第三章房地产评估

第三章房地产评估第一节房地产评估概述第二节房地产评估市场法第三节房地产评估收益法第四节房地产评估剩余法第五节房地产评估成本法【教学目的和要求】通过学习，要求学生了解房地产的概念、种类、特性及评估的专业原则；掌握房地产价格的涵义、种类、价值类型以及影响价格的因素；熟练运用各种评估方法评估房地产。【教学重点和难点】1、现行市价法在房地产评估中的运用2、收益现值法在房地产评估的运用3、重置成本法在房地产评估中的运用4、假设开发法在房地产评估中的运用5、成本法在房地产评估中的运用第一节房地产评估概述一、房地产的特性土地的特性房地产的特性房地产市场的特性。土地的含义：是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。决定决定（一）土地特性1、土地的自然特性（1）土地位置的固定性。（不随产权流动改变其空间的位置）（2）土地质量的差异性。（3）土地资源的不可再生性。（4）土地效用的永续性。2、土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性㈡建筑物及其特征1.建筑物的定义及分类：建筑物包括房屋和构筑物两种建筑物建筑物是最主要的土地定着物，有广义和狭义两种含义。建筑物——人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。房屋：有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（给排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。构筑物：人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟筒、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝。剪力墙车间（排架结构）2.建筑物的特征：位置的固定性；供求区域性；使用的长期性；影响因素的多样性；投资大量性；保值增值性；投资风险性（无法移动、生产周期长、自然灾害战争社会动荡的影响）；流动性差；政策限制性；二、房地产评估的原则㈠替代原则㈡最佳使用原则㈢合法原则㈣供需原则㈤贡献原则㈥特殊原则：房地合一原则；区域及地段原则；地用原则（不同使用征税不一样，改变用途必须向土地管理部门批准）；预期原则；评估基准日原则；三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项1、明确评估对象2、明确评估目的3、明确评估基准日4、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告四、房地产价格（一）房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。（二）我国土地使用权价格体系1.我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。（1）根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。农民集体所有农村和市郊土地国家所有城镇土地土地所有权出让土地使用权划拨土地使用权土地使用权（2）土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。2.我国土地使用权价格体系基准地价：对不同地域或不同级别的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的最高年限期土地使用权的平均价格。既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。德州市基准地价用地类型区段号区段范围（或街道名称）区段平均地价年地租住宅用地14工业用地12商业用地路线价天津市基准地价土地级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ商业住宅工业综合标定地价：标定地价是指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；②在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。基准地价、标定地价之间的联系(1)它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。(2)基准地价是标定地价评估的基础2.基准地价、标定地价的区别(1)基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；(2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。土地二级市场价格转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。抵押价格租赁价格土地使用权出让价格、征用价格、课税价格（政府行为）土地使用权出让价格：是政府将国有土地使用权在一定年期内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金价款。征用价格：是为确定政府征收房地产的补偿而评定的价格。征用价格一般是一种补偿性价格，远较正常市场价格要低。课税价格：是指政府为课征税赋而对房地产评定的价格，一般是根据政府公布的房地产标准价格并适当参考房地产所在区位等因素，或者按市场交易价格的一定比例评定。协议价格、招标价格、挂牌价格、拍卖价格（出让方式）协议价格：是采用协议方式而形成的房地产价格。协议方式是由交易双方通过协商而成交的一种交易方式。这种方式受行政干预较多，所形成的价格是一种优惠性价格。招标价格：招标方式是指在指定期限内，由符合条件的单位或个人以投标的形式，竞投某一标的，而招标者根据投标价格及其他条件，综合考虑确定一个合适的投标这的交易方式。