第九章房地产税收

房地产税收功能、经济效应与体制比较内容提要：一、房地产税收概况二、房地产税收的经济效应三、房地产税收体制分析知识回顾一、税收的定义二、税收的职能三、税收的基本构成要素四、税收的特征税收的定义税收是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入分配，强制取得财政收入的一种特定分配方式。它体现了国家与纳税人在征收、纳税的利益分配上的一种特殊关系，是一定社会制度下的一种特定分配关系。税收收入是国家财政收入最主要的来源。税收的职能组织财政收入调节社会经济调节收入分配监督经济活动税收的基本构成要素纳税人即纳税义务人，又称课税主体，是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人可以是自然人，也可以是法人。课征对象称课税客体，是征税的依据，即确定对什么征税，是征税的目的物。课税对象规定着征税的范围，是一种税区别于另一种税的主要标志。税率税收的特征强制性指税收是国家以社会管理者的身份，凭借政权力量，依据政治权力，通过颁布法律或政令来进行强制征收。无偿性指通过征税，社会集团和社会成员的一部分收入转归国家所有，国家不向纳税人支付任何报酬或代价。固定性税收的固定性是指税收是按照国家法令规定的标准征收的，即纳税人、课税对象、税目、税率、计价办法和期限等，都是税收法令预先规定了的，有一个比较稳定的试用期间，是一种固定的连续收入。随着房地产业的发展，房地产税收在政府收入中的比例不断提高。在房地产经济运行过程中，房地产税收对于收入分配的调节和房地产市场的宏观调控发挥着越来越重要的作用。第一节房地产税收概述一、房地产税收的概念二、房地产税收的特征三、房地产税收的功能四、房地产税收的构成要素一、房地产税收的概念房地产税收是以房地产作为调节对象的一类税收。房地产税收涉及房地产的开发、持有、使用、经营和转让等一系列经济活动，征税对象涉及房地产开发经营、买卖交易、持有等各个环节的行为和标的。房地产税收涵盖了我国税收体系中的绝大多数税种，主要包括取得环节的耕地占用税与契税；持有环节的房产税、城镇土地使用税；转让环节的土地增值税、营业税、印花税与个人所得税等。二、房地产税收的特征房地产税收除了具有一般税收的共性外，还具有以下四个独立特性。1．房地产税收税基具有不可移动性和可见性2．房地产税收收入的地方性3．房地产税收的可持续征收性4．房地产税收使用的公益性1．房地产税收税基具有不可移动性和可见性由于房屋和土地在空间上是不可移动的，基于房地产价格的一个地区的财产税基不会因为税收政策而流向其他地区。房地产税基是不可移动的，这是房地产税收相对于其他可移动财产税收的显著特点。由于房地产外在的物质表现，房地产所有者无法隐藏其税负（税基）。2．房地产税收收入的地方性房地产空间位置的不动性，使人们容易鉴别房地产税基的地方所有权。房地产税收的纳税主体缴纳房地产税收是因为他们要对所接受的政府服务付费。由于地方政府提供的服务有着很强的地域性，房地产价格与地方政府提供的服务水平密切关联。3．房地产税收的可持续征收性土地作为天然的自然资源禀赋，可以被不断维护、改良、改造，实现永续反复利用，房地产作为土地和土地的附着物本身也有使用的持久性。房地产税收税基随时间的变化相对平缓，变化的弹性较小。这就使房地产税收可以成为地方政府一个充足和稳定的税收来源。4．房地产税收使用的公益性房地产税收的相关法律是政府制定，是由政府征收、管理和使用的。房地产税收的使用，具有很强的公益性，居民为了保护他们的房地产，有兴趣和利益冲动通过公共参与（如投票等）来影响地方政府公共开支决策，以便保护他们的房地产的价值。三、房地产税收的功能1．房地产税收的财政收入说2．房地产税收的受益论3．房地产税收的社会政治功能说1．房地产税收的财政收入说财政收入说的主要观点是：为了满足财政支出的需要，筹集财政收入，政府应该对行政管辖范围内的土地、房产等财产征税。对土地、房产等财富征税成为地方政府筹集财政收入的主要渠道，课税的主要目的在于为地方公共产品和服务提供财力保障。