第一章房屋的产权与登记

第一章房屋的产权与登记1．未经老伴同意我有权独自处分共有的房屋吗？咨询热线内容我姓胡，是某国有企业的退休职工。退休后，我打算和老伴回乡下老家过点清闲日子，于是就和老伴商量将我们现在居住的房子（房产证上有我和老伴的名字）卖掉。但老伴舍不得街坊邻居，更不愿意离开居住多年的小区。无奈之下，我打算来个“先斩后奏”，先将房子卖了，这样老伴就不得不跟我一同回乡下了。我首先联系到了原单位的小伙子小陈，他和女友马上要结婚，想买套便宜的二手房。得知我要卖房，小陈当即表示愿意购买，并接受了我开出的价钱，与我签订了房屋买卖合同，约定周末到房屋登记管理部门办理房产转让登记。事后，我高高兴兴地拿着小陈预付的一半买房款回家，而此时才得知消息的老伴却大发雷霆，并发誓决不搬走。看到老伴反应如此强烈，我还真有点后悔，但现在我已经和小陈签订了房屋买卖合同，又不能反悔，这让我一下子没了主意。请问：没有经过老伴的同意，我是否可以独自处分共有房屋？我和小陈签订的房屋买卖合同有效吗？律师专线解答胡老先生，听完您的讲述，我们可以明确地告诉您：未经过老伴同意，您无权独自处分共有房屋，您与小陈签订的房屋买卖合同应为无效。由于在房产证上登记的是您和您老伴的名字，可见您与老伴是这套房屋的共有人，按照我国《城市房地产管理法》第37条第（四）项的规定，共有的房地产，未经其他共有人书面同意不得转让。所以在您老伴没有书面同意您将房屋出卖的情况下，您无权独自处分共有房屋。此外，根据《物权法》第106条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。据您所述，虽然您与小陈就房屋买卖达成协议，但还未到2房屋登记管理部门办理过户登记手续，因此作为受让人的小陈并未取得该房屋的所有权。您作为该房屋的部分共有人，是在未经老伴同意的情况下擅自出卖共有房屋的，且您老伴自始就对此明确表示反对，所以，您与小陈之间签订的房屋买卖合同应认定为无效。症结所在本问题的症结在于咨询者不清楚部分共有人是否有权单独处分共同共有的房屋。律师提醒与注意事项☆房屋的共同共有人在出卖共有房屋时，务必要得到其他共有人的同意，否则出卖行为应为无效。因该出卖行为给他人造成损失的，还要承担过错赔偿责任。如果出卖的房屋已经办理了过户手续而买受人为善意，则买卖有效，买受人取得房屋产权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿。☆在此提醒广大购房者，在购买二手房时，应当先详细调查房屋的产权归属，特别要注意要购买的是否是共有房，避免引起不必要的麻烦。法律链接《中华人民共和国城市房地产管理法》（A1）第三十七条《中华人民共和国物权法》（A2）第一百零六条2．我与马某签订的附条件换房协议是否有效？咨询热线内容我姓周，家住海淀区知春路某小区，妻子在丰台区上班，每天上下班因路远很是不便。后来听说可以通过互换房屋的方式快速便捷地调剂住房，我就抱着试一试的心态在网络上发布了换房信息。没过多久，马某便联系到我表示愿意换房。互看房屋后，我们都感觉比较满意，于是一起协商签订了换房协议。协议约定：我将位于海淀区知春路的一套二居室住房与马某所有的位于丰台区一套四居室住房进行互换。出于一些特殊原因，我们在协议中还特别约定，5年后办理更换房屋手续。协议签订后，我们按约交换了住房。如今5年时间已到，我通知马某履行协议义务，办理换房手续。但此时马某却坚持当初我们双方是换住，而不是换房，并以私下换房违反法律规定为由，拒绝办理换房手续。我则坚持认为，双方在自愿基础上达成的换房协议应属有效，马某应当按换房协议办理换房手续。请问：我与马某订立的附条件换房协议是否有效？马某是否应当和我办理换房手续？律师专线解答国家为方便群众生活，减轻交通压力，允许房屋交换、调剂住房。尤其是在城市3第一章房屋的产权与登记住房十分紧张，人们对起居要求不同的情况下，交换房屋更是解决住房困难的好办法。首先，您与马某签订的换房协议有效。签订换房协议是民事法律行为的一种，根据《民法通则》第55条的规定，民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。毫无疑问，您与马某均为有民事行为能力人，你们订立的换房协议是自己的真实意思表示且不违反法律和社会公共利益，因此，你们之间签订的换房协议合法有效。其次，马某应当与您办理换房手续。房屋交换也称“房屋互易”，是指房屋所有人互相交换房屋所有权的行为，其实质是房屋买卖。据您所述，您与马某在换房时出于某种特殊原因的考虑，约定5年后办理产权变更手续。现如今已满5年，您和马某都应当按约去房屋登记部门办理房屋过户手续，马某单方反悔，拒绝办理换房手续的行为显然已经构成违约。我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”具体到您所咨询的事件中，在马某拒绝办理换房手续时，您可以要求其立即办理房屋过户手续，并要求承担您因此而遭受的损失。症结所在本问题的症结在于咨询者对房屋交换和签订换房协议应注意的问题不清楚。律师提醒与注意事项☆房屋所有权的交换，有的是实物交换，有的是按价值交换。按价值交换的应估价，房屋价值不相等时，低值房屋业主要补偿高值房屋业主相应的差额。在此提醒有意换房者，您在与他人签订换房协议时，要准确估算两套房的质量、面积差异，这样才能达到“换有所值”。☆与他人交换房屋时，双方当事人除了必须签订房屋交换合同外，还必须携带原房屋产权证、身份证明和房屋交换合同以及其他有关证件到房产管理部门填写统一的契约，办理房屋产权过户手续。法律链接《中华人民共和国民法通则》（A3）第五十五条《中华人民共和国合同法》（A4）第一百零七条3．如何处理同居期间发生的房屋所有权纠纷？咨询热线内容2005年6月，我与女友林某购买了西城区的一套现售商品房，准备结婚。首付款10.39万元是林某出资的，剩余房款20万元，以我个人名义向银行贷款。4同年底，我们喜迁新居。