协议价格、招标价格、挂牌价格、拍卖价格（出让方式）挂牌价格：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。拍卖价格：拍卖方式是指在指定时间、公开场合，在政府及有关部门的参与下，在拍卖主持人的主持下，竞投者手举统一编号的牌子应价，最终由出价最高者为竞得人的一种交易方式。房地产价格分类1.土地价格、建筑物价格、房地产价格2.总价格、单位价格、楼面地价楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积楼面地价＝土地单价÷容积率楼面地价有面积均为1000平方米的甲乙两宗土地，土地单价均为700元/㎡，甲的容积率为3，可以建设3000㎡的建筑物，每平方米建筑物售价为1200元；乙的容积率为2，可以建设2000平方米的建筑物，每平方米建筑物售价1250元。甲乙的楼面地价分别为233.3元/建筑平米、350元/建筑平米，甲的每平方米建筑物价格1200元中有233.3元是地价，乙的每平方米建筑物价格1250元中有350元是地价.有甲乙两块地，甲土地的单价为700元/平米，乙土地的单价为510元/平米，如果甲乙两块土地的其他条件完全相同，毫无疑问甲土地比乙土地贵，此时谨慎精明的买主会购买乙土地。但如果，甲乙两块土地的容积率不同，除此之外其他条件都相同，则不应该简单根据土地的单价来判断甲乙两块土地的价格高低，而应采用楼面地价。甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则甲土地的楼面地价为140元/平米，乙土地的楼面地价为170元/平米。根据楼面地价来判断，乙土地反而比甲土地贵；此时，懂得楼面地价意义的买者，通常会购买甲土地而非乙土地。这是因为在同一地区，同类用途和建筑结构的房屋（含土地）在市场上的售价基本上是相同的（但在人们越来越重视环境的情况下，高的容积率必然意味着高的建筑密度，房价也是会受一定的影响），假如平均为每平方米建筑面积1200元，建筑造价（不含地价）也基本接近（如果容积率差异较大会导致对建筑高度或建筑结构的不同要求，如，一个建高层一个建多层，造价还是有差异），假如，为每平方米建筑面积900元，那么房地产开发商在甲土地上每平方米建筑面积可获得利润=1200-900-140=160元，而在乙土地上每平方米获得，利润=1200-900-170=130元。房地产中的相关指标1、宗地：指可供建筑使用的土地，其标准单位被称为标准宗地。三层含义（1）权益状态，使用其权益；（2）使用功能上有一定的独立性；（3）是在一定面积上的。美国宽一英里，深100英尺。日本宽3.63米，深16.36米。台湾宽1米，深18米。2、容积率：建筑物总面积÷建筑物占地总面积3、覆盖率：建筑物底层面积÷建筑物占地总面积×100%房地产价格影响因素1.房地产自身因素和房地产外部因素。2.一般因素、区域因素和个别因素。影响房地产价格的因素（一）一般因素1、社会因素；2、经济因素3、政策因素（二）区域因素1、商业繁华度；2、道路通达度3、交通便捷度；4、设施完善度5、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。（三）个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。1、影响土地价格的个别因素2、影响建筑物价格的个别因素房地产自身因素一、区位因素区位：是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。（一）位置:位置包括房地产所处的方向、距离、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。1、方位。首先，是看该宗房地产在某个较大区域中的位置;其次，是看该宗房地产在某个较小区域中的位置房地产自身因素一、区位因素2、距离。距离是目前用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。距离可以细分为：空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离。房地产自身因素一、区位因素3、朝向对于住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光。我国处于北半球，南向是阳光充足的方位，一般人认为：“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。4、楼层当为某幢房屋中的某层、某套时，所在楼层是重要的位置因素，因为楼层影响到采光、视野、空气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁净（水箱水池供水），安全、以及顶层是否可以独享屋面使用权，地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。房地产自身因素一、区位因素（二）交通出行的便捷、时耗等交通方便程度直接影响房地产价格。交通因素对房地产价格的影响，可分为出入可利用的交通工具、道路状况、交通管制情况、停车方便程度和收费标准等。房地产自身因素一、区位因素（三）周围环境和景观1、大气环境。2、水文环境。3、声觉环境。4、视觉环境5、卫生环境6、人文环境：另外绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等等（四）外部配套设施房地产自身因素二、实物因素（一）土地实物因素面积、形状、地形、地势、土壤、地基、土地开发程度。（二）建筑物实物因素1、建筑规模；2、外观；3、建筑结构；4、设施设备；5、装饰装修；6、层高和室内净高；7、空间布局；8、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照9、维修养护及完损程度。房地产自身因素三、权益因素（一）权利状况拥有的是所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等，是否清晰完整，价值有很大差异。