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1第7章房地产管理法2第7章房地产管理法7.1房地产管理法概述7.2房地产开发用地7.3房地产开发7.4房地产交易7.5房地产权属登记管理7.6房地产物业管理案例分析37.1房地产管理法概述1房地产概念2房地产管理法的概念3房地产管理法的调整对象和适用范围47.1房地产管理法概述7.1.1房地产概念房地产有广义、狭义两种。广义上的房地产，包括一切作为不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分，广义上的房地产与不动产具有同一性。狭义上的房地产仅指城市中具有商品房意义的房地产。5对房地产概念的理解不论是广义上的还是狭义上的房地产，从财产的含义上讲均为不动产。首先，房地产是一种财产，它可能是自然财富，如土地，也可能是人力创造的财富，如建筑物或构筑物等。其次，这种财产的位置是不能移动的。土地作为房地产的基础总是固定于地球的某一位置，一旦移动，就会引起该财产的性质、形态、价值的改变。最后，房地产或不动产在法律上是指房地产所有权或不动产物权。房地产既包含可见的有体实体——房屋与土地，又包含寓于房地产实体中的各种权利，如占有、使用、收益、出售、馈赠、抵押、交换等处分的权利。67.1.2房地产管理法的概念房地产管理法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指调整在房地产开发、经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章，如《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋产权产籍管理办法》等。狭义的房地产法是指国家立法机关，即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系做统一调整的基本法律——《中华人民共和国城市房地产管理法》。7与房地产有关的法律、法规《城市规划法》《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋产权产籍管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》《土地管理法》《土地管理法实施条例》《房地产开发企业资质管理规定》《商品房销售管理办法》等87.1.3房地产管理法的调整对象和适用范围1、房地产法调整的对象：人们在房地产开发、经营、管理和服务活动中所形成的一定的社会关系。（1）房地产民事关系（2）房地产行政管理关系（3）房地产经济关系9（1）房地产民事关系平等主体之间依法形成的权利义务关系。如土地使用权出让法律关系、房地产租赁法律关系、房地产转让法律关系、房地产抵押法律关系。（2）房地产行政管理关系政府及其职能部门之间及其房地产开发主体之间，因行政管理依法形成的权利义务关系。如土地征用法律关系、房地产开发项目的审批法律关系。10（3）房地产经济关系国家行政机关与从事房地产活动的法人、社会组织和公民之间因宏观调控依法形成的权利义务关系。如：房地产开发的规划和计划法律关系、房地产价格管理法律关系。112、适用范围：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房屋开发、房地产交易及实施房地产管理，应遵守房地产管理法的规定。127.2建设用地制度与政策7.2.1中国现行的土地制度概述7.2.2集体土地的征收7.2.3国有土地使用权出让7.2.4国有土地使用权划拨13什么是土地？14“土地是一切生产和一切生活的源泉”。———《马克思恩格斯全集》，第2卷，第109页。157.2.1现行土地制度概述1、土地的定义：广义的土地，指由土壤、气候、地貌、水文和生物等构成的自然综合体；狭义的土地，指地球的陆地表层，包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。16辨析土地的定义1美国不动产法将土地定义为上至地表的上层空间，下至地心。包括地球表层（土壤、砂石），土地中的矿物、石油和天然气。我国的法律对于土地的定义没有明确的规定。17辨析土地的定义2矿物、石油和天然气：我国法律对土地内容的界定中不包括土地中的矿物、石油和天然气。矿物、石油和天然气在我国属于矿产资源，其所有权归国家所有。土地使用权者仅拥有对土地使用权。18辨析土地的定义3空间：空间包括地上空间和地下空间，为土地的一部分，地上地下空间应属于土地。目前的立法上还没有正式的法律对空间权加以规定。高架铁路、空中走廊、高压电线、地下铁路、地下停车场、地下给排水管线等就是充分利用空间的实例。192、现行土地管理制度（1）、土地公有制《土地管理法》第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。（2）、公有制分全民所有制和集体所有制。20（3）国家实行土地用途管理制度我国《土地管理法》根据土地的用途将土地划分为：农用地建设用地未利用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地等；指农用地和建设用地以外的土地。21土地用途管理制度的目的对农用地，不能随意改变用途，土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。对建设用地，控制建设用地总量，并严格限制农用地转为建设用地。22基本农田保护制度基本农田：应占本行政区域内耕地的百分之八十以上。其主要有：①经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地。②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田。③蔬菜生产基地。④农业科研、教学试验田。⑤国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。列入基本农田保护区的，要严格管理。23基本农田保护制度1、非农业建设必须节约用地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等、禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。242、禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。