第九章房地产周期理论

第九章房地产周期理论内容提要：1．房地产周期波动的一般理论2．部分国家或地区的房地产周期分析3．房地产周期波动的影响因素分析4．我国的房地产周期波动分析第一节房地产周期波动的一般理论一、经济周期理论概述经济波动与经济周期•世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序列上的波动现象，即实际增长曲线围绕趋势曲线上下波动，由此反映经济增长与经济波动的关系。•经济波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动。•经济周期则可以称从波峰到波谷周期性运行的经济波动。•“没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族。”(保罗·萨缪尔森等，1992)•经济周期一般包括繁荣、衰退，萧条、复苏四个阶段.•从不同角度来进行划分，形成不同类型的经济周期。第一节房地产周期波动的一般理论•从周期波动性质来看，经济周期可划分为古典型与增长型两种周期类型。•由经济总增长或绝对意义上下降而形成的古典型周期，主要存在于20世纪30年代以前的工业化国家，表现为在经济衰退时期投资或社会生产往往出现绝对量的下降。在增长型周期里，经济总量并无绝对意义上的下降，只有相对意义上的降低，增长率仍然为正值，只不过出现相对较低的水平，经济增长速度有所减缓。•从周期持续时间角度来分析，经济周期又可以划分为短周期(基钦周期或存货周期)、中周期(朱格拉周期或投资周期)、中长周期(库兹涅茨周期或建筑周期)、长周期(康德拉季耶夫周期)。经济周期理论•经济学对经济周期波动的研究大体上经历了三大阶段，形成各具特色的经济周期理论。•从19世纪初期到20世纪初期•经济波动从不规则的、偶然的变动向较为有规则、不断重复的正常周期形式过渡，同时周期波动强度随工业化进程加快而加剧。•占主导地位的是古典经济学的供求均衡论，认为市场本身可以消除其不稳定性，进而达到供求均衡。西方主要国家处于工业化初期和中期第一节房地产周期波动的一般理论•20世纪中期1929-1933年的大危机使凯恩斯主义迅速崛起•凯恩斯主要是从资本边际效率角度展开的，认为正是资本边际效率的周期性变动，决定了经济波动的周期性。•围绕工业化后期的经济稳定增长，重点研究了动态增长周期的理论和模型•20世纪后期•随着西方主要国家进入后工业化社会，其经济周期波动也出现新的特点，主要表现为经济体系的内生波动趋同缩小，经济波动更多地、更明显地来源于外在冲击。许多国家在70－80年代还重新陷入古典型波动，出现严重的“滞胀”。新自由主义周期理论向凯恩斯主义发起严重挑战•研究内容上：认为经济周期波动的主要原因在于政府的过度干预，强调外生因素的主导作用。•研究方法上：注重分析实际因素对经济波动的影响，形成规范性、微观化的趋势。•政策主张上：则注重改善供给面，强调发挥市场经济的自身调节作用。第一节房地产周期波动的一般理论二、房地产周期波动的简要界定1．区分房地产经济周期和房地产市场周期林增杰、吕萍等(2000，第1页)认为：房地产经济周期是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程；房地产市场周期是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态，是房地产业发展规律的客观反映。房地产经济周期是从宏观角度来分析房地产业的循环变动，房地产经济周期一般可以用投资量的增减、房地产业增长率、价格涨落和交易旺衰等经济指标来测度，并可以据此来衡量房地产业所处的时期。房地产市场周期侧重于市场、微观角度对房地产业发展进行度量，对其测度常常采用价格指标。第一节房地产周期波动的一般理论对于房地产周期或房地产周期波动概念，目前的几种观点：2．房地产景气循环英国皇家测量师协会(RICS)在1994年的《理解房地产景气循环》著作中指出，“房地产景气循环是指所有类型房地产的总收益率的重复性但不规则的波动；张红(2005)根据上述定义给出房地产景气循环的概念，即指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。