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第三章房地产业•房地产业的界定•房地产业的运行机制•房地产业的组织结构和行业构成•房地产业的地位、作用和行业特点•房地产业的产业链及其影响因素第一节房地产业概述一、房地产业的概念房地产业是指从事房地产的开发、经营、管理、房屋维修、装饰以及以房地产为依托的劳务、中介、信托服务等各种经济组织所组成的行业。包括投资、融资、买卖、租赁、评估、中介、装饰、维修、物业管理等各种与房地产经济活动相关的组织。二、房地产业的性质房地产业是介于第二产业和第三产业之间的、具有复合特征的产业，是以第三产业为主的产业部门，在归属上属于第三产业部门，但兼有生产、经营、服务三重性质。三、房地产业的活动领域包括：•土地开发和再开发；•房屋开发；•土地经营：土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；•房地产经营：房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；•房地产中介服务：咨询、策划、测量、评估、经纪和公证等；•物业管理服务：家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等；•房地产金融：信贷、保险及金融资产投资等。第二节房地产业的运行机制一、生产环节房地产生产环节的主要形式是房地产综合开发，包括：规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、竣工验收、交付使用、房屋经营、房屋管理等。这一开发活动大体上可以分为两个层次：•土地开发、房屋开发建设；•在第一层次的基础上发展的综合开发、配套建设，以及在流通、消费环节中以装饰和修缮为主的追加。二、流通环节房地产业的流通环节，是房地产的劳动产品进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程。房地产流通的活动内容可以分两个层次：•土地流通—地产流通，包括土地征用，土地使用权的出让、转让，土地使用权的租赁、抵押等。•房地产流通—房产流通，包括房屋出售、出租，房屋置换，房屋抵押、典当。房地产流通的主要方式•房地产买卖：土地和房屋所有权的买卖•房地产租赁：房地产出售的另一种形式，是房地产的分期出售。房地产所有人通过租金的形式逐步收回成本和获取利润。•房地产抵押：单位和个人以一定量的房地产作为如期偿还借款的保证物，向银行和其他信贷机构作抵押，从而取得贷款。房地产市场主要的两类交易活动：•房地产经营企业的交易活动，房地产经营企业大致有两种：房地产开发公司：将它们自己开发的房地产产品投入市场进行交换活动，房地产经营公司：它们受房地产产权所有人的委托，代理经营委托人的房地产。•房地产产权所有人的交易活动。三、消费环节房地产消费是指通过对房地产的占有、使用，实现其使用价值的过程。房地产消费的形式有：生产消费、生活消费、经营消费、行政消费等。为了维护和保障产权人的合法权益，必须进行经常的、严格的产权产籍管理、房屋修缮管理和物业管理。第三节房地产业的组织结构与行业构成一、房地产业的组织结构土地使用权出让管理与经营部门房地产开发企业房地产经营企业物业管理企业房地产中介服务企业房屋装修与维修企业1、土地使用权出让管理与经营部门土地使用权出让管理与经营部门是代表国家进行国有土地使用权有偿、有期限的出让的管理经营部门，在我国目前是由政府所属的城市规划与土地管理部门（土地储备中心）统一管理。2、房地产开发企业房地产开发企业是以投资综合开发房地产然后用于出售和出租为主要业务，提供房地产进行营销的企业，属于流通领域，但在投资建设环节将延伸至生产领域。3、房地产经营企业房地产经营企业专门从事房地产的租赁、销售、代理等服务，属于流通领域，其活动也延伸到了消费领域，参与管理和维修。4、物业管理企业物业管理企业是受业主的委托，代理物业并实施相关的经营活动。物业管理公司受雇于业主委员会或业主代表大会，通过合同的方式，对房屋及其周边场地、环境、相关设施实施统一管理，并向全体业主/住户提供房屋维修、清洁卫生、安全保卫、园林绿化、设备设施保养等全方位、多层次的服务。5、房地产中介服务企业房地产中介服务企业在沟通房地产供需信息、促成交易等方面发挥着不可替代的作用，是为房地产流通服务的企业。6、房屋装修与维修企业房屋装修与维修企业以提供房屋修缮和装饰劳动服务为主要业务，是生产领域追加到流通领域、消费领域提供劳动服务的企业。房屋维修通过简单再生产，通过实物形式与价值形态的补偿，创造价值，增加价值。二、房地产业的行业构成部门分支机构中介经纪代理估价咨询投资股权投资抵押贷款投资承租投资融资投资运营土地运营房产运营贷款运营承租运营建设开发承包分包建筑政府服务征税规划国有房地产运营产权界定与维护第四节房地产业的地位、作用及特点一、房地产业与国民经济的关系1、房地产业能够带动国民经济的发展2、房地产业能够带动城市经济的繁荣3、房地产业与国民经济之间有着相互的影响作用二、房地产业在国民经济中的地位(一）房地产业是国民经济的基础性产业1、房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会生产和生活的最基本要素。2、房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件。3、房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础。4、房地产业是政府财政收入的重要来源：土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。5、房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。（二）房地产业是国民经济的支柱性产业支柱性产业，在国民经济中起着骨干性、支撑性作用的行业。一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经济发展中有着举足轻重的地位；二是其增加值对国民经济的贡献较大，能为政府提供大量收入，一般对国民经济的贡献不低于5%；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。