第二章房地产抵押贷款

房地产教学团队骨干成员张所地博士教授博导省教学名师[e-mail]王拉娣博士教授博导省教学名师[e-mail]赵华平博士副教授[e-mail]房地产金融学主要教学参考书邓宏乾，房地产金融．上海：复旦大学出版社，2010年1月第一版第四次印刷。郑修建．房地产金融．北京：北京经济学院出版社，1993年4月。王重润等，房地产金融，北京：北京大学出版社，2010年1月。特瑞斯.M.克劳瑞特等，房地产金融---原理和实践，北京：经济科学出版社，2004年12月。房地产金融学教学要求共十讲，30个课时。每次课前预习、课中讨论、课后练习思考考试成绩：平时25%+EMAIL交作业10次25%+期末50%张所地的邮箱：[e-mail]交作业时注意：1.直接写“姓名+班级+学号”[e-mail];2.用word2003的附件；3.其附件文件名：姓名+班级+学号+第？次作业；4.欢迎同学建立公共邮箱进行讨论。第一章房地产金融概论房地产金融学，是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。它是以这些学科的基本理论和基本方法为基础，逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。它的研究对象是货币资本在房地产生产、交换以及消费领域的配置方式与配置效率。第一章主要介绍第一节房地产业与金融业的关系第二节房地产金融的概念、特点和作用第三节房地产金融体系第四节我国房地产金融的历史回顾及展望房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业。房地产业与金融业都属于第三产业，房地产业与金融业相互促进、共同发展，房地产业的发展离不开金融业的支持与渗透，而其发展本身又为金融业的成长提供了广阔的空间。房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融包括房产金融与地产金融两方面。房地产金融具有融通资金量大、较强的政策性和债权有保障等特点。房地产金融具有为房地产业生产、流通和消费等环节筹集和分配资金的职能。房地产金融市场融资主体、融资中介和市场金融工具等三个基本要素组成。我国的房地产金融机构体系可分为专营的和兼营的两类。我国的房地产金融大概经历了起步时期、停滞萎缩时期、恢复时期、调整发展时期和规范发展时期等五个阶段。展望未来，我国的房地产金融业将会从交易工具、制度环境等方面进行深化和完善。第二章房地产抵押贷款世界发达国家为了发展房地产，主要通过各类房地产金融机构融通房地产资金，拓宽房地产筹资的主渠道。其中金融机构贷款是房地产资金的非自有资金的主要来源，而房地产抵押贷款作为一种特殊的担保贷款，是目前各发达国家普遍采用的主要贷款形式。本章首先将对房地产抵押贷款的种类、特点及作用作简单概述，然后结合我国的房地产抵押贷款发展情况，重点介绍商业银行住房抵押贷款和政策性住房贷款（住房公积金）的运作。第一节房地产抵押贷款概述第二节商业银行住房抵押贷款的运作第三节住房公积金制度第四节个人住房抵押贷款的风险与防范第五节住房抵押贷款保险第六节住房储蓄银行业务本章小结第一节房地产抵押贷款概述一、房地产抵押贷款及其种类1．房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容。房地产抵押人在抵押期间不得随意处置受押房地产，受押房地产的贷款银行作为抵押权人有权在抵押期间对抵押物进行必要的监督和检查。2．房地产抵押贷款的种类（1）按贷款对象分类①企事业法人房地产抵押贷款②个人房地产抵押贷款。（2）按贷款用途分类①房屋开发抵押贷款②购房抵押贷款③其他用途的房地产抵押贷款。（3）按贷款利率确定方式和计息方法分类①固定利率房地产抵押贷款②浮动利率房地产抵押贷款③可调利率房地产抵押贷款。第一节房地产抵押贷款概述一、房地产抵押贷款及其种类1．房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容。房地产抵押人在抵押期间不得随意处置受押房地产，受押房地产的贷款银行作为抵押权人有权在抵押期间对抵押物进行必要的监督和检查。2．房地产抵押贷款的种类二、房地产抵押贷款的基本特征三、房地产抵押贷款的作用二、房地产抵押贷款的基本特征房地产抵押贷款的基本特征是指房地产抵押贷款的本质属性，这是它与其他贷款的区别所在。1．以抵押为前提建立的贷款关系抵押贷款是以抵押物的抵押为前提而建立起来的一种贷款关系，其他贷款关系则不以抵押物的抵押作为前提。抵押贷款是按一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估发放的贷款。质押贷款则是按一定的质押方式经借款人或第三人动产或权利作为质物发放的贷款。抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利；在抵押的情形下债务人或第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有；在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人。二、房地产抵押贷款的基本特征2．以房地产抵押为条件的贷款房地产抵押贷款的借贷双方都不是为了直接取得房地产资产，而是以作为抵押物的房地产作抵押为条件而发生资金的借与贷的行为。房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系，对于房地产抵押贷款的借方而言，其目的是通过借款融资而取得购买房地产等资产的资金，实现对房地产等资产的拥有，而不是为了出售出押的房地产；对于房地产抵押贷款的贷方而言，其取得房地产抵押权的目的并不是要实际占有房地产，而是为了在贷出资金未能按期收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。一旦借方不能按期偿还贷款时，贷方只是为了维护自己的权益而被迫依法处分抵押的房地产，此举措不是房地产抵押贷款方的本意。