3．扩散指数法划分房地产周期何国钊等(1996)选择商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅建筑面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等八项指标，利用扩散指数的计算方法分析我国的房地产周期，把房地产周期划分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。第一节房地产周期波动的一般理论4．房地产周期是指屠地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象曹振良(2003)认为，房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，循环往复的复苏一繁荣－衰退一萧条四个环节。5．以房地产投资增长率划分房地产周期张晓晶、孙涛(2006)以房地产投资增长率为衡量指标来划分中国房地产周期。自改革开放以来，中国房地产市场经历了三个周期，增长面、宏观面和制度面是驱动房地产周期的主要因素。第一节房地产周期波动的一般理论•房地产周期是指房地产业实际增长曲线围绕着趋势线的上下波动，而呈现出相似性、重复性、循环性特征的一种规律。三、房地产周期的划分房地产周期波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。房地产周期波动过程•A—B：复苏期•B－C：繁荣期•C—D：衰退期•D—E：萧条期复苏期繁荣期衰退期萧条期第一节房地产周期波动的一般理论房地产周期的演变特征A－B属于复苏期：房地产供给大于需求，房地产供求处于非均衡状态；购房者大部分因为自用而进入市场，炒家很少，房地产交易量较低，但楼价止跌趋稳；市场信心开始逐步恢复，房地产开发投资渐增，购房者开始增多，少数炒家开始人市；随着需求增加，存量房地产被市场吸纳，房地产交易量逐步回升，推动市场逐渐走出低谷；随着房地产市场回升，人们对市场走势预期充满乐观情绪，购房者特别是炒家进一步涌人，不但出现现房价格上涨，期房价格也回暖。第一节房地产周期波动的一般理论B－C属于繁荣期：房地产需求继续以一定速度增长，房地产供给逐渐吃紧。房地产价格和租金开始快速上涨；房地产投资量剧增，存量房和新开发建设项目大量推出，各级市场的成交量激增；在房地产市场预期乐观的刺激下，个人和机构的房地产消费、投资都迅速增长；房地产投机增加，交易量急剧上升，房地产泡沫出现膨胀。限制或打击房地产投机的呼声日益成为社会的共识；政府运用土地政策、货币政策和财政政策等对房地产市场进行调控。第一节房地产周期波动的一般理论C－D属于衰退期：当过高的楼价把自用型购房者挤出市场，主要依靠投机资金支撑时，房地产市场也就开始进入衰退阶段；过高的新开发建设房地产和存量房地产的价格使一般居民无力承担；房地产供给逐渐超过需求，房地产的空置率开始上升；市场上的利空消息会导致人们跟风抛售，房地产价格开始下跌，房地产市场交易量也逐渐减少，市场预期悲观；房地产交易量锐减，市场推出楼盘减少；一些实力较差、抗风险能力较弱的房地产开发商破产，房地产从业人员减少，失业率和破产率上升。第一节房地产周期波动的一般理论D－E属于萧条期：由于供求矛盾日益尖锐，房地产市场销售竞争加剧，房地产价格继续下跌；新开发建设房地产价格加速下降而大大低于存量房地产价格；伴随房地产价格大幅下跌，房地产交易量锐减；大多数房地产企业将不能正常运作，市场的停滞标志着整个房地产周期已进入谷底，并将在谷底持续一段时间；房地产企业破产现象比较普遍，甚至一些实力雄厚的大型公司也在所难免；房地产市场在经过较长时间的消化吸纳空置的存量房地产过程后，将迎来下一轮房地产周期循环的复苏阶段。第一节房地产周期波动的一般理论第二节部分国家和地区的房地产周期分析一、美国的房地产周期18年建筑周期（1830－1936年）•Wenzliek等人1830～1936年以建筑支出指数度量的建筑周期，周期平均长度为18.3年。