国土资源部1999年4月26日发布的《闲置土地处置办法》规定：已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权，该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。253、在房地产开发中闲置、荒芜耕地的处理。在城市规划区内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发而闲置土地，依《房地产法》规定办理。即闲置一年，处以闲置费为出让金的百分之二十以下；两年不用的，国家无偿收回土地使用权。26（4）取得国有土地使用权的途径行政划拨（含征收集体土地）；国家出让；房地产转让（买卖、赠与）；土地或房地产的租赁277.2.2集体土地征收土地从使用者手里国家征收征用征用：国家强行改变国有土地的使用权时采用、或改变集体土地使用权，使用权改变。征收：国家将集体所有的土地变为国有土地，改变集体土地使用权时采用，所有权改变。两者的共同点：具有强制性，用地单位向被征地单位给予补偿。另使用者28一、征收集体土地应遵守的原则土地征收是国家为了社会公共利益的需要，将集体所有土地转变为国家所有土地的强制行为。在征收土地时，要遵守的原则：珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则；保证国家建设用地的原则；妥善安置被征地单位和农民的原则；有偿使用土地的原则。29二、征收集体土地的政策规定1、征收土地批准权限规定征收下列土地，由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。上述以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农田的，先办农用地转用审批，并同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，另行办理征地审批。302、征收土地的几种情况对一个建设项目要征收的土地，要根据总体设计一次申请批准；对分期建设的项目，应分期征地；工程项目施工，确实需要增加临时用地的，经申请、签订临时用地协议后征用。用地期限不超过2年。全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地时，联营企业须向县级以上人民政府土地管理部门提出申请、批准后可以使用土地。土地可以征收，也可以将土地使用权作为联营条件。313、对被征地的单位和农民进行安置、补偿和补助用地单位要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。32《土地管理法》规定，征收耕地的补偿：土地补偿费、安置补助费地上附着物和青苗的补偿费三、征收、征用集体土地补偿的范围和标准33土地补偿费土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。征收其他土地的补偿标准由省级政府规定。34安置补助费安置补助费以需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置人口的补助标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不超过被征用前3年平均年产值的15倍。前二项的总和，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可以增加，但土地补偿费和安置补助费的总和不超过该耕地被征用前年产值的30倍。35地上附着物和青苗补偿费地上附着物，依附于土地上各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋。地上附着物和青苗补偿费的补偿标准由省级政府规定。征用城市郊区菜地，应缴纳新菜地开发建设资金。36实例3738397.2.3国有土地使用权出让一、房地产开发用地的类型房地产开发用地：依法取得土地使用权进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。类型：土地开发用地、房屋开发用地、综合开发用地。40二、土地使用权有偿出让制度1、土地使用权有偿出让的概念土地使用权有偿出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。41土地使用权的出让的法律特征：（1）从主体来看土地使用权的出让方是土地所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律有特别规定者除外。可见出让方是唯一的，为国家垄断，受让方则范围广大。但是国家是一个抽象的主体，在具体行使权利时，一般是由土地所在地方政府及其所属国家土地管理机构作为代表。42土地使用权的出让的法律特征：（2）从内容看由土地出让者出让土地交给受让方使用，而受让方则需支付相应土地使用权出让金。关于土地使用权的出让，一般理解为土地使用权转让的一种特定方式。土地使用权的转让：则是指受让人取得土地使用权后再转移给新的受让人，转让双方的法律地位平等。43土地使用权的出让的法律特征：国家〔土地所有者）地方政府（代表国家）第二受让方受让方（第一受让方）（转变为转让）一级市场（出让）（政府垄断）二级市场（转让）（平等交换）44土地使用权的出让的法律特征：（3）从客体来看土地使用权出让的是国有土地，主要是指市、县、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。对于集体土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第8条作了明确规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。45二、土地使用权有偿出让制度2、土地使用权有偿出让的双方的权利与义务土地使用权有偿出让，是一种民事法律行为。受让方与出让方均应享有一定的权利并承担相应的义务（如受让方可以将土地转让、出租和抵押）。（自学）46三、土地使用权出让的计划、方式和年限1、计划每年出让的每幅地块、面积、年限和其它条件，由市、县土地管理部门同规划、建设、房产管理部门共同拟定。由市、县土地管理部门实施出让。如青岛市国土资源和房屋管理局。472、方式土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议或挂牌出让的方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖或招标方式。协议出让方式适用于公共福利事业、非赢利性的社会团体和机关的用地、某些特殊用地，其土地出让金不得