第七章_房地产管理法

1第7章房地产管理法2第7章房地产管理法7.1房地产管理法概述7.2房地产开发7.4房地产交易7.5房地产权属登记管理7.6房地产物业管理案例分析37.1房地产管理法概述1房地产概念2房地产管理法的概念3房地产管理法的调整对象和适用范围47.1房地产管理法概述7.1.1房地产概念房地产有广义、狭义两种。广义上的房地产，包括一切作为不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分，广义上的房地产与不动产具有同一性。狭义上的房地产仅指城市中具有商品房意义的房地产。5对房地产概念的理解不论是广义上的还是狭义上的房地产，从财产的含义上讲均为不动产。首先，房地产是一种财产，它可能是自然财富，如土地，也可能是人力创造的财富，如建筑物或构筑物等。其次，这种财产的位置是不能移动的。最后，房地产或不动产在法律上是指房地产所有权或不动产物权。67.1.2房地产管理法的概念房地产管理法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指调整在房地产开发、经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章，如《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋产权产籍管理办法》等。狭义的房地产法是指国家立法机关，即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系做统一调整的基本法律——《中华人民共和国城市房地产管理法》。7与房地产有关的法律、法规《城市规划法》《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋产权产籍管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》《土地管理法》《土地管理法实施条例》《房地产开发企业资质管理规定》《商品房销售管理办法》等87.1.3房地产管理法的调整对象和适用范围1、房地产法调整的对象：人们在房地产开发、经营、管理和服务活动中所形成的一定的社会关系。（1）房地产民事关系（2）房地产行政管理关系（3）房地产经济关系92、适用范围：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房屋开发、房地产交易及实施房地产管理，应遵守房地产管理法的规定。107.2房地产开发7.4房地产交易7.5房地产权属登记117.2房地产开发制度与政策7.2.1房地产开发概述7.2.2对房地产开发企业的管理7.2.3对房地产开发项目的管理127.2.1房地产开发概述1、房地产开发的概念房地产开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。包括土地开发和房屋开发。土地开发的形式：新城区土地开发、旧城改造。房屋开发的形式：在城市土地开发的基础上，进行的建筑物与构筑物的开发。如住宅、标准厂房、办公用房等。132、房地产开发的特点房地产开发是多部门协作活动、综合性强房地产开发投资大、风险大房地产开发周期较长政策性强3、房地产开发的基本程序14房地产项目开发建设程序15项目的选址和前期策划工程报建可行性研究房地产营销工程施工物业管理工作勘察设计、规划审批等167.2.2对房地产开发企业的管理1、房地产开发企业设立的条件(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；(3)符合规定的注册资本；(4)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；（对专业人员的要求）(5)法律、法规规定的其他条件。172、房地产开发企业的资质等级《房地产开发企业资质管理规定》房地产开发企业的资质分为一、二、三、四等级。资质等级的划分和企业的注册资本、从事房产开发的时间、近期工作业绩和专业管理人员的数量有关。18先按《公司法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，到工商管理部门领取营业执照。在领取营业执照30日内，到房地产开发主管部门备案。主管部门在收到备案申请后30日内，向企业核发《暂定资质证书》，有效期1年3、房地产开发企业的设立19A、管理机关—国务院建设行政主管部门、县级以上地方政府房产开发主管部门。B、资质的审批：一级资质由省级建设行政主管部门初审，报建设厅审批；二级及二级以下的审批办法由省级建设行政主管部门制定。C、已获得资质的开发企业，由原资质审批部门对其资质进行年检。（降级、注销资质证书、直至罚款）4、对房地产开发企业的资质管理207.2.3对房地产开发项目的管理房地产项目管理：人民政府对房地产开发项目从立项、设计到竣工验收的全程管理。包括：项目立项的管理；项目勘察、设计的管理；开发项目施工前的其他管理（房屋拆迁、工程建设项目报建）；开发项目的施工管理与竣工验收。21对开发项目实行质量责任制度A、房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任，WHY？开发商是项目开发的组织者，其他有关参与企业（设计、施工等）是开发商经选择的，合同关系。消费者从开发商那里购房。22B、对质量不合格的房地产项目的处理方式商品房交付使用后（在合理使用年限内）．购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的。购买人有权退房（也可协商换房），给购买人造成损失（直接损失）的。房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。