2．房地产税收的受益论税收受益原则是指税收负担应根据公共服务的受益程度来分配。由于中央和地方政府为房地产所有者提供了包括国防保卫、国内治安、消防设施、交通、市政、环境等公共服务，房地产所有者理应为服务带来的受益支付税收报酬。地方政府通过增加对本地区的城市基础设施和服务的开支提高辖区居民的福利水平，导致本地区房地产价格的抬升，也就是说房地产增值主要是源于政府公共服务资本化。3．房地产税收的社会政治功能说对个人拥有的房地产课税是国家对社会财富分配进行控制的一种手段，实现国家对社会财富和资源进行再分配，具有抑制房地产所有者不劳而获，消除社会贫困的社会政治功能。房地产税收承担的一个很重要的功能是政府对房地产价值的溢价回收。四、房地产税收的构成要素税基和税率是一个税种的主要构成要素。房地产税收的税基可以是土地、建筑或两者结合。评估价值可以根据面积也可以根据房地产的市场价格。税率可分为单一税率（土地和建筑采取同一个税率）或双税率（土地和建筑有不同的税率）。（一）税基的选择与计价（二）房地产税收的税率（一）税基的选择与计价房地产税收是一种财产税性质的税收。从全球范围内房地产税收实施的情况来看，房地产税收税基的确定主要有三类：一是按房地产的价值征税，依计价的不同又可分为市场价值、原始价值、租金收益价值；二是按房屋建筑面积或占用土地面积征税；三是极少数国家或地区按房屋套数征税。税基的选择（1）税基的种类1、房地产市场评估价值以房地产市场发生的实际交易价格为依据进行房价评估而确定的房地产价值，通常是土地和建筑物的价值综合，反映了房地产所有者现所拥有的财富状况。2、房地产原始价值房地产业主最初取得房地产产权时所支付的价款总和或投资总和。3、土地价值土地价值税土地增值税4、租金5、面积按照房地产面积的大小征收房地产税（2）不同种类税基的比较评判标准税基税收公平收益量能原则纳税征管成本获取征管便捷方便税收收入的持续增长性资源利用效率（土地和房产）市场影响（价格稳定）房地产市场评估价值OOXXOXX房地产原始价值XXOOXXO土地价值OOXXOOX租金收益OOXXOOX房地产面积XXOOXOO（二）房地产税收的税率税率是指国家征税的比率，体现了国家的税收政策。一般来说，税率可以划分为比例税率、定额税率和累进税率。比例税率是对同一征税对象或同一税目，不分数额的大小，均按规定的同一比例数（即百分比）征税。定额税率也称“固定税额”，即按征税对象的一定计量单位直接规定应纳税额，而不是规定征收比例。累进税率是随税基的增加而按其级距提高的税率。第二节房地产税收的经济效应一、房地产税收的收入效应和替代效应二、房地产税收的经济效应一、房地产税收的收入效应和替代效应对房地产征税将对房地产市场产生冲击，如同一个价格增量，房地产税收的总效应可以分解为收入效应和替代效应。由于不同的市场结构、不同的需求者和供给者影响力，税收负担会在需求者与供给者之间分配，从而形成新的房地产市场均衡价格。（一）房地产税收的收入效应在其他条件不变的情况下，税收的收入效应是指税收的课征使纳税人的收入相对减少，其支付能力和满足程度下降，但并不改变纳税人的经济行为，税收的功能是将资源从纳税人处转移至政府部门。（二）房地产税收的替代效应税收的替代效应是在个人收入转移到政府部门的过程中，改变了消费者、生产者的行为，对资源配置产生了扭曲，税收的替代效应必然带来社会效率的损失，这是它与税收收入效应的本质区别。二、房地产税收的经济效应房地产税收的征收，既对房地产价格产生直接影响，又影响政府、企业和个人利益的再分配，还通过经济系统的传导机制对市场资源配置产生间接影响。（一）房地产税收对房地产价格的影响（二）房地产税收的资源配置效应（三）房地产税收的激励效应第三节房地产税收体制分析一、地产税收体制的内涵二、中国房地产税收体制的沿革与制度安排三、房地产税收体制的国际（或地区）比较一、地产税收体制的内涵税收制度或称税制，是指国家以法律形式规定的各种税收法律、法规的总称，或者说是国家以法律形式确定的各种课税制度的总和。