第三章房地产抵押

房地产金融与保险2019/8/6广东农工商学院房地产金融与保险主讲：张炳信电邮：[e-mail]广东农工商职业技术学院房地产金融与保险2019/8/6广东农工商学院第三章房地产抵押广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险1.房地产抵押权的概念及特征2.房地产抵押权的设定3.房地产抵押权的效力4.房地产抵押权的实现Contents房地产金融与保险2019/8/6广东农工商学院第一节房地产抵押权的概念及特征广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险一.房地产抵押1.抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有权，而将该财产抵押作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险一.房地产抵押2.房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险3.房地产抵押的涵义1）抵押权为担保物权2）抵押权的标的物为特定房地产3）抵押权不转移标的物占有的4）抵押权为优先受偿的权利一.房地产抵押广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险三.抵押权的类型1.以抵押物的不同不动产抵押动产抵押广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险三.抵押权的类型2.以抵押产生的原因法定抵押约定抵押广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险三.抵押权的类型3.以债权受担保的抵押个数不同单一抵押共同抵押集合抵押广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险三.抵押权的类型4.设立抵押目的不同流通抵押保全抵押广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险三.抵押权的类型5.以担保的债权额是否确定不定额抵押债权确定，抵押权不确定定额抵押债权不确定，抵押权确定广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险三.抵押权的类型6.以抵押的表现形态是否相同普通抵押特殊抵押房地产金融与保险2019/8/6广东农工商学院第二节房地产抵押权的设定广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险一.抵押当事人抵押权人抵押人抵押权人具备的条件？必须是有民事权利能力和民事行为能力必须对抵押物享有处分权广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险二.抵押标的物为抵押人提供担保用于设定抵押权的财产。•《担保法》规定下列财产可以抵押•《担保法》规定下列财产可以抵押广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（一）抵押标的物的条件1.须具有特定性2.须具有交换价值3.须是法律允许转让的财产4.原则上应便于管理和实施广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（二）房地产抵押的一般规定1.房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。2.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。3.以享有国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。4.国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。5.以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（二）房地产抵押的一般规定6.以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。7.以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。8.有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期不得超过该企业的经营期限。9.以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。10.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（二）房地产抵押的一般规定11.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。12.以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。13.企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担14.抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人承担。15.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（二）房地产抵押的一般规定《房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权：1.权属有争议的房地产2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3.列入文物保护的建筑物和重要纪念意义的其他建筑物4.以依法公告列入拆迁范围的房地产5.以依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产6.依法不得抵押的其他房地产广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险三.房地产抵押合同房地产抵押合同是指债务人或者第三人不转移对房地产的占用，将该房地产作为债权的担保而与债权人达成的权利义务关系的协议。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险三.房地产抵押合同1.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所2.主债权的种类、数额3.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等4.抵押房地产的价值5.抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任6.抵押物灭失的条件7.债务人履行债务的期限8.违约责任9.争议解决的方式10.抵押合同订立的时间和地点11.