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第五章房地产融资§1房地产融资概述一、房地产资金的特点1、资金密集度高2、周转期长3、资金运动固定4、资金增值性5、风险性二、房地产融资的分类1、按融资的性质可分为自营性和政策性金融2、按贷款的性质可分为房地产开发贷款和个人住房贷款2、按融通方式可分为直接融资和间接融资三、我国房地产融资分析1、房地产开发融资房地产开发资金主要来源有：企业自有资金银行贷款、定金及预付款、外资、债券等。表1房地产开发资金来源表亿元年度总计国内贷款债券自筹资金定金及预付款20005685.951289.126.371599.162153.9620017377.581639.530.672100.52848.0320029541.632149.12.42720.443683.2200315251.273125.10.343758.245085.220042005200620242.1321178.48268803158.43834.752630.195.615207.567038.9585887395.310034.881352003年房地产开发资金来源构成图2004年房地产开发资金来源构成图2005年房地产开发资金来源图2006年房地产开发资金构成2007年房地产开发投资37257亿元；约48%来自预售收入55%来自商业银行贷款预售收入47.7%权益投资21.5%开发贷款21.4%其他9.3%35%的权益资本投资来自商业银行约55％的预售收入来自商业银行为购房人提供的住房抵押贷款2008年8月底资金主要构成房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。直接融资的主要形式：股票融资、债券融资、房地产投资信托和外资等，但占的比例相当小。以上市房地产公司为例，目前房地产上市公司为66家，仅占房地产公司总数的4.7%左右;债券融资2005年为5.61亿元,占0.026%。2、个人住房贷款主要包括经营性的个人住房贷款和政策性的个人住房贷款（主要是公积金贷款）。2000-2004年个人住房贷款余额金融机构贷款余额个人住房贷款余额余额（亿元）增长率（%）余额（亿元）增长率（%）2000331620011123145559868．820021398035．9825847．520031697716．91178042．620041890008．41585034．62007年住房抵押贷款余额占GDP比重达到12.3％（3032.2/27774.7），占银行贷款余额10.92%。年20002001200220032004贷款余额亿元6078081085144918952000-2004年个人住房公积金贷款余额我国个人住房贷款自2002年以来发展较快，但与西方发达国家相比规模偏小，2004年二者之和占GDP的13%左右。而欧盟国家2001年居民住房按揭贷款占GDP的比率平均为39%，其中英国为60%，德国为47%。§2房地产开发间接融资一、房地产抵押的含义及特征1、含义是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。2、特征特定性不可分性从属性物上代位性二、房地产抵押的类型房地产抵押在建工程抵押预购商品房贷款抵押最高额抵押三、可以设定抵押的房地产建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具.四、不能抵押的房地产土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，（乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押）；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；依法不得抵押的其他财产。五、房地产抵押的有关规定同一宗房地产可以设定多个抵押权几宗房地产可以一并抵押部分产权的房地产只能以抵押人自已可以处分和收益的份额为限设定抵押租赁权对抵押权的影响抵押权对房地产转让的影响抵押设定后,地上新增房屋不属于抵押财产抵押期间问题绝抵合同问题抵押财产不属于破产财产抵押房地产的拍卖问题保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市价的80%；若出现流拍，每次降低的数额不超过前次保留价的20%。但拍卖最多不超过三次,每次流拍后再次拍卖应在60日内进行。保留价、起拍价由委托人、拍卖行确定法定优先受偿权问题法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。（1）建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，其优先权的期限为6个月，自工程竣工之日计算。（2）处分费用（诉讼费用、评估费用）（3）拍卖佣金拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；超过1亿元的部分，不得超过0.5％。（4）交纳二税一费（经营性用房的房产税）（5）相当于该地块的土地使用权出让金(若土地为划拨）注意（1）消费者交付商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。（2）人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期；期满后，可强制迁出，若被执行人无法自行解决住房的，申请执行人应提供临时住房；若被执行人属于低保的且无法自行解决住房的，人民法院不应强制迁出。