第二章 房地产理论综述

第二章房地产理论综述第一节地租理论第二节区位理论第三节区位理论与房地产业第一节地租理论一、古典经济学的地租理论二、新古典经济学的地租理论三、马克思地租理论四、城市地租一、古典经济学的地租理论（一）威廉·配弟的地租理论威廉·配第曾经着重地研究了地租问题。他是从他的劳动价值论和工资论出发研究地租的。(1)他认为地租是收获量减去生产费用后的剩余部分(2)他还认识到地租的数量是受工资数量制约的(3)他还从土地位置即距离市场远近不同以及土地丰度的差别方面阐述了级差地租（一）威廉·配弟的地租理论由于阶级的和历史的局限性，配第的地租论是不完整的，存在着混乱和错误：首先，他没有提出剩余价值和利润这些独立的经济范畴其次，他把价值的增加和使用价值的增加混同起来最后，他还把作为剩余价值一种形态的地租与独立生产者的剩余产品混为一谈。而且他也不知道绝对地租的存在（二）亚当·斯密的地租理论斯密是最早系统地研究地租理论的古典经济学家。他认为地租是随着土地私有制的产生而出现的范畴，是资本主义社会里地主阶级的收入由于他研究方法的两重性和受重农学派的影响，所以他的地租论比较混乱，存在着四种自相矛盾的看法：（二）亚当·斯密的地租理论的不足(1)认为地租是对工人劳动产品的直接扣除，是劳动生产物或其价值的一部分(2)认为地租是使用土地的价格(3)认为地租是一种垄断价格(4)认为地租是自然力的产物（二）亚当·斯密的地租理论斯密的地租论是存在缺陷的，这除了由于他的阶级立场所限外，也与历史局限有关，若全面地历史地看，他在关键时刻还是主要坚持正确的观点的。首先，他说地租是劳动生产物的扣除，正确地确定了工人的无偿劳动是地租的源泉。其次，他把地租同土地私有权联系在一起，为正确地阐明地租的来源引出了一条正确的道路。第三，他认为生产主要食物(谷物)的土地的地租决定其他部门的地租水平。（三）大卫·李嘉图的地租理论在古典经济学中对地租研究最充分的是李嘉图，他以他的劳动价值论为基础，对级差地租进行了深入地研究。他的基本观点：(1)关于级差地租的来源及形态问题。李嘉图认为，地租是在土地有限性和土地丰度、位置不同的条件下产生的(2)关于利润与地租的关系问题，李嘉图认为两者是对立的李嘉图地租论的主要贡献他把地租理论与劳动价值论“直接地、有意地”联系起来，从而给地租论第一次提供了科学基础他从利润与工资的对立中引证出利润与地租的对立，从而揭露了资本主义社会工人、资本家、地主三大阶级之间的矛盾和对立李嘉图还在一定程度上考察了地租的来源问题李嘉图的地租论也存在一些不足忽视了地租的历史性和阶级性，把资本主义生产关系看成是永恒的自然关系，没有发现资本主义地租的本质和特点把级差地租形成的条件当成原因是不妥的把地租论与“土地收益递减规律”联系起来否认绝对地租的存在二、新古典经济学的地租理论1、克拉克地租理论2、马歇尔地租理论3、影子价格理论（一）克拉克地租理论克拉克(1847一1939)提出了地租是由土地的边际生产力决定的原理，并认为地租是总产量扣除工资的金额，即“经济剩余”。在其经济理论中，地租不是一个独立的范畴，它被认为与资本无本质差异。地租被视为土地资本的利息，是利息的派生形式克拉克地租理论的缺陷在于用边际生产力说明地租的源泉，否定马克思的劳动价值论和剩余价值理论（二）马歇尔地租理论马歇尔(1842—1924)认为，土地是一种特定形式的资本。他讲生产要素有土地、劳动、资本三类。凡是依靠劳动而来的有用物质归入资本类，凡是不依靠劳动而成为有用的物质归入土地类马歇尔认为，地租是由几部分组成，即由原始价值、私有价值、公有价值三部分所组成。然而，真正的地租就是土地的原始价值，是大自然赋予的收益，关于地租具体数额的确定，马歇尔认为原则上应依据供求理论（三）影子价格理论影子价格理论系荷兰数量经济学家和计量经济学家于20世纪30年代末、40年代初率先提出。他提出的影子价格是反映资源得到合理配置的“预测价格”从方法论上看，影子价格仍然是一种边际分析方法，是土地的边际产品价格，因为它主要是对稀缺土地资源的合理分配使用，在这种情况下，价格不是按平均费用决定的，而是按最大耗费来计算的。