第三章房地产抵押贷款

工程项目融资•第3章房地产抵押贷款（5）第3章房地产抵押贷款学习目的：•掌握房地产抵押贷款还款方式及其计算•掌握房地产开发项目融资分析、内部收益率计算•熟悉房地产抵押贷款的原理、运作及相关知识第3章房地产抵押贷款3.1房地产抵押贷款的原理和种类•抵押和房地产抵押–抵押•概念：指债务人或第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权担保的行为–债务人或第三人——抵押人–债权人——抵押权人–提供担保的财产——抵押物–可以设定抵押权的财产（新物权法第180条）•建筑物及其他地上附着物•建设用地使用权•以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权•生产设备、原材料、半成品、成品•正在建造的建筑物、船舶、航空器•交通运输工具•法律、行政法规未禁止抵押的其他财产第3章房地产抵押贷款3.1房地产抵押贷款的原理和种类•抵押和房地产抵押–不可设定抵押权的财产（新物权法第184条）•土地所有权•耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外•学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施•所有权、使用权不明或有争议的财产•依法被查封、扣押、监管的财产•法律、行政法规规定不得抵押的其他财产第3章房地产抵押贷款3.1房地产抵押贷款的原理和种类•抵押和房地产抵押–房地产抵押•概念：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务按期履行的担保。–可以设定抵押权的房地产•依法获得的出让土地使用权•依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权•依法获得的房屋期权•依法可以抵押的其他房地产–处分受押房地产所得价款偿还顺序•支付处分抵押房地产的费用•扣除抵押房地产应缴的税款•若房屋范围内的土地使用权为行政划拨的，应扣除相当于该地块的土地使用权出让金，上缴国家•偿还抵押权人债权本息及支付违约金•赔偿由债务人违约而对抵押权人造成的损失•剩余金额还给抵押人第3章房地产抵押贷款3.1房地产抵押贷款的原理和种类•抵押和房地产抵押–处分受押房地产所得价款偿还顺序•多次抵押原则：按先后顺序清偿，顺位相同，按比例清偿•例：A公司以一宗房地产作抵押，向甲银行贷款200万元，向乙银行贷款300万元，借款期2年，均于2000年2月10日办理抵押登记。A公司到期后无力偿还贷款，抵押权人依法处分该房地产，处分净价款为400万元。甲、乙银行如何清偿其债权？•甲优先受偿：400*200/（200+300）=160万元•乙优先受偿：400*300/（200+300）=240万元3.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款及其种类•房地产抵押贷款–概念：指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款–含义：•抵押人在抵押期间不得随意处理受押房地产•划拨方式取得的土地使用权要补交土地出让金•处分房地产用于清偿的价款超出债权部分归抵押人所有，不足部分由借款人清偿3.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款及其种类•房地产抵押贷款分类–按贷款对象分类•企事业法人房地产抵押贷款•个人房地产抵押贷款–按贷款用途分类•房屋开发抵押贷款•土地开发抵押贷款•购房抵押贷款•其他用途的房地产抵押贷款–按贷款利率确定方式和计息方法分类•固定利率房地产抵押贷款•浮动利率房地产抵押贷款•可调利率房地产抵押贷款3.