第五章 房地产交易与登记

第五章房地产交易与登记5.1房地产交易概述5.2房地产交易的形式5.3房地产登记概述5.4土地登记5.5房屋登记4.1房地产交易概述4.1.1房地产交易概念房地产交易，是指平等的民事主体之间就房地产的所有权、使用权或他项权利的取得或转让而产生的民事行为，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等形式。房地产交易的内涵是与房地产登记相联系的，而不仅仅是简单的买卖商品的概念。交易的安全性是交易制度的核心4.1房地产交易概述4.1.2房地产交易的基本制度1.房地产成交价格申报制度房地产权利人转让房地产，应当向县级以上人民政府规定的部门如实申报成交价格，不等隐瞒。2.房地产价格评估制度3.房地产价格评估人员资格认证制度4.1房地产交易概述4.1.3房地产交易的法律要求房地产交易作为一种民事法律行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，在交易的主体、标的、内容及程序等方面应当符合法律规定。1.交易的主体应具有相应的民事行为能力。2.房地产交易应当是当事人自愿的、真实的意思表示，或者是符合法律规定的其它形式。3.房地产交易不能违反法律或者社会公共利益。案例分析重庆李某以其三岁的儿子的名义购买一套商品房。其儿子能否作为商品房买卖合同的当事人（买受人）？解析：可以。但应由其监护人代理其签订商品房买卖合同。4.1房地产交易概述4.1.4房地产交易的一般流程1.房地产交易当事人取得对某项房地产进行交易的权利。2.通过交易信息的发布和处理，查询房屋权属情况，促成交易。3.房地产交易当事人协商一致，签订书面合同。4.申请办理房地产权属登记或者交易合同登记备案手续。5.房地产实物交付或者权利证书交付，完成交易。4.2房地产交易的形式4.2.1房地产转让4.2.1.1房地产转让的概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其它和发放数将其房地产转移给他人的行为。房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权与房屋所占用的土地使用权发生转移，并且是同时进行。4.2房地产交易的具体形式4.2房地产转让4.2.1.2房地产转让的形式1.房地产买卖2.互换3.赠与4.继承、受遗赠5.以房地产作价出资入股成立企业法人6.一方提供土地使用权，另一方提供资金联合开发经营房地产而使得房地产权属发生变更4.2房地产交易的具体形式4.2房地产转让4.2.1.2房地产转让的形式7.法人或其它组织分立、合并，导致房地产权属发生变更的。8.法律法规规定的其它形式。4.2房地产交易的具体形式4.2.1房地产转让4.2.1.3房地产转让的条件4.2.1.4房地产转让的程序4.2.1.5房地产转让合同4.2房地产交易的具体形式4.2.1房地产转让4.2.1.6商品房销售1.商品房预售指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买卖人，由买受人预付定金或房价，开发企业在房屋竣工验收合格并具备入住条件后在交付房屋的行为。2.商品房现售指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，买受人支付房价款的行为。4.2房地产交易的形式4.2.1房地产转让4.2.1.6商品房销售3.商品房销售中禁止的行为a.不得“一房二卖”，或将已抵押的房屋在未经抵押权人统一的情况下进行销售。b.不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售c.不符合销售条件的，不得销售，也不得收取任何预订款性质的费用4.2房地产交易的具体形式4.2.1房地产转让4.2.1.6商品房销售3.商品房销售中禁止的行为d.商品住宅不得分割拆零销售，非住宅的分割销售应经过有关部门批准且权属界线清楚4.2房地产交易的形式4.2.1房地产转让4.2.1.6商品房销售4.经济适用房销售经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。购买经济适用房实行申请、审批和公示制度。4.2房地产交易的形式4.2.1房地产转让4.2.1.7商品房买卖合同4.2房地产交易的形式4.2.1房地产转让4.2.1.8房地产开发项目转让具体要求1.转让人持有建设、计划、规划、土地和房屋等行政主管部门批准的有关文件2..转让人已支付全部土地使用权出让金3.转让人已支付应缴纳的前期税费4.转让人已完成项目开发投资总额的25％以上4.2房地产交易的具体形式4.2.1房地产转让4.2.1.6房地产开发项目转让具体要求5.受让人具备相应的房地产开发资质6.受让人具备项目剩余投资额25％以上的项目资本金7.法定的其它条件4.2房地产交易的形式4.2.2房地产抵押4.2.2.1房地产抵押的概念指债务人或者第三人将依法取得的房地产以不转移占有的方式，向债权人提供债务担保的法律行为。其中接受房地产抵押的债权人是抵押权人，提供房地产担保债务的是抵押人。房地产抵押的特征是不转移占有。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人，个人和其他经济组织。4.2房地产交易的形式4.2.2房地产抵押4.2.2.2房地产抵押的条件《城市房地产管理发》规定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占有的土地使用权，以及以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。4.2房地产交易的形式4.2.2房地产抵押4.2.2.3房地产抵押合同内容(一)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；(二)主债权的种类、数额；(三)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；(四)抵押房地产的价值；(五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；(六)抵押期限；(七)抵押灭失的条件；(八)违约责任争；(九)议解决方式；(十)合同订立的时间与地点；(十一)双方约定的其他事件。