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第二章房地产与房地产业的基本概念和特性内容提要：1．房地产的概念与特性2．房地产业的基本内涵与产业定位3．房地产的虚拟特性第一节房地产的概念与特性一、房地产的概念对于房地产的含义，目前理论界流行的表述大致有以下几种：①房产和地产统一论：房地产是房产与地产的总称。②房地产的广义和狭义论：广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水、矿藏和森林等自然资源，还包括与土地、房屋权属有关的权利或利益；狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。③房地产即不动产论：不动产（RealProperty）是指土地及附着于土地之上的定着物。这个定着物包括附着于土地之上的树木、矿藏等自然物体和建筑物、构筑物以及其他改良物。养力用地及其财产权利富源地及其财产权利承载用地及其财产权利1.地产房地产3.非房屋建筑及其财产权利4.与土地尚未分离的农作物、林木种子等5.价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产6.财产综合体住宅房屋建筑及其财产权利非住宅房屋建筑及其财产权利与房屋建筑有关的城市基础设施建筑及其财产权利2.房产不动产房地产、房产、地产和不动产的关系图资料来源：曹振良等《房地产经济学通论》，北京大学出版社，2003，P3第一节房地产的概念与特性二、房地产的属性对于房地产的属性，可以从土地的资源属性、经济活动的物质载体、房地产产权交易的法律规范以及房地产的社会价值等来理解。1、房地产的自然属性①房地产位置的固定性②房地产使用的耐久性③房地产的异质性2、房地产的经济属性①房地产的高价值特性②房地产的稀缺性③投资与消费的双重性④房地产的外部性3、住宅房地产的社会保障属性•1996年6月在伊斯坦布尔举行的第二次联合国人居大会上把“人人享有适当的住房”和“城市化世界中的人类居住区可持续发展”作为“具有全球重要意义的主题”。第一节房地产的概念与特性第二节房地产业一、房地产业的基本内涵1、产业(Industry)的基本内涵①产业是社会分工的产物，它随社会分工的产生而产生，产业的内涵也随着社会生产力的发展、社会分工的进一步深化和社会历史的发展不断地得到丰富和发展。②产业是介于宏观经济（国民经济）和微观经济（企业和家庭）之间的中观经济的概念，是具有某种同类属性的企业经济活动的集合体。③产业的含义具有多层次性。构成一个产业的几个规定性：①规模的规定性②职业化的规定性③社会功能的规定性2、房地产业的基本内涵•房地产业（RealEstateIndustry）是指从事房地产产品生产经营的行业，它是房地产经济实际运行与发展的“载体”。周诚（1997）认为：房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务的行业。张永岳等（1998）认为：房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务（如融资、置换、装修、维修、物业管理）等经济活动的行业。第二节房地产业2、房地产业的基本内涵叶剑平，谢经荣等（2005）认为：房地产业是房地产开发、经营、管理与服务等一系列经济活动的总称，房地产业的经济活动主要限于流通领域，在国民经济分类中属于第三产业。曹振良（2003）认为：从一般经济运行机理来说，现代房地产业是兼备第二、第三产业的生产经营型产业，即可称为广义的房地产业；从国民经济核算和统计管理的角度看，房地产业应归类于流通领域的第三产业，即可称为狭义的房地产业。第二节房地产业二、房地产业的定位1、房地产业在国民经济核算的产业分类定位编号产业分类名称编号产业分类名称A农、林、牧、渔业K房地产业B采矿业L租赁和商务服务业C制造业M科学研究、技术服务和地质勘查业D电力、燃气及水的生产和供应业N水利、环境和公共设施管理业E建筑业O居民服务和其他服务业F交通运输、仓储和邮政业P教育G信息传输、计算机服务和软件业Q卫生、社会保障和社会福利业H批发和零售业R文化、体育和娱乐业I住宿和餐饮业S公共管理和社会组织J金融业T国际组织国际标准产业分类（GB/T4754-2002）的划分第一产业第二产业第三产业分为两大部分：流通部门和服务部门第二节房地产业代码类别名称说明门类大类中类小类K房地产业72房地产业7217210房地产开发经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。