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款的基本特征•以抵押为前提•抵押质押区别–作用对象不同•质押：不动产或动产•抵押：动产或权利–贷款形式不同•质押：转移占有•抵押：不转移占有信用贷款担保贷款贷款保证贷款质押贷款抵押贷款•以房地产抵押为条件–借方：取得资金以拥有房地产，而非出售房地产–贷方：将受押房地产作为还款保障而非取得房地产•具有现实性–保证贷款：未来责任，未必发生–抵押贷款：现实责任，获得贷款时提供•3.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款的基本特征3.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款的作用•增强个人购房能力•增强企业经济实力•发挥储蓄功能，调节居民消费•确保银行贷款的安全性3.2房地产抵押贷款的运作房地产抵押贷款的运作要素•贷款人–概念：指经央行批准，持有《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记的商业银行和其他金融机构。–贷款人权利•决定贷与不贷，贷款金额、利率•要求借款人同意办理抵押物登记•收取贷款本金和利息•必要时可行使抵押权–贷款人义务•公布业务种类、范围、程序、贷款利率等信息，提供咨询•公开资信审查内容和发放贷款条件•及时答复借款申请•对借款人经济情况给予保密3.2房地产抵押贷款的运作房地产抵押贷款的运作要素•借款人–概念：指经工商管理部门核准登记的企事业法人和具有完全民事行为能力的自然人等–借款人应具备的条件•具有按期还本付息能力，有可以设定抵押的房地产•原应付贷款利息和到期贷款已按期清偿•企事业法人应经工商年检，开立基本存款账户或一般存款账户，拥有一定自有资金（如自有流动资金占35%以上）•法人企业应持有贷款证3.2房地产抵押贷款的运作房地产抵押贷款的运作要素•借款人–借款人权利•有权向多个贷款人借款•有权按合同约定提取和使用全部贷款•有权拒绝附加条件–借款人义务•配合贷款人进行调查、审查和检查•接受相关监督•按规定用途使用贷款•及时清偿本息3.2房地产抵押贷款的运作房地产抵押贷款的运作要素•借款合同和抵押合同•抵押房地产的估价、保险和抵押合同公证•贷款比例、贷款期限、贷款利率•贷款偿还方式–到期一次还本付息–等额本息还款法–等额本金还款法3.2房地产抵押贷款的运作贷款偿还方式•到期一次还本付息–贷款期限为1年F=P(1+Rm)12–贷款期限不到1年F=P(1+Rm)Nm–例：贷款1万元，年利率4.14%，贷款期7个月，到期偿还本息？3.2抵押贷款的运作贷款偿还方式•等额本息还款法PmTm=PRm(1+Rm)Nm/[(1+Rm)Nm-1]=PRm+PRm/[(1+Rm)Nm-1]•例：某城市居民购买一套住房，申请商业个人住房贷款20万元，年利率5.04%，贷款期限15年，若在整个贷款期内，利率未变，该居民每月还款额？还息（投资回报）还本（投资回收）PPmTmNm3.2抵押贷款的运作贷款偿还方式•等额本息还款法–抵押常数•P=1，M=Rm(1+Rm)Nm/[(1+Rm)Nm-1]–等额本息还款还本付息的趋势利息等额偿还本息期限本金30年3.2抵押贷款的运作贷款偿还方式•等额本息还款法–还款t月后的贷款余额•Pb=PmTm[(1+Rm)Nm-t-1]/[Rm(1+Rm)Nm-t]•例：某城市居民购买一套住房，申请商业个人住房贷款20万元，年利率5.04%，贷款期限15年，若该家庭已按月等额偿还了5年，欲提前还款，应在第6年初一次偿还多少？PPmTmNmPbt3.2抵押贷款的运作贷款偿还方式•等额本息还款法–还款t月后，利率变为Rm’，月还款额？•PmTm’=PbRm’(1+Rm’)Nm-t/[(1+Rm’)Nm-t-1]•例：某城市居民购买一套住房，申请商业个人住房贷款20万元，年利率5.04%，贷款期限15年,假设该家庭已按月偿还了5年，年利率上升为6%，那么从第6年初开始月偿还额为多少?3.2抵押贷款的运作贷款偿还方式•等额本金还款法–月还本金：Pm=P/Nm–月还利息：It=[P-Pm(t-1)]Rm–月还款额：PIt=Pm+It–例：某城市居民购买一套住房，申请商业个人住房贷款20万元，年利率5.04%，贷款期限15年,如居民选择等额本金还款方式，该居民第1期和第60期的月还款额是多少？