1、房地产业属于生产要素产业，既提供空间场所，又提供生活资料、发展资料和享受资料。2、房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推动国民经济发展。在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所占的比重达到10—20%。北京已占10%左右，上海在7%。全国平均也超过4%。在外来投资中，房地产业的比重占25%左右。3、房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不仅数量多、范围广，而且还能够带动其他行业质量的提高。这种关联作用是全方位、多层次的。三、房地产业在国民经济发展中的作用（一）房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级1、第二产业比重过高，达50%以上，与相同发展水平的国家相比，高出10—20%。2、第三产业比重过低，只有30%左右，低出10—20%左右。（二）房地产业的发展可加快城市化进程，加快城市建设步伐1、加快城市规模的扩张，增加城市建设用地，加快旧城改造。2、通过税收增加财政收入，提供城市建设资金。3、向城市提供道路、通讯、电力、给排水等基础设施，学校、医院、体育场馆等公共设施和宾馆、商场、娱乐场等服务设施。（三）房地产业的发展可改变城市面貌，优化生态环境1、建设高标准的居住小区，建筑风格优美，绿化率高，配套齐全。2、旧城改造，拆迁破旧的住宅和有污染的工业厂房，代之以新的居住小区和商务用房。3、农民向城市集聚，减少对生态环境的压力和破坏。（四）房地产业的发展可优化居民的消费结构1、住宅商品化的条件下，住房消费已经成为居民家庭消费中非常重要的组成部分，个人住房消费已成为消费热点。2、个人购房成为住房市场的主流，比例已高达90%以上。（五）房地产业的发展有利于培育和完善市场体系1、房地产既是生产要素又是生活必需品，单价和总价都较大，能扩大市场总量规模。2、交易规模的扩大和交易水平的提高在很大程度上会扩大市场总规模，激发市场的活跃程度。3、此外，房地产业还有利于创造就业，落实城市规划，促进土地资源的合理配置和利用。四、房地产业的行业特点（一）房地产业易受政策影响且与法律制度密切相关1、房地产涉及到的利益关系和法律关系比较复杂，需要众多的政策、制度和法律来规范。2、主要政策：土地供给政策，住房政策，金融信贷政策，财政税收政策，行业投资政策。（二）房地产业是一个区域差异大的行业1、由于房地产的位置不易移动，故易受区域因素的影响。2、一个区域由于所处的位置不同，区位条件差异极大，社会经济发展水平参差不齐。因此决定了每一个区域房地产业发展水平的差异和政策及管理方式的差异。（三）房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业1、无论是开发还是销售都需要大量资金投入，少则几百万，多至几十亿。2、开发一个项目，少则一年，一般二至三年，多则四、五年，市场变化较大，供求波动，风险大。3、在正常状况下，每一个项目的单位利润比较可观。（四）房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业1、跨生产领域、流通领域和消费领域；从勘测、规划、设计到建设、销售，在消费过程中还承担维修、改造、保养、装饰及物业管理。2、多行业、多部门、多学科。3、牵涉到国民经济中的众多产业和部门：建筑业、设备制造业、冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯以及家用电器、纺织、家具、园林、运输、商业等等。第五节房地产的产业链及其影响因素一、房地产的产业链房地产业的关联性强，影响到众多上游产业和下游产业，直接和间接带动相关产业发展。在我国，房地产业每增加一亿元的投资，能带动23个相关行业投入1·479亿元。1、房地产业对建筑业的带动作用。2、房地产业对建材业、建筑机械设备业、冶金业、化工业、电子业、仪表业等发展的促进作用。3、房地产业对家用电器、家具等民用工业和运输业、商业、服务业等第三产业的促进作用。4、房地产业对金融业的推动作用。二、影响房地产业发展的因素：区位条件；自然环境；人文因素；人口状况；经济因素；政策和法律制度；城市化率（一）区位条件区位分绝对区位和相对区位。绝对区位是指地理因素和现象在三维的地球表面的地理位置，可由经度、纬度和海拔高度加以精确测定。绝对区位是固定的、相对不变的。相对区位是指一特定地理因素或现象在地理空间中与周围事物的相对位置关系和联系，可用空间距离、交通运输的难易程度以及经济、社会、政治联系来衡量。区位条件决定了一个城市或区域的重要性。区位条件是一个综合概念，包括地理位置、社会、经济、科技文化等诸多因素。对于房地产而言，有意义的是相对区位。（二）自然环境1、地质条件：影响地基、楼高、建造成本。2、地貌地势条件：影响基础设施的建设、建造成本。3、气候条件：影响楼体设计、内部设计、降温取暖设施的建设。4、综合影响建筑风格。（三）人文因素1、消费习惯2、心理偏好3、文化因素4、民族和宗教因素（四）人口状况1、人口总量2、人口年龄构成3、人口职业构成4、人口文化构成5、人口变动（五）经济因素1、经济增长速度2、国民经济总量3、收入水平和消费水平4、土地供应量5、信贷规模（六）政策和法律制度1、宪法等根本性法律2、土地法与土地政策3、住宅供应政策4、金融信贷政策5、行业投资政策6、财政税收政策7、行政管理措施及规章三、房地产业发展的结果●对公路、港口、机场、码头、桥梁、管道和城市基础设施的需求也将大大增加。●对房地产管理、营销、咨询、策划人才，土地管理和城市规划、管理、经营人才的大量需求。●房地产业是一个可持续发展的具有很强生命力的朝阳产业。正是因为房地产业是一个超常规发展的朝阳产业，所蕴藏的各种机会很多，易发展事业，是走向成功的重要阶梯。第六节房地产业发展概述一、中国房地产业中国房地产业已经发展成为国民经济最重要的产业之一，2006年投资规模近2万亿元，拥有企业6万多家，从业人员150万，年销售面积6亿平方米，年销售额超过2万亿元。1999-发展阶段1978-1991起步阶段1993-1998调整阶段1992-1993过热阶段2010???