搜索
第三章：房地产交易知识第一节：在销售过程中将会遇到的各类价格概念，如：房地产价格、楼面价格、单位价格、地面价格等。第二节：商品房的哪些自身条件对价格产生影响。第三节：挑选房产应考虑的主要内容。第四节各类房地产的特点比较：第五节：一、各种信息渠道在销售工作中的作用二、除去商品房自身价格外，哪些相关的税费会直接影响消费者的购买行为第六节：参照本地的有关规定，讲解商品房交易过程中所涉及的税费种类及金额。第七节：根据本地实际情况，讲解按揭、公积金贷款的办理流程、涉及相关部门及费用。第八节房地产保险第一节房地产价格一、房地产价格的特点：房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：A都是价格，用货币表示；B都有波动，受供求等因素的影响；C按质论价，优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物价的不同，表现出房地产价格的特征。房地产价格的特征主要有下列四个：1、房地产价格既可表示为代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金房地产价格与租金的关系，犹如本金与利息的关系。若要求取价格，只要能把握纯收益和资本化率，依照收益法将纯收益资本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握价格及期待的资本化率，即可求得。2、房地产价格实质上是房地产权益的价格由于房地产的自然地理位置有不可移动性，结果其可以转移的并非是房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权或其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价格。房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。因此，房地产估价与对房地产权益的了解、分析之间有密切关系是必然的。由于每种权益均会影响价格，同一宗房地产转移的权益不同，估价结果也会不同。3、房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，但该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格（或某特定时间的价格）。在估价时，应密切注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。4、房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体间的个别因素容易起作用这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性，使房地产不同于一般物品。一般商品可以开展样品交易、品名交易，其价格可以在交易市场上形成。而房地产则不能搬到一处作比较，要认识房地产，只有亲自到所在地观察。二、房地产价格的种类：进行房地产估价，必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。1、市场价格、理论价格、评估价格A市场价格房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价，是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价。公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售，买方只按其愿付的价格购入，卖方认为是最高价而买方认为是最低价，双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。公平市价形成的条件归纳起来有下列七个(a)公开市场；(b)交易对象具备市场性(c)交易双方具备充分信息(d)交易双方不受任何压力(e)理性的经济行为(f)适当的期间完成交易(g)正常合理的付款方式B理论价格房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。C评估价格房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。在评估市价时，房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，在许可买卖的制度下，专门有估价机构为交易双方提供服务，这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是，由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同，同一宗房地产，不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理，必须建立健全估价制度，制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说，具有丰富经验的估价人员评估出的价格，较接近于市价。评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格，用成本法评估求得的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价格称为收益价格。由上可见，需要评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所，一个良好的评估价格=公平市价=理论价格2、土地价格、建筑物价格、房地价格这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种：土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。A土地价格土地价格，简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列六种：(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费；(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”，通常是指路通、水通、电通和场地平整；(c)已做三通一平的土地(e)已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，“一平”是指土地平整；(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置，支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。Ｂ建筑物价格建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价，如购买一套商品房的价格，购买一栋别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含义不同。Ｃ房地产价格房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。对于同一宗房地产来说：房地价格＝土地价格＋建筑物价格土地价格＝房地价格－建筑物价格建筑物价格＝房地价格－土地价格3、总价格、单位价格、楼面地价这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。Ａ总价格房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同，房地产总价格的内容也不容，它可能是一块面积为500m２的土地价格，一套面积为200m２的高级公寓的价格，或一片１km２的土地的价格，也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格，或者是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。Ｂ单位价格房地产的单位价格，简称单价。对土地的单位价格来说，是指单位土地面积的土地价格；对建筑物的单位价格来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对房地的单位价格来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例，土地单位价格与土地总价格的关系为：土地单位价格＝土地总价格÷土地总面积由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同，单位面积土地价格表示方式不尽相同，如我国内地通常采用每平方米地价，香港采用每平方英尺地价（10.764平方英尺合1平方米），台湾采用每坪地价（大约0.303坪和1平方米）。有时土地面积单位还采用亩、公顷等。对于住宅来讲，又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。Ｃ楼面地价楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价＝土地单价÷容积率弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。4、所有权价格、使用权价格、其他权利价格这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。同一房地产，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权。Ａ所有权价格房地产的所有权价格，是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分。如根据“权利束“理论，所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和，但若在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，其价格因此而降低。Ｂ使用权价格房地产的使用权价格，是指交易房地产使用权的价格。以土地为例，目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第7条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”据此，从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金。但现实中有各种演变，多称为地价款、各地的内容也不尽相同。土地使用权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格，如30年、50年、70年的使用权价格。C其他权利价格其他权利价格未具体列明，泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格，如地上权的价格、永佃权的价格等。5、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格A买卖价格买卖价格，是以买卖方式支付或收取的货币额，实物或其他有价物，简称买卖价或买价、卖价。B租赁价格租赁价格常称租金，在土地场合称地租，在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金（或称协议租金）、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。C抵押价格抵押价格，是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，抵押价格的评估应基于：(a)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。因为是强制出售，不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。故一般要比市价低，有所谓“宁估其少，勿估其多，具有保守性”。从理论上讲，抵押价格评估是一种预期价格的评估(b)避免贷款人承担任何不必要的风险，所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值，即抵押价格=预期价值-处置税费这样，在抵押贷款中借款人即使无力偿还，贷款人的款项仍然是有保障的，因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金。D课税价格课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税如何，要视课税政策而定。E征用价格征用价格，是为政府征收房地产补偿而评定的价格。6、拍卖价格、招标价格、协议价格这是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类。A拍卖价格房地产的拍卖价格，是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。B招标价格房地产的招标价格，是指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。C协议价格房地产的拍卖价格，是指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。D上述三种价格的关系从中国目前城镇国有土地使用权出让来看，拍卖出让土地使用权，是指在指定时间及公开场合，在土地拍卖主持人的主持下，竞投者手举统一编号的牌子应价，土地最终由出价最高者获得；招标出让土地使用权，是指在指定的期限内，由符合指定的单位或个人以书面投标的形式，竞投某块土地，土地由谁获得，一般不仅考虑投标价格，还考虑其他条件，如规划建设方案和企业资信，但投标内容也有仅限于出标价的；协议出让土地使用权，一般是政府与特定的用地者（如政府需要扶持的高科技项目，非商品住宅）协商确定出让价格。协议出让由于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育、卫生、慈善、宗教提供土地的方式，一般会降低地价；招标方式由于不仅考虑报价，通常开要考虑开发方案，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，因此有抑制地价的作用；但单纯以报价方式投标有抬高地价的作用；在拍卖的场合，由于土地由谁取得完全靠报出的价格的高低，所以最能抬高地价。因此