双方约定的其他事项广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险四.房地产抵押登记（一）房地产抵押登记的效力抵押权属物权，应经登记取得公示效力。我国《担保法》对抵押登记采取登记要件主义和登记对抗主义相结合的原则。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（二）房地产抵押登记的程序1.登记的基本程序（1）当事人申请（2）登记机关的审查（3）登记机关登记备案广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（二）房地产抵押登记的程序2.土地使用权抵押登记程序（1）土地使用权抵押的地价评估和合同签订（2）土地使用权抵押登记申请（3）土地使用权抵押登记广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险（二）房地产抵押登记的程序2.房地产抵押登记程序（1）房地产抵押登记申请（2）房地产抵押登记审核与登记（3）房地产抵押登记变更与注销广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险司法考试题目15月10日，甲以自有房屋1套为债权人乙设定抵押并办理抵押登记。6月10日，甲又以该房屋为债权人丙设定抵押，但一直拒绝办理抵押登记。9月10日，甲擅自将该房屋转让给丁一并办理了过户登记。下列哪种说法是错误的?（）A．乙可对该房屋行使抵押权B．甲与丙之间的抵押合同已生效C．甲与丁之间转让房屋的合同无效D．丙可以要求甲赔偿自己所遭受的损失广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险司法考试题目1甲向乙借款而以自己的房屋抵押与乙，双方签订了抵押合同，但因当地登记部门的原因而未登记。但甲将房屋的产权证交付与乙。后甲又以该产权证的复印件与丙签订了抵押合同，并办理了抵押登记。因甲无力还款引起纠纷。下列表述正确的有：（）A．乙对甲的房屋享有抵押权B．丙对甲的房屋享有抵押权C．就该房屋拍卖的价款，乙优先于丙受偿D．就该房屋拍卖的价款，丙优先受偿房地产金融与保险2019/8/6广东农工商学院第三节房地产抵押权的效力广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险抵押权的效力抵押权的效力是指抵押权人行使这一权利的边界范围，即抵押权人就一定范围的债权对一定的抵押物的优先支配以及对与抵押物及有关的其他财产权的影响力。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险一.抵押担保的债权范围（一）概念抵押担保的债权范围，是指抵押权在其所担保的债权期末能清偿，抵押物拍卖或者变价的价款可以用来清偿的债权范围。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险一.抵押担保的债权范围（二）范围有约定的，依照约定没有约定的，抵押担保的范围包括：1.主债权2.利息3.违约金和赔偿金4.实现抵押权的费用广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险二.对标的物的效力1.从物2.从权利3.添附物4.孳息5.抵押物的代位物广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险1.从物从物是主物的对称，可以独立存在，但必须与同属一人所有的他物合并使用而起辅助效用的物。从物不是主物的组成部分从物是为发挥主物的效应而存在的从物与主物有一定程度的场所结合关系从物与主物必须同属于一人广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险思考下列各物与房屋同属一人所有，其中那些事属于房屋的从物。A.挂在墙上的钟表B.壁柜C.活动窗户D.非立式空调广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险抵押权效力及于从物范围（1）如果设定抵押时即有从物，则从物当然属于抵押标的物的范围。（2）抵押权设定后增加的从物。在实现抵押权时如有必要可将从物一并拍卖，但抵押权人对该从物的价金无优先受偿权。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险2.从权利从权利是相对于主权利而言的，是附属于主权利的权利，配合主权利而发挥作用。抵押权之效力及于主权利时，及于从权利。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险3.添附物所谓添附物，是指因附和、加工、混合等原因而附和于他物之上的物。附和：指两个或两个以上分属于不同的所有人所有的物，均匀地附和在另一物之上，成为该物的组成部分，且无法分离，或者分离后将大大降低其价值的财产状况。混合：指两个或两个以上分属于不同的所有人所有的物，相互混杂，致使不能或难以分离。加工：指对由他人提供的财产进行加工改造，使之符合约定的条件或提高物品的价值。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险抵押权效力及于添附物范围（1）添附物归属第三人时适用物上代位的有关规定，抵押物因附和、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。（2）添附物归抵押人所有时及于整个抵押物。（3）共有时，及于抵押物的份额。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险案例分析1案情简介廖文清与廖文武系兄弟关系。廖文清按房改政策购买了一套住房，后将该房借给其兄廖文武结婚用。廖文武婚后又将此房转给他人使用，廖文清夫妇遂起诉，要求他人迁让房屋，胜诉后判决已执行完毕。廖文清夫妇在接收房屋时发现该房的壁橱、木地板等装潢设施遭毁，遂诉至法院，要求廖文武夫妇赔偿其损失。审理中廖文武夫妇承认是其所为，但同时认为该装潢是自己结婚时花钱所建（提供了部分单据），现自己不住了，将之取走（破坏）是自己的权利，与廖文清无关，故不同意赔偿。法院依据民法中的不动产的添附原理，支持了原告的诉讼请求，判决廖文武夫妇赔偿损失5000元。廖文武不服，遂上诉。二审中双方达成调解：廖文武赔偿额由5000元降至3000元。广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险案例分析1探讨1.关于装潢是否能构成添附2.关于添附物的权利归属3.另一方求偿权的行使广东农工商学院2019/8/6房地产金融与保险案例分析1本案的判决理由及损益相抵问题本案运用民法的添附理论，认定被告所破坏的装潢设施已构成该房屋合理的添附，即使当时的装潢为被告所建，其所有权也发生了改变，该装潢已不为被告所有，已经转移至原告。从这点上说，被告不是砸了自己的东西，而是砸了别人的东西，故法院判决是合理的。虽然，被告享有求偿权，但是在本案的举证期限内没有提出来，庭审中也未提及，所以根据最高人民法院的证据规则，他的求偿权这一部分不能在本案中一并处理，他可另案诉讼，行使求偿权。不过，被告的求