23质量不合格之房屋交付——房屋主体质量不合格与房屋质量瑕疵房屋买卖合同签订后，卖方应按国家法律规定的房屋质量标准及双方约定标准交付房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”24案例1背景：某房地产开发公司按期对房屋验收交付给业主入住一年后，业主发现一栋楼外墙开裂、女儿墙倒塌、屋内渗水、屋顶遮阳板严重破损，门立柱走形等，遂向开发商反映，开发商根据业主的反映对屋顶遮阳板进行了更换，对墙体开裂，认为是墙体的伸缩缝没有按规范处理，但不影响住宅的使用。至于门立柱的走形则是地基正常沉降所引起的。但业主普遍认为房屋质量存在重大隐患，不能满足结构安全要求。因此，要求开发商给予退房，为此，双方发生争议，业主诉至法院。25案例1法院对房屋质量委托有关部门进行鉴定。鉴定结论为：房屋存在严重的质量缺陷，已经严重影响到房屋的结构安全和使用安全，需要通过加固补强的方式解决。开发商提出追加建筑工程公司为第三人。法院认为：开发商交付给业主的房屋存在质量问题，应负完全责任。第三人在工程施工中偷工减料、以次充好是导致房屋质量缺陷的根本原因，建筑工程公司应当承担相应的法律责任。法院判决，建筑工程公司在原设计单位提出加固方案后，进行补墙施工，承担全部施工费用。26案例1评析该房屋经有关部门的鉴定属于房屋存在严重的质量缺陷，已经严重影响到房屋的结构安全和使用安全的。即使加固补墙，对房屋价值的严重影响是不言而喻的。因此，业主提出解除合同、赔偿损失应得到支持。27开发项目施工前的其他管理开发项目施工前的其他管理：房屋拆迁、勘察设计管理、招标投标、施工图审查、质量监督登记、安全监督登记、工程承发包合同备案等。28（1）有关城市房屋拆迁工作的常识城市房屋拆迁是房地产开发和建设的前提工作。开发公司在取得《国有土地使用权批准文件》后，办理《拆迁许可证》后，方可进行拆迁。开发公司可自行拆迁，也可委托拆迁公司拆迁。在与95％的被拆迁人达成《拆迁协议》后，拆迁实施。拆迁协议主要涉及：补偿方式，补偿金额，安置房的面积和位置，搬迁过渡期限和方式，搬迁期限等。如双方未达成协议，可采取裁决、仲裁、依法起诉的方式解决。这项工作涉及面广，政策性强。需熟练掌握《城市房屋拆迁管理条例》。29（2）城市房屋拆迁的管理体制国家城市房屋拆迁管理部门——国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。地方房屋拆迁管理部门——县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门，如工商、公安、文化、环境等是拆迁的协管部门，其各自的职责按《拆迁条例》的规定，配合拆迁管理工作。30（3）．城市房屋拆迁工作程序拆迁单位提出申请项目批文、建设用地规划许可证、土地转让合同或土地划拨决定书、拆迁计划和方案、拆迁补偿安置的资金证明拆迁管理部门审批、发《房屋拆迁许可证》、发布房屋拆迁公告31拆迁单位和被拆迁人协商，签订补偿安置协议协议是拆迁双方民事权利义务关系的合同，内容主要为补偿方式和金额，过渡问题，搬迁期限，违约责任和解决争议的办法实施拆迁，房屋拆除后30日内到房产行政主管部门办理产权注销登记手续，缴销原房屋权属证书32拆迁的方式拆迁人自行拆迁委托拆迁公司拆迁公司应取得拆迁资格拆迁人应具备拆迁资格337.4房地产交易制度与政策7.4.1房地产交易概述7.4.2房地产转让7.4.3商品房销售347.4房地产交易管理概述7.4.1房地产交易的概念1、房地产交易的概念：：当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。352、城市房地产交易形式：《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括三种形式。房地产转让房地产抵押房屋租赁361、房地产交易中房随地走或地随房走的权属不可分离原则房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。2、房地产交易中的基本制度372、房地产价格评估的原则国家实行房地产价格评估制度。它是房地产转让、抵押、租赁等交易行为过程中的一项必不可少的基础性工作。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。38房地产价格的评估：是指房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响房地产价格因素的分析对房地产最可能实现的合理价格作出的推测与判断。基准地价：按不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的平均价格。39标定地价：在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情条件，估算出的具体地块在某一时期的价格。房屋的重置价格：按照当前的建筑技术和工艺水平、建筑材料价格、人工和运输费用条件下，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋标准价。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格由政府定期确定并公布。403、房地产成交价格申报的原则《城市房地产管理法》中：房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。《城市房地产转让管理规定》中：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。41房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。421、房地产转让的概念《城市房地产管理法》规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。7.4.2房地产转让43其他合法的转让方式：(1)、以房地产作价入股、与他人成立法人企业，房地产权属发生变更的；(2)、一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)、以房地产抵债的；