第七章房地产开发融资

房地产金融与保险2019/8/6广东农工商学院房地产金融与保险主讲：张炳信电邮：[e-mail]广东农工商职业技术学院房地产金融与保险2019/8/6广东农工商学院第七章房地产开发融资广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险Contents房地产开发贷款概述1项目融资2BOT项目融资模式3房地产金融与保险2019/8/6广东农工商学院第一节房地产开发贷款概述广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险一.房地产开发贷款概念房地产开发贷款是指与房产地产开发经营活动有关的贷款。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险二.房地产开发贷款种类1.房地产项目开发贷款（1）住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。（2）商业用房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。（3）土地开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。2.房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险三.房地产开发贷款的特点1.按项目贷款2.贷款额度大3.贷款占用时间长4.贷款风险大广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险四.房地产开发贷款的相关规定（一）申请（二）审批与发放（三）回收与展期广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（一）申请1.贷款对象是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（一）申请2.申请贷款的条件（1）具有独立的法人资格（2）经营管理制度健全，财务状况良好（3）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力（4）有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。（5）有贷款人认可的有效担保（6）贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。（7）借款人已经取得四证。（8）贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。（9）贷款项目工程预算报告合理真实。（10）借款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。（11）企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。（12）贷款人规定的其他条件。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（一）申请3.申请贷款资料（1）单位资料（2）项目资料广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（二）审批与发放1.审批的原则房地产开发类贷款实行审贷分离制度，审批管理坚持严谨、科学、高效的原则。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（二）审批与发放2.审批的程序房地产开发类贷款实行分级审批管理。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（二）审批与发放3.审批的方式贷款一般通过贷款审批人全体会议的方式进行审批。特殊情况下也可采取文件会签的形式进行审批。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（二）审批与发放4.贷款的发放根据最终审批意见，落实有关条件，按照规定签订合同后，方可发放贷款。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（三）回收与展期1.贷款回收包括本金回收和贷款利息回收2.贷款展期房地产开发类贷款展期期限不得超过原贷款期限的一半；展期利率按展期贷款期限加上原贷款期限所达到的利率档次计算；每笔贷款只能办理一次展期。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险五.主要风险及其防范（一）主要风险1.违约风险2.抵押房地产价值风险3.利率风险4.流动风险5.欺诈风险6.不可抗力风险广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险五.主要风险及其防范（二）风险管理险1.严格贷款检查2.严格贷款项目审批机制3.贷后管理房地产金融与保险2019/8/6广东农工商学院第二节项目融资广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险一.项目融资的含义及特征（一）含义项目融资时以项目的资产、预期收益或权益作担保来融资。1.无追索权项目融资2.有限追索权项目融资广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险1.无追索权项目融资无追索权项目融资是指贷款人对项目发起人无任何追索权，只能依靠项目所产生的收益作为还本付息的唯一来源。•项目贷款人对项目发起人的其他项目资产没有任何要求权，只能依靠该项目的现金流量偿还；•项目发起人利用该项目产生现金流量的能力是该种项目融资的信用基础；•该项目融资一般监理在可预见的政治与法律环境和稳定的市场环境基础之上。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险2.有限追索权项目融资有限追索权项目融资是指发起人只承担有限的债务责任和义务。时间的有限性金额的有限性对象的有限性广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险一.项目融资的含义及特征（二）特征1.项目导向2.有限追索3.风险分担4.非公司负债融资5.信用结构多样化广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险二.项目融资与公司融资的比较1.贷款对象不同2.筹资渠道不同3.追索性质不同4.还款来源不同广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险三.项目融资的优势与不足（一）优势1.有限追索项目融资能有效实现融资目的2.实现资产负债表外融资3.实现风险隔离和分散风险的目的（二）不足1.风险分配的复杂性2.增加了贷款风险3.成本高广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险四.项目融资的适用范围1.资源开发项目2.基础设施项目3.制造业项目4.凡是能取得可靠稳定的现金流的项目广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险五.项目融资的参与者及其权责（一）项目发起人（二）项目公司和借款方（三）贷款银行1.安排银行2.代理银行3.管理行4.技术银行5.保险银行广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险六.项目融资的运作程序（一）项目融资的框架结构1.投资结构2.融资结构3.资金结构4.信用担保结构广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险六.项目融资的运作程序（二）项目融资的阶段与步骤1.投资决策分析阶段2.融资决策分析阶段3.融资结构分析阶段4.融资谈判阶段5.融资的执行阶段房地产金融与保险2019/8/6广东农工商学院第三节BOT项目融资模式广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险一.BOT融资的内容及其主要形式（一）BOTBOT是Build-Operate-Transfer的缩写，主要用于公共设施建设的项目融资模式。BOT的基本思路是：由项目所在国政府或所属机构对项目的建设和经营提供一种特许权协议作为项目融资的基础，由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者安排融资，承担风险，开发建设项目并在一定的时间内经营项目取得商业利润，最后，根据协议将该项目转让给相应的政府机构。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险一.BOT融资的内容及其主要形式（二）BOT的主要形式1.标准BOT2.BOOT3.BOO4.BTO5.DBFO6.FBOOT7.BOL8.DBOM9.DBOT10.BRT广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险二.BOT融资的基本操作流程1.建设（build）2.经营（operate）3.拥有（own）4.转移（transfer）广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险三.特许权协议特许权，是指政府机构授予个人从事某种事务的权利如耕耘土地、经营工业、提炼矿物等。在BOT中，特许权协议的实质是业主政府将本国或本地区的那些本该由其公营机构自行承担建设和经营的基础项目，通过授权方式特许给国内外的某个或某些私营机构来建设和经营。房地产金融与保险2019/8/6广东农工商学院