形态房地产类型房地产估价的概念及必要性3、房地产类型用途居住房地产商业房地产办公房地产工业房地产综合房地产分类方式：用途、开发程度、有无收益及使用方式四种开发程度生地毛地熟地在建工程现房（含土地）房地产估价概述房地产概念房地产存在形态房地产类型房地产估价的概念及必要性3、房地产类型有无收益收益性房地产非收益性房地产使用方式出租型出售型营业型自用型房地产估价概述房地产概念房地产存在形态房地产类型房地产估价的概念及必要性房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的价值进行估计、推测或判断的活动。本质:房地产价格模拟过程估价=科学+艺术+经验4、房地产估价的概念房地产估价概述房地产概念房地产存在形态房地产类型房地产估价的概念及必要性房地产估价定义中的关键术语专业估价人员注册房地产估价师评估员估价目的委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。4、房地产估价的概念无签字权房地产估价概述房地产概念房地产存在形态房地产类型房地产估价的概念及必要性估价方法估价程序估价原则房地产估价的行为准则房地产估价的技术准则4、房地产估价的概念房地产估价概述房地产概念房地产存在形态房地产类型房地产估价的概念及必要性估价时点☻估价时点又称评估基准日、评估时日，是一个具体日期，是估价结果对应的日期，通常以年、月、日表示。☻估价时点需根据估价目的来确定。估价的作业日期是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。注意两者的区别！4、房地产估价的概念房地产估价概述房地产概念房地产存在形态房地产类型房地产估价的概念及必要性房地产估价的必要性5、房地产估价的必要性起初：房地产交易管理的需要现今：₪房地产交易的需要₪房地产抵押的需要₪房地产典当的需要₪房地产保险的需要₪房地产征用拆迁补偿的需要₪房地产纠纷和有关法律案件处理的需要₪企业发生有关经济行为的需要等房地产估价概述房地产概念房地产存在形态房地产类型房地产估价的概念及必要性房地产价格特征与类型常熟理工学院第二节房地产价格的含义和形成条件、基础房地产价格特征房地产价格类型房地产价格概念及形成条件房地产价格的含义和形成条件、基础房地产价格特征房地产价格类型（一）房地产价格：指在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值和相应的土地使用权价格的综合性货币表现1、物化劳动及活劳动价值2、土地使用权价格（二）房地产价格形成条件：有用性有效需求相对稀缺性要素一要素二要素三房地产估价概述房地产价格形成理论基础房地产价格的含义和形成条件、基础房地产价格特征房地产价格类型供需决定论收益决定论劳动价值论效用决定论成本法市场法收益法房地产估价概述房地产价格特征♪区位性♪权益性♪长期性♪个别性♪双重性♪关联性♪敏感性♪增值性与一般物价共同之处：—都是价格—都有波动—按质论价房地产价格的含义和形成条件房地产价格特征房地产价格类型房地产估价概述①成交价格：房地产交易双方实际达成交易的价格②市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果③评估价格：估价人员对房地产客观合理价格或价值做出的一种估算和判定④公开市场价值：为在公开市场上最可能形成的价格（1）根据形成基础不同的分类成交价格市场价格评估价格公开市场价值成交价格围绕市场价格上下波动一个良好的评估价=正常成交价=市场价格1、房地产价值价格和价格种类房地产价格的含义和形成条件房地产价格特征房地产价格类型房地产估价概述1、房地产价值价格和价格种类（2）根据不同用途的分类买卖价抵押价租赁价保险价典当价课税价征用价买卖价：以买卖方式方法支付或收取的货币额、商品或其他有价物抵押价：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值租赁价：常称为租金，单纯土地称为地租，房地混合时称为房租保险价：是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值典当价：是设定典权时，由典权人支付给出典人的金额课税价：为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值征用价：是政府强制征用房地产给予的补偿金房地产价格的含义和形成条件房地产价格特征房地产价格类型房地产估价概述1、房地产价值价格和价格种类（3）根据实物形态不同的分类土地价格、建筑物价格、房地价格（4）根据权益不同的分类所有权价格、使用权价格、抵押价格等（6）根据交易时状态不同的分类期房价格、现房价格（5）根据交易方式不同的分类招标价格、挂牌价格、拍卖价格、协议价格房地产价格的含义和形成条件房地产价格特征房地产价格类型房地产估价概述1、房地产价值价格和价格种类（7）房地产销售时所用价格标价、起价、成交价、均价（8）其它价格总价格、单位价格、楼面地价、容积率收益价格、比准价格、价格积算房地产价格的含义和形成条件房地产价格特征房地产价格类型房地产估价概述练习：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是:甲为1100元/m2，乙为800元/m2，丙为500元/m2，其容积率分别为5，4，2，这三个地块其他条件完全相同，试求这三个地块的楼面地价分别为多少，购买哪个地块更划算？房地产价格的含义和形成条件房地产价格特征房地产价格类型房地产估价概述房地产价格影响因素常熟理工学院第三节影响房地产价格的一般因素影响房地产价格的区域因素影响房地产价格的个别因素房地产价格影响一般因素1、社会因素：政治安定3、行政因素：社会治安地产投机城市化土地制度住房制度价格政策城市规划城市发展战略税收政策影响房地产价格的一般因素影响房地产价格的区域因素影响房地产价格的个别因素人口因素2、经济因素收入、物价、利率房地产估价概述房地产价格影响一般因素影响房地产价格的一般因素影响房地产价格的区域因素影响房地产价格的个别因素4、心理因素：购买或出售心态个人欣赏趣味风水等房地产估价概述房地产价格影响区域因素影响房地产价格的一般因素影响房地产价格的区域因素影响房地产价格的个别因素环境因素大气声觉卫生水文视觉商业繁华程度基本设施完备程度交通状况绿化自然房地产估价概述房地产价格影响个别因素影响房地产价格的一般因素影响房地产价格的区域因素影响房地产价格的个别因素1、土地位置地质条件地形、地势面积、形状2、建筑物楼层、朝向装饰装修结构设施设备新旧程度房地产估价概述本章学习要求一、掌握内容1、房地产价格的特征及影响因素2、房地产、房地产估价的概念二、熟悉内容1、房地产价格概念及其种类2、房地产类型三、了解内容1、房地产的三种存在形态2、房地产价格形成条件3、房地产估价的必要性房地产估价概述