4.2房地产交易的形式4.2.2房地产抵押4.2.2.4房地产抵押的处分4.2.2.5房地产抵押的主要类型1.一般房地产抵押2.土地使用权抵押3.在建工程抵押4.预售商品房抵押5.最高额抵押4.2房地产交易的形式4.2.2房地产抵押4.2.2.4房地产抵押的效力房地产抵押一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。4.2房地产交易的具体形式4.2.3房屋租赁指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，是通过出租人向承租人在租赁期内让渡占有权、使用权和部分收益权而实现房屋价值的一种形式。除共有房屋外，一般房屋租赁行为应有明确的租赁期限，《合同法》规定租赁期限不得超过20年，租赁期届满当事人可以续订。在租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，承租人有优先购买权。4.3房地产登记概述4.3.1房地产登记的概念指经申请人申请，房地产登记机构将申请人的房地产权利和其它应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其它相关事项记载于房地产登记簿上予以公示的行为，是不动产物权的公示方式，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。4.3房地产登记概述4.3.2房地产登记的意义1.保护房地产权利人的合法权益2.维护交易安全，减少交易成本3.为城市建设和房地产管理服务4.3房地产登记概述4.3.3我国不动产登记制度的主要内容1.不动产物权应依法登记2.国家对不动产实行统一登记制度3.不动产登记的申请、审核、登记4.不动产登记的载体不动产登记簿和不动产权属证书。5.不动产登记的生效时间自记载于不动产登记簿时发生效力4.3房地产登记概述4.3.3我国不动产登记制度的主要内容6.非常态的不动产登记制度a.预告登记b.更正登记、异议登记7.登记费按件收取，具体标准有国务院有关部门会同价格主管部门制定4.4土地登记4.4.1我国的土地基本制度我国现行的土地所有制为社会主义土地公有制，分为社会主义全民所有制和社会主义劳动群众集体所有制。4.4.2土地登记的基本要求1.土地登记实行属地管理2.土地登记以宗地为单位3.土地登记以申请登记为原则，以直接登记为例外4.4土地登记4.4.3土地登记的程序申请、受理、审核、记载于登记簿和发证国土自愿行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起2哦日内办理土地登记审查手续；特殊情况需要延长的，经国土资源行政主管部门负责人批准后可以延长10日。4.4土地登记4.4.3土地登记的种类1.土地总登记指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。2.土地初始登记指土地总登记之外的对设立的土地权利进行的登记3.土地变更登记因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记4.4土地登记4.4.3土地登记的种类4.土地注销登记指因土地权利的消灭等而进行的登记5.其它登记a.更正登记b.异议登记c.预告登记d.查封登记e.遗失补发4.5房屋登记4.5.1房屋登记的概念指房屋登记机构依法将房屋权利和其它应当记载的事项，在房屋登记簿上予以记载的行为。4.5.2房屋登记的基本要求1.房屋登记实行属地化管理2.房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权利主体一致的原则3.房屋用地按照基本但愿进行登记4.5房屋登记4.5.2房屋登记的基本要求4.房屋登记依申请登记为原则5.房屋登记以查验申请资料并询问为主，必要时实地查看6.房屋登记机构应在规定时限内将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定登记时限：国有土地范围内房屋所有权登记为30个工作日，集体土地方位内房屋所有权登记为60个工作日。4.5房屋登记4.5.3房屋登记的一般程序4.5.3.1申请1.申请人2.申请材料3.申请的提交及撤回4.5.3.2受理4.5.3.3审核4.5房屋登记4.5.3房屋登记的一般程序4.5.3.4记载于房屋登记簿1.予以登记的情形2.不予登记的情形4.5.3.5发证4.5房屋登记4.5.4国有土地范围内房屋所有权登记4.5.4.1房屋所有权初始登记指合法新建房屋申请人，或原建成单位进行登记的房屋申请人首次取得房屋所有权而进行的登记。4.5房屋登记4.5.4.2房屋所有权转移登记1.发生转移的情形a.买卖b.互换g法人或其它组织分立、合并，导致c.赠与所有权发生转移的d.继承、受遗赠h法定的其它情形e.房屋分割f.以房屋出资入股4.5房屋登记4.5.4.2房屋所有权转移登记2.当事人在申请房屋所有权转移登记时因提交的材料a.登记申请书b.申请人身份证c.房屋所有权证书或者房地产权证书d.证明房屋所有权发生转移的材料e.其它必要材料3.因生效法律文书取得房屋所有权的登记4.5房屋登记4.5.4.3房屋所有权变更登记发生下列情形之一的，房屋所有权应进行变更登记：1.房屋所有权人的姓名或者名称变更的2.房屋座落或者房屋名称变更的3.房屋面积增加或者减少的4同一所有权人分割或者减少的5.法定的其它情形4.5.4.4房屋所有权注销登记4.5房屋登记4.5.5国有土地范围内房屋抵押权登记4.5.5.1一般抵押权登记一般抵押权登记包括抵押权设立登记、抵押权变更登记、抵押权转移登记、抵押权注销登记。4.5房屋登记4.5.5国有土地范围内房屋抵押权登记4.5.5.2最高额抵押权登记指债务人或者第三人与抵押人协议在最高额限度内，以抵押财产对一定时期内将要连续发生的债权提供担保，当债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权登记包括最高额抵押权的设立登记、最高额抵押权的变更登记、最高额抵押权的转移登记、最高额抵押权的确立等登记、最高额抵押权的注销登记。4.5