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第三章房地产开发用地第一节我国国有土地使用制度改革状况一、传统土地使用制度的弊端旧有的土地使用制度的内容：1．行政调拨。（1）行政划拨，国家划给用地单位；（2）行政调用，国家无偿调用用地单位的土地。2．无偿无限期使用。3．禁止土地的市场转让。传统国有土地使用制度的弊端：1．忽视价值规律，未能有效利用和合理配置土地。2．影响城市经济的发展和城市建设资金的良性循环。3．影响企业经济核算和经营管理水平的提高。4．滋生官僚主义，影响廉政建设。第一节我国国有土地使用制度改革状况二、国有土地使用制度的改革状况一是收取城市土地使用费，其实质是城市地租。二是征收城镇土地使用税。三是实行城市土地使用权有偿出让和转让。政府目前在出让土地时，各种税收一次性缴纳（开发商垫付，进而转嫁给购房者），后续不再征收。第一节我国国有土地使用制度改革状况三、城市土地储备制度城市土地储备制度是指由城市委托的机构通过征收、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发、在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。第二节建设用地使用权出让法律制度一、建设用地使用权出让的概念和特征（一）建设用地使用权出让的概念建设用地使用权人让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。建设用地使用权出让与转让的不同：建设用地使用权出让与出租的不同：一级市场与二级市场第二节建设用地使用权出让法律制度（二）出让的法律特征1．是一种民事法律行为。国家—特殊民事主体2．是一种设权行为，创设了土地使用权。3．是一种有偿行为。4．建设用地使用权的出让附随特殊义务。（1）权利的有期性。（2）土地使用权属物权，其权利义务内容当事人不得自行约定，土地使用者应在法定限度内行使权利内容。（3）权利客体的特定性。第二节建设用地使用权出让法律制度二、建设用地使用权出让的范围《城市房地产管理法》第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（商业性利益），实施房地产管理，应当遵守本法。三、建设用地使用权出让的批准权限和宏观调控（一）建设用地使用权出让的批准国家对建设用地实行年度建设用地控制和总量控制，土地使用权出让的批准权属于国务院及各级地方人民政府。讨论：土地管理者和所有者的重合，模糊了国家作为土地管理者和所有者的地位第二节建设用地使用权出让法律制度（二）建设用地使用权出让的宏观调控1．建设用地使用权出让实行集中管理。2．建设用地使用权出让实行总量控制。3．建设用地使用权出让贯彻保护耕地原则。4．建设用地使用权出让实行价格管理。四、建设用地使用权出让方式（一）概述1、协议出让协议出让是指出让方和受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。程序：（1）申请阶段。（2）协商阶段。（3）签约阶段。（4）履约阶段。第二节建设用地使用权出让法律制度我国对出让土地的最高年限予以规定，并且规定出让金不得低于协议出让最低价。《城市房地产管理法》第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。《物权法》第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。第二节建设用地使用权出让法律制度2．招标出让招标出让是指国家通过招标、投标和定标的竞争程序出让土地使用权的民事法律行为。（1）招标（2）投标（3）定标一般经过开标、评标、决标三个阶段。（4）签约（5）履约3．拍卖出让（1）拍卖委托；（2）拍卖公告与察看；（3）拍卖的实施；（4）履约。第二节建设用地使用权出让法律制度4．挂牌出让挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的民事法律行为。优点：（1）市场化程度较高，土地使用者之间竞争激烈；（2）在挂牌期限截止时如果仍有两个获两个以上的竞买人要求报价，可以进行现场竞价，价高者得。（3）有充分的法律依据。[相关案例]第二节建设用地使用权出让法律制度五、国有土地使用权的出让年限（一）土地使用权出让的最高年限《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。（二）合同约定的出让年限不得超过法律规定的出让最高年限。（三）土地使用权出让年限的计算以领取土地使用证之日为期间的起算点；划拨土地使用权补办出让合同的出让年限，按出让合同双方约定的时间计算；通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第二节建设用地使用权出让法律制度（四）土地使用权出让年限届满与续展《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。《城市房地产管理法》第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。第二节建设用地使用权出让法律制度六、建设用地使用权出让的收回制度1．土地使用者违反城市规划或土地使用权出让合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回。《城市房地产管理法》第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。【相关资料】第二节建设用地使用权出让法律制度2．建设用地使用权出让合同规定的期限届满，国家自动收回。3．在建设用地使用权期限届满前国家因社会公共利益的需要，提前收回土地使用权。《城市房地产管理法》第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。4．为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。第三节建设用地使用权划拨法律制度一、建设用地使用权划拨的概念和特征土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。法律特征：1．标的限于国有土地。2．取得具有行政性。3．取得具有无偿性。划拨的两种方式：一种是建设用地使用权划拨经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交给土地使用者使用的行为；另一种是建设用地使用权的划拨经县级以上人民政府依法批准，土地使用者无须缴纳补偿、安置等费用就可取的建设用地使用权的行为。第三节建设用地使用权划拨法律制度4．取得具有无期性。《城市房地产管理法》第二十三条第二款依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。划拨土地使用权没有使用期限的限制并不等于永续存在。5．用途具有特定性。《城市房地产管理法》第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。第三节建设用地使用权划拨法律制度二、划拨建设用地使用权的性质1、土地所有人自己占有、使用——国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权2、非土地所有人的占有、使用——公司、企业、事业单位等私法人、自然人和其他组织享有的划拨土地使用权三、划拨建设用地使用权的内容（一）占有权（二）使用权使用时不得违反土地管理和城市规划的要求，不得随意变更划拨土地时确定的土地用途。如确需变更原土地用途，应当取得划拨方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。第三节建设用地使用权划拨法律制度（三）收益权《城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《城市房地产管理法》第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。《城市房地产管理法》第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。（四）处分权第三节建设用地使用权划拨法律制度四、建设用地使用权划拨的范围《划拨用地目录》(2001年10月22日国土资源部令第9号发布自发布之日起施行)1.国家机关用地和军事用地(1)党政机关和人民团体用地(2)军事用地2.城市基础设施用地和公益事业用地(3)城市基础设施用地(4)非营利性邮政设施用地(5)非营利性教育设施用地(6)公益性科研机构用地(7)非营利性体育设施用地(8)非营利性公共文化设施用地(9)非营利性医疗卫生设施用地(10)非营利性社会福利设施用地第三节建设用地使用权划拨法律制度3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地(11)石油天然气设施用地;(12)煤炭设施用地;(13)电力设施用地;(14)水利设施用地;(15)铁路交通设施用地;(16)公路交通设施用地。高速公路服务区(区内经营性用地除外)。(17)水路交通设施用地;(18)民用机场设施用地4.法律、行政法规规定的其他用地(19)特殊用地A.监狱。B劳教所。C.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。第三节建设用地使用权划拨法律制度五、建设用地使用权划拨的批准权限和程序与出让方式的批准权限相同程序：1．预审。由土地行政主管部门提出建设项目用地预审报告。2．申请。向县、市人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请。3．审查。4．批准。5．划拨。由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。6．登记。第三节建设用地使用权划拨法律制度六、划拨建设用地使用权的终止1．国家征收，可以给予适当补偿。2．使用人不再需要。国家无需给予补偿。3．特定项目终止。公路、铁路、机场