第二章房地产权利

第二章房地产权利本章主要内容1.房地产所有权2.建设用地使用权我国现行土地所有权制度我国现行房屋所有权制度国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权划拨3.国有土地上房屋征收概述征收补偿国有土地上房屋征收补偿评估的具体规定国有建设用地使用权范围国有建设用地使用权租赁或入股集体建设用地使用权一、我国现有土地所有权制度（一）土地实行社会主义公有制(1)全部土地为社会主义公有制。(2)土地的社会主义公有制分为：全民所有制与劳动群众集体所有制。(3)(4)劳动群众集体所有采取农民集体所有制的形式，具体来说：属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会代表行使；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使。第一节房地产所有权•1.国有土地全民所有制的土地也称为国家所有土地，简称国有土地采用国家所有制的形式，由国务院代表国家行使。属于国家所有的土地范围：①城市（指国家设立市建制的城市）市区的土地；②农村和城市郊区依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。取得国有建设用地使用权的途径：①通过国家出让方式取得；②通过行政划拨方式取得；③通过房地产转让方式取得；④通过土地或房地产租赁方式取得。2.集体土地劳动群众集体所有采取农民集体所有制的形式，具体来说（1）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会代表行使；（2）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表行使所有权；（3）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使。集体土地范围：1.农村和城郊土地，除规定国家所有外，属于农民集体所有；2.宅基地和自留地、自留山属于集体所有；3.由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂。www.668669.org9第一种出题角度考土地制度说法辨析（单选、多选）（1）所有制问题（2）流转问题（3）土地管理制度问题第二种出题角度考城乡土地差别（单选、多选）（1）土地所有（2）土地使用（3）土地流转题源与出题点本章典型题目分析与解答1、下列有关我国土地所有制的表述中，正确的是（）A全部土地为社会主义公有制B城市市区的土地属于国家所有C城市郊区的土地属于国家所有D实行土地有偿使用制度E土地的劳动群众集体所有制采取的农民集体所有制的形式√√√√本章典型题目分析与解答2、（2010）下列土地中属于国有土地的有（）A城市市区的土地B已被国家依法征收的土地C依法不属于集体所有的林地D宅基地E经济适用住房用地√√√√•（二）土地管理基本制度•1.国家实行土地登记制度•《土地管理法》、《土地登记办法》•国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。•林地、草原的所有权或使用权确认，水面、滩涂的养殖使用权确认依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》。•2.国家实行土地有偿有限期使用制度•国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金。3.国家实行土地用途管制制度根据土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。4.国家实行耕地保护制度十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国基本国策。（三）集体土地征收制度•1.土地征收的概念和前提《土地管理法》：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。•征用土地和征收土地都是国家为了公共利益的需要而进行的强制性行为，两者的区别是：征用土地只是改变土地使用权，土地所有权仍然属于农民集体，使用结束后需要将土地还给农民集体；征收的土地则是所有权发生转移，集体所有的土地变为国有土地。•2.征收集体土地应遵守的原则（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则（2）保证国家建设用地的原则（3）妥善安置被征地单位和农民的原则（4）有偿使用土地的原则（5）依法征地的原则•3.征收集体土地的政策规定•（1）征地范围：国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地。（2）征收土地批准权限（1）两级审批：国务院审批和省级人民政府审批（2）征收农用地的，应办理农用地转用手续（3）国务院审批：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过七十公顷的。（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目由省级人民政府审批并报国务院备案。（2）征收土地批准权限国务院审批基本农田基本农田外耕地＞35公顷其他土地＞70公顷省级人民政府审批、国务院备案（三）集体土地征收制度（3）建设单位申请征地不得化整为零铁路、公路和输油输水等管线建设需要征收的土地，可以分段申请批准。（4）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助用地单位依法支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。（5）临时用地须办理报批手续期限最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑（2009）下列关于临时用地的表述中，错误的是（）–A．使用期限一般不超过2年–B．可改变批准的用途–C．不得修建永久性建筑–D．不得从事经营性活动（三）集体土地征收制度（6）全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地须按照国家建设用地的批准权限经县级以上政府批准，可以征收土地，也可以不改变土地权属性质。