即利用边际费用来决定价格，求得资源的最佳配置三、马克思地租理论马克思以科学完整的劳动价值论、生产价格论和剩余价值论为理论基础，通过对古典经济学家地租理论的继承与批判，创立了地租理论（一）地租的实质马克思指出，“地租是土地所有权在经济上借以实现即增值价值的形式”，科学地揭示了资本主义地租的性质为超过平均利润以上的余额，即平均利润以上的剩余价值（二）级差地租级差地租是由于垄断劳动的自然生产力，使农产品的个别价格低于社会生产价格，所获得的超额利润转化而来的。这种超额利润产生的条件是土地的经营垄断，而土地的所有权则把这种超额利润转化为级差地租级差地租分为级差地租I和级差地租Ⅱ（三）绝对地租1．绝对地租的概念及其实质马克思指出，只要土地所有权存在，农业资本家就得支付绝对地租。土地所有权的垄断，是地租的前提。如果没有这种垄断，超额利润就不会转化为地租2．绝对地租的价值来源问题由于土地所有权的垄断，这个超额利润不能参与利润的平均化，便保留了下来，并转化为绝对地租四、城市地租城市地租是城市土地经济的基本范畴，是土地所有权的重要体现，是城市土地价格形成的基本依据，其来源于土地使用者的超额利润。在社会主义社会，仍然存在着地租，这是因为，“消灭土地私有制，并不要求消灭地租，而是要求地租——虽然是用改造过的形式——转交给社会”。(一)城市地租的特性与农业地租相比，城市地租既有地租的共性，也具有其特殊的性质：1．城市地租在量上一般应高于农业地租2．区位级差地租是城市地租的主要形式3．商业地租是城市地租的典型形态4．城市地租具有相当大的垄断性5．城市土地投资的地租效应具有明显的外部性6．城市地租比农业地租更具积累性（二）城市地租的存在形式1．城市土地的级差地租在我国，城市土地的地租，主要表现为级差地租。城市级差地租则可分为区位级差地租、功能级差地租、规模级差地租三种存在形式，它对于我国城市土地的合理运用，发挥了巨大的作用(1)城市区位级差地租是指由于城市自身所处的区位、城市内部各个企事业单位的地理位置不同所形成的，它应该是土地使用者的超额利润的转移由于城市自身所处的区位不同，从而造成了城市经济发展的不平衡，主要表现为东部沿海地区发展较快，而中西部地区则相对较迟缓(2)城市功能级差地租是指由城市的产业性质及其结构所决定的，是由于社会的投入增加所引起的，其与农业的级差地租Ⅱ十分相似，它也来源于使用者的超额利润的转移一般来说，当企业投资、城市政府对于城市基础设施进行投资所形成，当企业、城市基础设施一旦形成，其所占土地的平均效益也会随之而形成(3)城市规模级差地租它是城市地租的独特形式，是由于城市自身规模的程度所形成的，它依赖于城市经济的集聚效益、规模效益，与投资者的投入、与城市的自然条件如区位等的关系都不大。一般来说，大城市，其土地的收益相对也较大；小城市、小城镇则相对要小些。对于这样由于城市规模的不同所形成的地租，我们称之为城市规模级差地租。2．城市绝对地租决定绝对地租是否存在的原因是土地所有权的垄断，而与土地的用途无关，城市用地也同样存在绝对地租城市绝对地租与农业绝对地租之间既有共同点，又有不同点，其共同点是：具有相同的实体，都是超额利润即劳动者创造的剩余劳动的一部分；而且城市绝对地租以农业地租为基础2．城市绝对地租城市绝对地租与农业绝对地租之间的不同点：首先它们是由不同的产业提供的。城市绝对地租是由使用城市土地的第二、三产业的企事业单位提供的。另外，地租量也不同。城市劣等地的绝对地租最低应该与面积相当的可比周边农业优等地所提供的全部地租相等，而不是等于该土地作为农业用地时的绝对地租量3．