7227220物业管理指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。7237230房地产中介服务指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。7297290其他房地产活动包括房地产交易管理、房屋权属登记管理、房屋拆迁管理、住房及房改积金管理。资料来源：《国民经济行业分类》（GB/T4754-2002）2002版第二节房地产业2、房地产业在经济社会发展中的地位（1）房地产业的基础产业地位首先，房地产是社会经济活动的基本物质前提和基础，是居民生活消费的载体。其次，房地产是社会物质财富创造的重要源泉，是社会经济健康发展的基本保证。第三，人口素质提高和社会全面进步的基本条件。第二节房地产业③能带动其他产业的发展，即具有扩散效应（包括高新技术的应用和扩散）。•美国学者罗斯托认为主导（或支柱）产业具有三个基本规定性：①能吸纳新技术；②产业本身具有较高的增长率；（2）房地产业的主导产业•国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》〔2003年18号文〕明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业”。第二节房地产业第三节房地产业的虚拟特性1、虚拟资本与虚拟经济虚拟资本（FictitiousCapital）是马克思在《资本论》中，将那些本身没有价值，但可以通过资本循环运动产生利润，获取剩余价值的股票、债券等资产。虚拟经济（VirtualEconomy）的概念及其相关的理论框架得到了建立和逐步完善。党的十六大报告指出，要正确处理“虚拟经济和实体经济的关系”，“虚拟经济”首次出现在党和国家的正式文献中。•成思危：“虚拟经济是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动，简单地说就是直接以钱生钱的活动。”•陈淮：“虚拟经济是资本独立化运动的经济。”•刘骏民：“所谓的虚拟经济，是以资本化定价方式为基础的一套特定的价值关系，其运行特征相对于实体经济具有更大的不确定性和波动性，是以观念支撑的定价方式。”第三节房地产业的虚拟特性并通过虚拟经济的增长要素直接或间接作用于实际经济增长要素，从而带动实际经济的增长虚拟经济是相对于实际经济而言的，虚拟经济尽管对实际经济运行产生重要影响，但它一般不直接参与实际的生产过程。以信息网络技术为运行载体以股票证券、债券、期货、期权等虚拟资本为交易工具和表达方式以预期的资本（包括土地、劳动力、资金、技术、信息等）价值为定价和分配依据虚拟经济第三节房地产业的虚拟特性2、房地产与虚拟经济房地产业作为资本密集型产业房地产是能够直接参与生产和消费的重要物质财富，是家庭财富、企业资产以及社会财富的重要组成部分。房地产作为一种投资工具和投资对象，也成为了除金融资产以外的另一重要的虚拟资本。•从投资的行为和目的看，进行房地产投资和金融市场的投资在本质上是一致的。即投资的目的就是为了获益，并不直接参与到生产和消费市场中的实际经济活动。第三节房地产业的虚拟特性•房地产实现资本虚拟化的三个基本条件：①土地资源的稀缺性和房地产商品的开发建设周期较长，使得房地产的市场供给缺乏弹性。②房地产的可投资性，房地产使用的耐久性和不需计提折旧的土地使得房地产可以成为一种重要的投资工具。③作为资本密集型的房地产业，需要通过金融市场提供开发的融资渠道。第三节房地产业的虚拟特性1、房地产基本概念和基本属性（自然、经济、社会保障）是什么？2、如何理解房地产业的定位？3、如何理解房地产的虚拟特性？•本章思考题：•由于土地资源的稀缺性和不可再生性，即土地不可能通过任何生产来增加供给，相对于房产，土地的价格不可能由相关的建造或生产成本决定，而主要是取决于预期未来收益的现值。因此，地产比房产具有更强的虚拟性。