农民集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，可以不计算土地补偿费和各种补助费。（7）征收土地要进行征地公告被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后10日内，应以书面或其他形式进行公告。（8）合理使用征地补偿费耕地占用税用于土地开发和农业发展；菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地调整；征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。（三）集体土地征收制度（9）特殊征地按特殊政策办理•大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费，由国务院另行规定；•林地、园林：林业管理部门；•征收土地发现文物、古迹、古树等应报主管部门处理后方可征地；•迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理；•用地范围内的国防设施，经协商后方可征收。•单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；•不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。（三）房屋所有权的取得•1.原始取得：•（1）依法建造房屋；•（2）依法没收房屋；•（3）收归国有的无助房屋；•（4）合法添附的房屋。•2.继受取得•（1）因法律行为继受取得：房屋买卖、房屋赠与、房屋相互交换。•房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力。•（2）因法律事件继受取得：被继承人死亡（包括宣告死亡），继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权。（四）房屋所有权的消灭•1.房屋产权主体消灭。•2.房屋产权客体消灭。•3.房产转让、受赠等引起原房产权利人对该房产权利的消灭。•4.因国家行政命令或法院判决而丧失。•征用、征购、拆迁等•5.房屋所有权人放弃所有权。（五）建筑物区分所有权•业主的建筑物区分所有权包括三个方面基本内容：•1.对专有部分的所有权；•2.对建筑区划内的共有部分享有共有权•走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等；•小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房及其他公共场所；•对建筑区划内停放汽车的车位、车库有优先购买的权利•3.对共有部分享有共同管理的权利。•专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。建设用地使用权分为：国有建设用地使用权和集体用地使用权。一、国有建设用地使用权的范围1.现有的属于国家所有的建设用地：城市市区内土地、城市规划外现有铁路、公路、机场、水利设施、军事设施、工矿企业使用的国有土地；国营农场内的建设用地等。2.依法征收的原属于农民集体所有的建设用地和办理了农用地转用和征收的农民集体所有的农用地。3.依法办理农用地转用的国有农用地。第二节建设用地使用权本章典型题目分析与解答（2010）下列土地中属于国有土地的有（）A城市市区的土地B已被国家依法征收的土地C依法不属于集体所有的林地D宅基地E经济适用住房用地√√√√一、国有建设用地使用权出让(一)国有建设用地使用权出让概念和特征特征：1.土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。2.经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物和矿藏物归国家所有。第二节建设用地使用权一、国有建设用地使用权出让(一)国有建设用地使用权出让概念和特征3.土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。4.集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。5.国有土地使用权出让具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。第二节建设用地使用权（二）国有建设用地使用权出让政策（考点）1.国有土地使用权出让方式（特点、适用范围）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用地经营性用地及同一土地有两个以上意向用地者，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。第二节建设用地使用权方式优点缺点适用范围招标公平竞争----需要优化土地布局、重大工程的较大地块出让拍卖公平竞争抬高价格闹市区、土地利用便利土地挂牌公平、稳健----------协议自由度大不利于公平竞争特殊用地、公益用地（1）招标方式。招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。（2）拍卖方式。拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。（3）挂牌方式。挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。（4）协议方式。协议出让指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。2.国有建设用地使用权出让年限（2010年真题）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。第二节建设用地使用权出题角度直接考时间间接考时间（单选、多选）题源与出题点第二节建设用地使用权（2009）下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50年的有A．廉租住房用地B．酒厂用地C．教育、科技用地D．文化、体育用地E．度假村用地√√√第二节建设用地使用权3.土地使用权收回（1）土地使用权届满的收回：未申请续期或申请未批准。•土地使用权续期：•住宅