第七章房地产需求规律

第七章土地需求规律•第一节土地需求分类•第二节土地需求曲线及弹性•第三节土地需求的影响因素•第四节住宅的需求•第五节中国房地产经济背景第一节土地需求分类•一、农业用地需求•二、非农业用地需求一、农业用地需求•农业用地是人类对土地的第一需求。•人类对农业用地的需要，就是需要农业土地的光、热、水、动物、植物、微生物及土壤等为人类提供食物、衣料，以及其他生活资料，供人类生存和发展使用，其中最基本的还是食物和衣料。•在农业用地需求中，耕地的需求是最主要的需求，人均耕地之比也就成了人地关系中最重要的比例关系。•其次是林地、草地的需求。1、影响耕地需求的主要因素•（1）人口增长的要求•（2）国民经济发展的要求2、人类对林地的需求•主要取决于两点：•（1）对木材的需求•现代技术尽管能够生产一些木材的替代品，但它不能完全替代；•（2）对林木生态功能的依赖3、草地需求•草地在人类生活中的作用也不可忽视。•人们对草地的需求，不仅因为它能提供畜产品，更重要的在于它的保护土地资源，维护生态平衡。•所以，人类对草地的需求也必须予以保证。二、非农业用地需求•人类为了生存和发展，除了有吃饭、穿衣这些最基本的需求之处，还有居住、科学教育、文化娱乐等方面的需求。非农业用地需求包括：•1、非农产业用地需求•2、住房用地需求•3、保值增值的需求。即把•土地作为价值存起来，•包括：–用土地来投机–用土地来应付通货膨涨•如原材料开采、工业、商业、饮食、住宅、公用设施等都需要占用土地。第二节土地需求曲线及弹性•一、土地需求曲线•（LandDemandCurve）•二、土地需求弹性一、土地需求曲线•在土地市场中，各种各样的土地需求与土地“价格”（我们这里用地租rent来表示），存在一定的关系。•在其他条件下不变的前提下，地租上涨，人们对土地的需求量会相应减少；•反之，地租降低，则人们对土地的需求量会相应增加。•这种在任何时候都存在的地租和土地需求量之间的关系，可用图上的曲线DD来表示，这条曲线我们可以把它称之为土地需求曲线。DRLD图7-11、较低的地租带来新的土地承租者•一些原来在过去较高地租条件下租地从事生产经营活动赚不了很多钱或赚不到钱、或由于生活设施负担不起的人，现在在较低地租条件下能够赚到较多的钱或能够负担得起，就会承租新的土地。2、原土地承租者•地租下降会使原土地承租者承租更多的土地；•或地租升高会使原土地承租者减少土地租量。3、土地需求曲线的移动（1）•而事实上，土地需求量不仅与地租高低有关，它还会受到诸如人口数量、投资规模等因素的影响。•例如，假定其他因素不变，但人口增加了，在相同的租金下，人们将需要更多的土地。得需求曲线D′D′。D'D'DRLD图7-2土地需求曲线的移动（2）•再假如，其他因素不变，投资规模紧缩了，在相同租金水平下，人们将需要较少的土地（如工商业用地或公共设施用地），可得需求曲线D″D″。DDRLDD图7-3二、土地需求弹性•（elasticityofdemand）•土地需求弹性是指地租的相对变化量与由地租变化引起的土地需求量的相对变化量的比率。•我们用ED来表示土地需求弹性的数值。LLLRRR21211•ED=二、土地需求弹性分析•1、ED=1的情况分析•2、ED1的情况分析•3、ED1的情况分析LLLRRR21211•ED=第三节土地需求的影响因素•一、人口的影响•二、经济发展影响•三、土地承租者收入的变动•四、其他生产要素或物品价格的变动•五、对土地价格上涨或下降的预期•六、公共基础设施水平一、人口的影响•当每个承租者对土地的承租量，以及地租不变的条件下：•人口增加，会带来新的土地承租者，从而引起土地需求曲线向右移动；•人口减少，会引起土地承租者数量的减少，从而使土地需求曲线向左移动。DDDRLDD'D'图7-4二、经济发展的影响•经济发展包括:–经济规模的扩大——引起对土地总量的需求变化–产业结构的变化——导致土地需求结构的变化三、土地承租者收入的变动•当地租和其他因素不变时，土地承租者的收入增加，根据历史经验和土地的需求量会相应增加，这会引起土地需求曲线向右移动，如图所示，移至D′D′。DD'DD'RL图7-11•当土地承租者的收入下降时，其他条件不变，我们预期他承租的土地量必然会减少。•假设他的收入下降到足够程度的话。就会引起需求曲线向左移动，如从图7-3中的DD向左移动到DD,土地数量从L减少到L。