但由于性格上的原因，我和林某最终分手。现在林某要求取得该商品房的所有权，并愿意支付给我20万元房屋折价款。虽然林某的要求并不过分，但从房子的选定到装修，以及办理各种手续，我都耗费了大量的精力，让我这样轻易放手，实在有些不舍。于是，我便提出付给林某10万元房屋折价款，外加2万元的补偿费，主张该套商品房的所有权。由于意见分歧较大，双方无法协商一致，林某扬言准备诉至法院解决此事。请问：我和林某间的纠纷法院会如何处理？律师专线解答曾经的恋人，如今却要对簿公堂，确实令人尴尬。结合您的咨询，我们谈谈如何处理同居期间发生的房屋纠纷。了解法律，既是为感情上个保险，也是打打“预防针”。首先，您和林某共同购置的房屋应归于一般共有财产处理。您与林某未进行结婚登记就居住在一起，这种关系应当属于非法同居关系。根据最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条的规定，解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。具体到上述事件，您和林某同居期间所共同购置的房屋属于你们的共有财产无疑，故在解除非法同居关系时，应按一般共有财产处理。其次，法院可能会将房屋判决给林某，但您能得到经济补偿。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况……”由此可见，当您和林某分手时，如果你们之间有协议约定处理你们同居期间共同购置的房屋时，法院就会遵照你们之间的约定处理。但是由于你们两人在购置房屋时以共同组建家庭为目的，双方可能没有约定分手后房屋如何处理，因此，法院很可能会从保护妇女合法权益的原则出发，作出房屋产权归林某所有的裁决。但林某取得房产后还必须支付您在购房中所支付的价款，除此之外，如果该商品房已经增值，您有权取得相应的增值差价。症结所在本问题的症结在于咨询者对同居期间男女双方因共同购置的房产发生产权纠纷后应如何处理不清楚。律师提醒与注意事项☆现实生活中的未婚同居现象普遍存在，由此产生的纠纷也越来越多。需提醒您的是，在购置共用物品时，最好双方能协商出资，按份所有，并立下字据，以免日后分5第一章房屋的产权与登记手时引发纠纷。☆建议同居男女朋友尽快签订“同居协议书”。签这份协议并不是要人们树立“这个是你的，那个是我的，你一分钱也别想从我这里拿走”的观念，相反，你可以通过协议更好地协调两人间的分工和权责，保护你，也保护你的同伴的合法权益。另外需说明的是，签订同居协议约定的并不是同居关系的性质，而是主要约定财产处理问题，尤其是在重大财产处理问题上，对财产份额的分配作出婚前约定。签订这份协议来规范两人该如何更合理地支配收入、分担开支等。一旦解除同居关系，双方也可以按照协议和平地处理财产，不必对簿公堂，费时费力费钱。当然如果没有同居协议，同居男女分手因分割财产发生争议时，各自就必须提供证据来表明自己拥有相应的财产比例。但这种证据提供的难度相当大。法律链接最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》（A5）第十条最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（A6）第九十条4．夫妻离婚后应怎样处理房屋？咨询热线内容近日，我妹妹和妹夫吵着要离婚，因为房产的分割问题争议很大，闹得不可开交。2002年10月，他们两人以38.5万元的价格购得一处商品房，首付款6.2万元，余款是向当地建设银行以按揭贷款的方式取得。现在已偿还10万元贷款。他们为房屋的问题一直争执不下，在经过多次商议后，决定将房子出售，然后均分所得价款。但我听人说，以按揭方式购买的商品房，不能再卖与他人，这是真的吗？另外，在处理离婚分割房产时，法院通常会如何处理呢？律师专线解答通过按揭贷款所购买的房屋所有权证书上已被设定了抵押权登记，也就是说，在贷款没有完全清偿之前，享有抵押权的银行对房屋所有权的转移有权予以限制。我国《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”由此可见，您妹妹与妹夫可以将按揭购得的房屋出卖，但在出卖时，必须通知贷款银行，同时还必须告知买房人有关抵押的情况。而根据《婚姻法》第39条第1款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉6若干问题的解释（二）》第20条的规定，夫妻双方离婚时对共有房屋的分割应按如下方法进行：（1）离婚时，夫妻的共有房产由双方协商处理；协商不成的，由人民法院根据财产的具体情况并按照顾女方和子女权益的原则判决。（2）夫妻共有的房产原则上应均等分割。具体处理时根据生产、生活的实际需要和财产来源等情况也可以有所差别。（3）对无法分割居住的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女，或者照顾无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相应的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。（4）婚姻关系存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方离婚后以无房居住为由要求暂住的，经查实可根据实际情况的需要准予暂住，但一般不超过2年。综上所述，如果您妹妹和妹夫在离婚时均主张房屋的所有权，且情况大致相同的情况下，法院更倾向于将房子判给您妹妹，但其必须支付给男方相应的购房折价款。症结所在本问题的症结在于咨询者不清楚法院对离婚案件中的房屋分割会如何处理。律师提醒与注意事项☆如果出卖的商品房是按揭贷款的，首先应当与开发商、银行以及购买方共同协商，达成一致意见后，购买者向贷款银行提出申请，要求转让所购房屋、解除贷款合同并经银行同意。如