•霍伊特：对芝加哥长达100年的土地价格分析中，首先发现了长度为18年的地价周期。美国的18年房地产周期第二节部分国家和地区的房地产周期分析美国住宅建筑投资变动美国房地产周期－住宅建筑投资变动率•住宅建筑投资在1947年达到一个顶峰•重新回到1955年的繁荣期•1959－1963年：住宅投资变动周期•1968年投资达到一个高潮•1971年又进入波峰•1972－1977年：投资波动周期•1972－1977年：投资波动周期•1978－1983年建设波动周期•1959年的繁荣期第二节部分国家和地区的房地产周期分析二、日本的房地产周期•据日本通产省与日本银行1998年的调查，地价约占房价的60％～75％，日本商业楼宇的地价占房地产总价格的比例甚至达到80％～90％。•1976～1999年，日本的房地产市场波动共完成了2个房地产周期。1976～1999年日本土地资产变动率第二节部分国家和地区的房地产周期分析日本房地产周期－土地资产变动率•日本土地资产变动率的上升开始于1976年，于1983年达到谷底，完成一个波动周期，历时8年。•1984年日本土地资产变动率开始出现上涨，1992年达到最低点，经过9年完成一个周期。•1993～1999年日本土地资产变动率一直为负增长，处于日本房地产泡沫破灭后的调整阶段。第二节部分国家和地区的房地产周期分析日本国内总产值(GDP)与土地资产额的变动趋势•20世纪80年代中期，东京都土地资产额仅仅只有GDP的一半左右。•由于地价暴涨，20世纪80年代后期其比率迅速升高。东京都的住宅用地市价总额，到1988年末迅速增加到了GDP的1.4倍。•日本国土交通省发表的2005年1月1日的地价统计表明第二节部分国家和地区的房地产周期分析第三节房地产周期波动的影响因素分析经济增长率对房地产周期波动的影响房地产业与经济增长率的相互关系•房地产业发展水平与经济增长率高度正相关，经济增长率越高，房地产业发展速度越快。中国GDP增长率与房地产价格指数(上年＝100)中国GDP增长率指数与房地产价格指数曲线•从图可以看出，中国经济增长率与房地产价格指数呈同向变化，房地产价格波动幅度大于GDP增长率波动幅度。第三节房地产周期波动的影响因素分析通货膨胀率对房地产周期波动的影响中国GDP增长率指数与房地产价格指数曲线中国通货膨胀率指数与房地产价格指数(上年=100)•通货膨胀率与房地产价格指数的波动方向基本一致，波动幅度大小存在差别，两者之间存在正向相关关系，通货膨胀带来房地产价格上涨，房地产价格上涨推动通货膨胀。第三节房地产周期波动的影响因素分析需求和供给冲击对房地产周期波动的影响•需求冲击，主要包括投资冲击、消费冲击、财政冲击和货币需求冲击等。•供给冲击，主要是指技术进步、气候变化、资源发现以及国际经济要素价格等发生变化。第三节房地产周期波动的影响因素分析•从表可以看出，中国房地产业政策存在着明显的周期性特征，经济扩张政策和经济紧缩政策交替使用，形成中国房地产业的政策周期。房地产市场的“羊群行为”对房地产周期波动的影响第三节房地产周期波动的影响因素分析政策因素对房地产周期波动的影响第四节我国的房地产周期波动分析以房地产销售面积波动率和销售面积增长率划分房地产周期：1986～1995年1986～1995年中国住宅销售量波动与增长率•结论：•①1986～1995年，中国房地产经济经历了一个半周期，1987～1993是一个周期，持续时间为6年。•②从销售量增长率曲线看，供求变化的长期趋势线是上扬的。新周期的峰项比前一周期高。•③从销售量波动曲线看，房地产市场波动周期所持续时间有缩小趋势，在一个完整的房地产周期中，下降期的时间大于攀升期。梁桂(1996）1986～1995年中国住宅销售量波动与增长率计算扩散指数划分房地产周期：1981～1994年何国钊等(1996）•按照”v”分法，在1981～1994年期间存在两轮房地产周期。中国房地产周期—扩散指数法•1984年是中国改革开放以来房地产业发展的第一个高潮，