PPmNmIt3.2抵押贷款的运作贷款偿还方式•两种还款工具差异–每月还款数额不同•等额本息：每月还款额固定•等额本金：月偿还额逐期减少–每期还款额中本金、利息所占比例不同•等额本息：先息后本•等额本金：本金相同，利息逐渐减少–偿还利息总额不同•等额本息：复利计息•等额本金：单利计息3.2抵押贷款的运作房地产抵押贷款的主要品种•房地产开发类贷款–房地产开发企业流动资金贷款–房地产开发贷款•商业性商品房贷款•个人竞拍购房住房贷款•个人购房组合贷款•个人住房转按贷款3.2抵押贷款的运作房地产抵押贷款的主要品种•房地产开发类贷款–房地产开发企业流动资金贷款：短期2年•开发前期所需资金•土地开发和基础设施建设所占用资金•建筑安装工程所需占用资金•公共设施配套工程所需占用资金–房地产开发贷款：中长期•土地使用及拆迁补偿•前期工程•基础设施建设•房屋建筑安装•公共配套设施所需支出3.2抵押贷款的运作房地产抵押贷款的主要品种•房地产开发类贷款–特点•按项目贷款•贷款额度大•贷款占用时间较长•贷款风险较大–贷款对象：房地产开发企业或建设经济房的企事业法人–贷款条件•持有贷款证•提供申请贷款项目的有关材料（项目建议书、可行性研究项目年度投资计划、建设用地规划许可证、拆迁许可证等）•应以土地使用权及其地上建筑物，其他附着物设定抵押•借款人对外的股本权益性投资总额不超过其资产总值50%•借款人投入贷款项目的自有资金不少于总投资35%•具有还贷能力3.2抵押贷款的运作房地产抵押贷款的主要品种•商业性商品房抵押贷款–贷款对象和条件•有稳定合法收入和归还本息能力•有与房地产开发企业签订的房屋预售合同或买卖合同•支付购房首期款•公共设施配套工程所需占用资金办理房产抵押和保险–贷款期限、贷款额度和贷款利率–贷款申请和发放3.3房地产开发项目的融资分析房地产开发项目财务基础数据的评估•房地产开发项目投资支出评估–土地费用–前期工程费用–基础设施建设费用–建筑安装工程费用–公共配套设施–开发间接费用–开发期税费–不可预见费•开发项目的营业收入评估–已开发土地的转让收入–商品房销售收入–经租房屋收入3.3房地产开发项目的融资分析房地产开发项目财务基础数据的评估•房地产开发项目营业支出评估–经租房屋的经营成本•业务人员工资；职工福利费；办公费；差旅交通费；修缮费；广告费；其他–房地产开发项目的管理费用•公司经费；工会经费–房地产销售费用•修理费；差旅费；广告费3.3房地产开发项目的融资分析房地产开发项目财务效益分析•净现值指标•NPV=∑(CI-CO)t(1+ic)-t•NPV:净现值∑(CI-CO)t：第t年的净现金流量•ic基准收益率和设定的折现率。当NPV≥0时，房地产项目可以接受•ic选择，应采用房地产开发部门投资基准收益率或平均资金利润率来确定。对银行贷款部门来说，一般可按年贷款利率+1%~3%来计算。nt=0nt=03.3房地产开发项目的融资分析房地产开发项目财务效益分析•净现值率•NPVR=NPV/IP•IP项目全部投资现值•净现值率越高，说明获利能力越好•内部收益率指标•NPV=∑(CI-CO)t(1+IRR)-t=0•IRR:内部收益率nt=03.3房地产开发项目的融资分析房地产开发项目财务效益分析•动态投资回收期∑(CI-CO)t(1+ic)-t=0•Pt’动态投资回收期•Pt’=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值•Pt’T0,项目可行；T0,为基准动态投资回收期t=0Pt’例：已知某投资项目的净现金流量如下表所示，如果投资者目标投资率为10%，求该投资项目的财务净现值。单位：万元年份012345现金流入量300300300300300现金流出量1000净现金流量-1000300300300300300例：已知某投资项目的净现金流量如下表所示，求该投资项目的财务内部收益率。如果投资者目标收益率为12%，求该项目的动态投资回收期。年份0123456现金流入量300300350400400600现金流出量1200净现金流量-1200300300350400400600