二、房地产抵押贷款的基本特征3．房地产抵押贷款的现实性房地产抵押贷款的现实性主要体现在它与保证贷款相比较之中，保证贷款方式中保证人所承担的实际责任发生在贷款偿还时，而不是发生在保证贷款时，因此是一种未来责任，是未来而非现实的责任担保，这种未来责任可能是一种虚拟的保证责任。这是因为如果借款人债务到期不能如数归还贷款本息时，保证行为才可能实际发生，因此在办理保证担保时，保证方并不一定需要提供实实在在的保证财产。而房地产抵押贷款一般是现实的责任担保，房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为，虽然抵押的房地产是否会实际转移到作为抵押权人的贷款方手中将视贷款能否偿还也有两种可能，但借款方在获得房地产抵押贷款的同时，抵押人必须提供实实在在的抵押财产，否则，借款方就不能获得贷款。可见抵押责任是现实的，房地产抵押贷款具有现实性。三、房地产抵押贷款的作用1．增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展；2．增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展；3．发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展；4．确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展；第二节商业银行住房抵押贷款的运作一、住房抵押贷款的利率二、住房抵押贷款的首付款三、住房抵押贷款的还款方式四、国外住房抵押贷款工具一、住房抵押贷款的利率购买房地产、牵涉资金庞大，必须大量融资。因此，融资成本和借贷条件包括年限、还本方法、利率等，成为投资者的重要考虑因素之一。利率是资金成本，利率的任何变动都将对投资的价值产生影响。在市场经济体系下，市场利率取决于货币市场供给和需求的相互作用。在贷款市场上，房屋贷款的需求是由对房屋的需求引申而来的。在供给方面，人们可以把贷款看作贷方的一种投资决定。从经济学的角度来看，购买或投资于一种资产的需求量大小应该由该资产所含的报酬率及风险而定。资产所含风险越高，则补偿这些风险所需要的风险贴水就越高。因此，发放贷款所要求的利率可以表达为：I=r+p+f，式中I是贷款利率；r是实质利率或实际利率；p是预期通货膨胀率，f是风险贴水。一、住房抵押贷款的利率实质利率是指贷方牺牲现在消费的机会，而将资金让给借方先使用所应该获得的报酬。在贷方收回贷款之后，可能因为通货膨胀而使贷方所收回的本金无法购买到借贷之前的物品，为了弥补购买力的损失，贷方会要求相当于通货膨胀率的补偿。实质利率加上通货膨胀率，一般称为名义利率，是购买政府公债的报酬率，这一部分可以认为是不含风险的。第三项f是风险贴水，是对贷方所承担的风险的补偿，这些风险包括：①违约风险。因违约后求偿的法律程序复杂，抵押品往往无法完全补偿贷方的损失，从而违约风险也就无法完全避免，但是却可以采取技术手段将其控制在一定范围之内，用一定的附加利率予以弥补。②利率风险。即因未来市场利率水平波动而使投资者蒙受损失的可能性。资金市场上的利率不是一成不变的，例如通货膨胀率上升后市场利率就会相应上升。而房地产贷款通常都是长期的，如果贷款利率是固定的，其他利率因通货膨胀率上升而上升，则其所发放的房地产贷款会受损失。③流动性风险。即贷方有时会因遭遇财务困难而必须出售其所持有的贷款合约。为了在市场上及时出手有时必须降价销售，可能受到损失。我国现行的商业银行住房抵押贷款期限为30年以下，贷款利率以5年为界，分为两档，1至5年为4.77%，5年以上至30年为5.04%。住房贷款利率可以按照央行规定在年初进行调整。二、住房抵押贷款的首付款首付款为房屋总价和抵押贷款的差额，也称为借款人在抵押房地产上的净资产权益。为了减少贷款风险，银行发放的住房贷款额总是要小于抵押物的市场价格，因此，购房者需要一次性支付一定比例的首付款。首付款是衡量住房抵押贷款风险的一个重要指标，首付款比例的高低取决于房地产评估的准确性、市场的发育程度、变现成本的高低和借款人的资信等级等因素。当市场发育程度不够和相关法律法规保证不完善的情况下，银行处置抵押房的变现成本很高，所以首付款不能太低，要保证在扣除抵押房变现成本后仍能偿付贷款余额。因为银行放贷目的不是要取得受押的房产，而是要安全地收回本金并获得利息。当然，首付款也不能太高，若门槛太高，即束缚了住房的有效需求，也不利于扩大住房信贷业务。根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发[2001]195号）和《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号），我国目前严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例不低于20%；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。三、住房抵押贷款的还款方式住房抵押贷款的还款方式对居民的购房能力有重大影响。目前我国银行在办理住房抵押贷款业务时，主要采用的是固定还本法和固定付款法。为了能吸引更多的客户，目前国内的商业银行正在大胆借鉴国外成功的经验，设计出符合我国国情、形式多样的、满足于各档次家庭收入的住房消费者需要的住房抵押贷款还款方式。1．固定还本法（CAM）固定还本法在国内被称“等额本金还款法”，其主要特色是定期、定额还本，也就是在贷款后，每期借方除了缴贷款利息外，还需要定额摊还本金。由于固定还本贷款每月还本额固定，所以其贷款余额以定额逐渐减少。因此每月付款及每月贷款余额也定额减少。固定还本贷款并不很流行，主要是每月偿付的本息总额并不固定，造成混乱不便；同时每月总付款逐月减少，这对初次购屋的人不利。这是由于初次购屋的人，家庭经济情况才开始改善，可能无法支付高额本息，但是随着时间的延续大多能够逐渐增加所得，改进付款能力。因此，固定还本贷款的多少正好与借方的经济能力呈现