从法律角度看，一个国家的税收制度是指在既定的管理体制下设置的税种以及与这些税种的征收和管理相关的，具有法律效力的各级成文法律、行政法规和部门规章等。税法是税收制度的核心。在征税过程中，国家依据税法征税，纳税人按照税法纳税，所以，税法是征纳双方共同遵守的准则，是征税的基本依据。在税法中，不仅规定对谁征税，对什么东西征税，征多少税，而且还规定征纳的程序和征管的方法税法涉及的内容多、范围广，税法的构成要素是：纳税人、征税对象、税率、纳税环节、纳税期限、减税免税和违章处理等，其中纳税人、征税对象和税率是三个最重要的构成要素。房地产税制是以房地产经济活动作为调节对象，涉及房地产的开发、持有、使用、经营和转让整个经济链条，征税对象涉及房地产开发经营、买卖交易、持有等各个环节的行为和标的，涵盖了税收体系中的大多数税种，税率包括比例税率、定额税率和累进税率等多种形式。二、中国房地产税收体制的沿革与制度安排（一）中国房地产税收体制（二）中国房地产税种的制度安排（一）中国房地产税收体制中国的房地产税制，对房屋和土地基本上是分别征税，而且以土地税为主。这里所说的房地产税是房产税和土地税的总称。其中房产税主要包括房产税、契税和印花税等；土地税主要包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等。另外与两者相关的还有转让、销售、经营所得环节的营业税和个人所得税。不同税种的征税对象、征税目的、税率互不相同，共同之处是：征税基础为房、地不动产，其纳税环节发生在房地产的占有、流通、使用和经营活动阶段，分别属于行为、商品、财产、所得四大税类。房地产税的计税依据主要有面积、价值和收益三类，三种计税依据被运用于不同的税种，其中，收益主要适用于所得性质的房地产税种。根据房地产税收征税时间和征税依据的不同，房地产税收的征税方法大体上可分为逐年定期征税和不定期的在房地产转让、销售及取得经营收入时征税。（二）中国房地产税种的制度安排中国房地产税制是中国税制体系中较为复杂的一个行业税收体系，它几乎涉及到了中国税制结构体系中的所有税类。主要的房地产税种：1．耕地占用税；2．城镇土地使用税；3．土地增值税；4．房产税；5．契税；6．营业税；7．个人所得税；8．印花税。1．耕地占用税耕地占用税，是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。其征收的主要目的在于控制非农业建设对耕地的占用，稳定耕地面积，保障农业的发展。同时，通过征税逐步建立起一笔基金，用于农业开发，以补偿耕地被占用带来的损失。2．城镇土地使用税城镇土地使用税，是对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用国有土地和集体所有土地的单位和个人，按其实际占有的土地面积和规定的土地等级征收的一种税。征税目的是调节城镇土地级差收益，提高土地使用效益，加强土地管理，适当增加国家财政收入。3．土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其转让房地产所获的增值额进行征收的一个房地产税种。开征此税的目的是合理调节土地增值收益，抑制房地产投机，减少国家土地资产流失，规范土地市场行为。4．房产税房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人（或房产承典人、房产代管人或使用人）征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。5．契税契税是在土地使用权和房屋所有权发生转移时，由土地和房屋权属的承受人缴纳的一种税。取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。6．营业税营业税是对单位和个人在中华人民共和国境内提供规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产活动征收的一个流转税税种，