图7-3DDRLDDLL四、其他生产要素或物品价格的变动•在地租和其他因素不变时，其他生产要素或物品价格的变动，也会引起土地承租者对土地需求量的增减。五、对房地产价格的预期•如果人们预期未来地价上涨，便会现在增加土地承租量，以获得地价上涨带来的额外收益，或避免价格上涨后承租土地发生的价格差损，这会使土地需求曲线向右移动；•如果人们预期未来地价下降，现在就会减少土地承租量，以便将来以低租承租土地，避免现在以较高地组承租土地发生的价格差损,这会引起土地需求曲线向左移动。六、公共基础设施水平•公共基础设施没水平，是指一个城市或地区最基本的设施水平。•公共基础设施齐全完备，有利于生产生活，有利于刺激需求；•反之，会压抑需求第四节住宅需求•一、住房需求分类•二、住宅需求弹性一、住房需求分类•西方城市经济学家往往对各种不同的城市居民进行如下的分类：–在学型家庭–购物、交际型居民–工作时间特殊型居民–高收入居民（1）在学型家庭•在这类家庭中，由于某个家庭成员（如孩子）正在求学，因此，其他成员往往为照顾这一成员的学习，给他创造良好的学习条件，而自己不惜花费较多的交通费用，去选择环境适宜、又离教育设施较近的住所居住。（2）购物、交际型居民•这类居民的特点是热衷于购物、逛街，喜欢听音乐会、看电影及善于社交。•他们在对住房服务的需求上，主要关心的市中心的热闹气氛及其各种便利的娱乐设施，而将住房的面积放在较次要的地位。•因此这类居民倾向于居住在市中心的热闹地段。（3）工作时间特殊型居民•这类居民的工作特点是需要倒班或上早班。•因此，他们在选择住房服务时，考虑的是上下班的便利，而倾向于居住在靠近自己工作单位的地方。（4）高收入居民•由于住房常被看作是价值很高的财产，所以收入愈高的居民，对住房质量的要求也就愈高。•在欧美的一些城市中，由于交通进步，高收入居民就倾向追求郊外的高级住房（如别墅）。二、住房需求弹性•在市场经济的条件下，住房需求者对住房服务单位数量的需求行为主要受到两方面的客观影响：•（1）收入变动的影响；•（2）市场住房价格（包括住房售价与住房服务价格）变动的影响。（1）住房收入弹性•是“住房支出的收入弹性”的简称。计算公式•住房收入弹性的计算公式为：Ey=q△qqy=△y△qy△yו公式表明，当居民收入上升或下降时，住房需求量增加或减少的百分比。住房收入弹性的三种情况•1）单位弹性•2）富有弹性•3）缺乏弹性1）住房收入的单位弹性•西方经济学将收入变化率等于住房服务单位需求量的变化率相等时，住房收入弹性系数恰好等于1，成为住房收入具有单位弹性。2）富有弹性•当住房服务单位需求量的变化率大于收入变化率时，住房收入弹性系数大于1。3）缺乏弹性•当住房服务单位需求量的变化率小于收入变化率时，住房收入弹性系数小于1。物业需求收入弹性的影响•物业需求收入弹性是分析房地产投资风险的主要参数之一。•投资于需求收入弹性大的物业，利润可能较高，但风险也较大。•投资于需求收入弹性小的物业，利润可能较低，但风险也较小。例：•设某城市有A、B两种物业各1万M2，A的需求收入弹性为2.8；B的需求收入弹性为0.3。•求收入水平提高5%和下降5%时居民对A、B物业需求量的变化，并分析A、B物业的投资风险与利润。解：•居民收入水平上升5%时qA△qA=2.8y△yqB△qBy△y=0.3•qA=2.8×y/y×qA•=2.8×0.05×10000•=1400m2•qB=0.3×y/y×qB•=0.3×0.05×10000•=150m2收入下降5%时•QA=2.8×W/W×QA•=2.8×(-0.05)×10000•=-1400M2•QB=0.3×W/W×QB•=0.3×(-0.05)×10000•=-150M2可见：•居民收入上升，A物业需求量增加，高过B物业，物业价格上升幅度超过B，利润高；•但居民收入下降，A物业需求量的减少量超过B物业，价格下降幅度超过B。•所以，投资A物业的利润可能高于B物业，但风险也大于B物业。（2）住房价格弹性•“住房支出的价格弹性”的简称。2、住房价格弹性（Ep）•在住房支出不变的情况下，住房市场中单位住房服务价格的变动给各收入阶层的住房服务单位需求量所带来的变化。住房价格弹性的公式•Ep=q△qqp=△p△qp△p×问题：•城市建筑地段与农业用地何者需求弹性更大？分析题：•需求价格弹性大、小，对市场的影响。