六、抵押房地产处分价款的分配抵押房地产依法处分所得价款的分配原则和分配顺序是：（1）支付处分抵押房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；这主要包括：营业税、城市维护建设税、教育附加费、房产税、城镇土地使用税等；（3）若房屋范围内的土地使用权为行政划拨的，应扣除相当于该地块的土地使用权出让金，上缴国家；（4）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（5）赔偿由债务人违约而对抵押权人造成的损失；（6）剩余金额还给抵押人。七、特殊抵押类型1、集合抵押集合抵押，是指同一人以其所有的不同种类的特定财产作为集合物，以其为担保特定债权设定抵押权。集合抵押也称“财团抵押”。我国现行《担保法》也承认了财团抵押制度，《担保法》第34条规定可以抵押的财产包括国有土地使用权、房屋或其他地上定着物、机器、交通运输工具及其他财产，同时，《担保法》第2款规定“抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”其第2款所谓“一并抵押”，即指财团抵押。2、浮动抵押浮动抵押，是指抵押人以其全部财产为标的而设定抵押权，也称企业担保。浮动抵押原为英国判例法上的担保制度，现为英美法系所采用。大陆法中一些国家的担保制度也已采用。如日本法中的企业担保就吸收了浮动抵押的优点。集合抵押权的成立需作成财产目录表并进行登记，同时属于目录表的财产禁止单独处分，为了克服集合抵押权的弊端，产生了一项新型的担保制度，即浮动抵押。这种制度不限制设定人对财产的处分，设定人仍可利用企业财产进行生产经营活动包括单独让与或设定抵押。该制度有利于企业的经营和发展。浮动抵押与集合抵押有相似之处，二者都是企业以其财产整体设定抵押的制度。浮动抵押与集合抵押的主要区别在于：第一，浮动抵押的标的物是抵押人的全部财产，它既包括抵押人现有的财产，也包括抵押人将来取得的财产，而集合抵押的标的物为集合物，不能包括将来的财产；第二，浮动抵押在抵押权实现前标的物处于变动之中，担保财产的数额是不能固定和具体明确的，而集合抵押权在设定时标的物就须确定和特定；第三，浮动抵押设定后，在抵押权实现前，抵押人仍得利用抵押财产继续进行生产经营活动，其财产的进出并不受限制，而集合抵押权设定后抵押人不得擅自处分集合物的组成部分。3、增值分享抵押贷款增值分享抵押贷款（SharedAppreciationMortgage，SAM）是在贷款时确定一个相对比市场利率低的初始利率，到一定年期时银行按一定比例与抵押人（借款人）分享房地产增值收益。放款人适当降低利率，以期获得房地产的一部分增值收益，而抵押人（借款人）放弃未来预期房地产增值收益以获得较低的贷款成本。房地产价值增值收益可以在房地产出售时获得，也可以间隔一定时期后，通过价格评估方法来评估房地产价值，银行通过分享增值而不是以调整利率的方式防御通货膨胀。某发展商以一宗房地产作抵押，获得5年期的1000万元贷款，正常利率15%，但双方协商后，银行同意以12％的利率发放贷款，抵押人同意房地产增值收益1／4归银行，若采取年等额还款方式，房地产第3年年末出售，价款1800万元，当前价值为1300万元，计算其银行获得的增值收益。万元4.2771%121%12%121万元1000还额①年偿55万元963.415%115%1万元4.277偿还额价值年末总3②3下面来比较其银行的增值分享收益单位：万元项目普通抵押增值分享抵押利益1年等额偿还额298.3277.4-20.92三年间总偿还额价值（资金时间15％）1036963.4-72.63房地产现在价值13001300－43年年末售价1800180053年年末抵押贷款余额485469-166增值分享－1251257银行分享的增值收益125-88.6＝36.4八、房地产开发贷款的主要风险及其防范1、风险产生的原因违约风险抵押房地产价值风险流动性风险欺诈风险不可抗力风险2、防范措施——严格贷款审查——严格贷款项目审批机制（抵押价值的评估）——贷后管理（建立完备的贷款使用监控机制、加强对商品房预售资金的监管，建立项目预售资金专户、关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响[案例1]2002年6月23日，某商业银行宝河支行与坤轩房地产开发股份有限公司签订人民币资金借款合同一份，约定由宝河支行向坤轩公司贷款150万元，借款期限为2002年6月23日至2002年11月23日，月利率为8.91‰。借款利息自借款转存到坤轩公司账户之日起计算。同日，宝河支行按借款合同付给坤轩公司150万元。此前于2002年6月22日，宝河支行曾与九鼎置业企划有限公司签订一份抵押合同，约定：为确保借款合同的全面实际履行，九鼎置业企划公司愿以其拥有的某城市花园三幢商住楼中的200万元权益作抵押；担保范围为主合同的本金及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金和实现借款债权的费用（包括诉讼费、律师费等）；抵押期间为主合同生效之日至主合同履行期限届满之日后两年止抵押合同签订后，由于宝河支行工作人员的疏忽，双方并未及时登记部门办理抵押登记。后因坤轩公司不能按期归还借款，宝河支行于2003年1月6日以坤轩公司与九鼎置业企划公司被告向法院起诉。两被告对事实认定均无争议，但九鼎置业企划公司提出抵押合同未经登记，不发法律效力，故不准备承担担保责任。[案例2]1996年6月，祥龙房地产开发股份有限公司为建设资金融资的需要，以自己正在建设的明光大厦的第15层作为抵押物，向京港城市商业银行申请抵押贷款，贷款金额1000万元人民币，期限1年。经有关登记机关登记生效后，京港城市商业银行发放了全额贷款。1997年1月，明光大厦竣工。1997年3月，祥龙公司在通知京港城市商业银行的情况下,开始售楼.其中将15层A座以40万元售与刘女士并告知刘女士该楼已被抵押的情况刘女士在办理了相关产权证之后，以A座这套房产作抵押向某国有商业银行京港分行申请贷款，期限10年。抵押合同亦经登记。1997年8月，由于祥龙公司未能按期清偿贷款金额，