城市垄断地租是指由于城市中某些特殊地块具有稀有功能，由对这些稀有功能的垄断所带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化成的地租是一种个别的、特殊的地租形式，马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的特殊形式的地租产生的原因也是对土地经营权的垄断，垄断的具有某种特殊优越条件的土地的经营权第二节区位理论区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系房地产业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位区位有宏观和微观两重意义：宏观区位是指某个国家、某个地区、某个城市；微观区位指城市中某个街区、某个地点。房地产业与宏观区位和微观区位均有关系一、区位理论的形成与发展区位理论：是关于人类活动的空间分布及其空间是的相互关系学说区位经济理论源于古典经济学，也是现代城市经济学的理论基础。经历了古典区位论阶段、近代区位论阶段、现代区位论阶段（一）古典区位论阶段古典区位论从单一的企业或中心出发，研究成本和运费的最优化早在18世纪，欧洲古典经济学家如法国的康提隆、亚当·斯密、德国的毕什等探讨并论述过运费、距离、运输等对工业分布的影响1826年德国农业经济和农业地理学家杜能(J.H．vonThonen)的著作《孤立国》的出版标志着区位论的形成（一）古典区位论阶段1909年，德国经济学家韦伯(A．Weber)运用工业区位因素分析的方法，对当时的鲁尔工业区进行了研究后，出版了两本关于工业区位论的著作，即《工业区位论——区位的纯理论》和《工业区位论——区位的一般理论及资本丰义理论》。韦伯认为，决定工厂最佳位置的因子，除运输成本外，还有劳力成本和集聚，这就是他的最小费用点的三个指向。这两本书的出版奠定了工业区位理论的基础(二)近代区位论阶段近代区位论是从一个地区和城市出发，研究市场配罟的最优化德国地理学家克里斯塔勒(w．Christaller)30年代初写了《德国南部的中心地》，提出了中心地理论，即市场区位论，把区位论由古典学派转换为近代学派廖什(A．Losch)在7年之后，写了《区位经济学》一书，用同克里斯塔勒相似的模式解释加工工业区位，从而形成了工业区位研究的市场学派。廖什的中心地研究是自下而上的(三)现代区位论阶段现代区位论是从整个国民经济出发，研究宏观经济地区布局的最佳化20世纪30年代初，瑞典著名经济学者俄林(B．Ohlin)写了《区际贸易与国际贸易》一书，认为屠能和韦伯的古典区位论是孤立的微观理论，而把区位研究同地域分工和区际国际贸易结合，这就把贸易理论看成区位论的一部分，从而成为一般的宏观理论(三)现代区位论阶段40年代，美国学者乌尔曼(E．ullman)将克里斯塔勒的理论介绍到美国50年代，戛里逊(w．Garrison)在西雅图华盛顿大学讲学便是从推广和应用中心地理论开始的60年代，区位论侧重研究人类经济空间组织内在机理，普及了用蒙特卡罗法建立的随机扩散模式和时空地理方法，开始了区域预测的新纪元(三)现代区位论阶段从70年代起，区位论开始向动态化迈进80年代以来，英国的威尔逊(A．willson)和比利时的爱伦(P．Alkn)结合耗散结构和突变理论，分别就空间相互作用模式和中地论结构进行动态模拟，取得了很大的理论突破近几年来，区位论的研究一直建立在时间动态分析和中长期预报的目标体系上，其理论得到了不断的深入和发展，系统论、信息论和运筹学方法，使区位经济理论和应用大大向纵深发展二、杜能的农业区位论核心：在“孤立化”条件下，利润=农产品销售价-农业成本-运输费用，即最大利润的获得取决于合理确定生产布局而使运输费最省问题是：在上述假设条件下，要达到最佳配置，农业将会如何发展，同时离中心城的距离远近是如何影响耕作方式的?理论模型利润：农产品销售价一农业成本一运输费用用符号表示：P=V—E—T如果V、E不变，则T的增减直接决定P的大小。所以，这是单一因素即运费决定利润，从而决定在什么地方种植何种作物的区位论杜能对区位经济理论的主要贡献杜能采用的“孤立化”研究方法，为以后区位论学者所广泛沿用；杜能从级差地租出发，建立了合理的农业集约化经营模型，这不仅被广