第五章 房地产评估-3

第五章房地产评估第三节收益途径及方法主要内容收益途径的基本思路收益途径的应用范围收益途径的估价过程估价案例一、收益途径的基本思路房地产评估中的收益途径又称收益还原法或收益资本化法，是指在求取待估土地价格时，先求得该房地产未来所能产生的预期纯收益，然后以一定的还原利率（资本化率）将未来预期纯收益折算为现值之和，从而求得待估房地产价格的一种方法。二、收益途径的基本范围收益法主要适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、饭店、公寓等。对于机关、学校、公园等公益性房地产的估价不太适宜。三、收益途径的估价过程求取总收益求取房地合一/土地/建筑物的纯收益确定合适的还原利率求取总费用确定土地收益年限求取待估房地产价格1．求取（客观/正常）总收入总收入是指以收益为目的的房土地及其有关设施、劳动及经营要素相结合产生的总的收入。这里的“总收入”是在实际总收入的基础上，剔除其中特殊的、偶然的因素后，取得的在正常的市场条件下的房地产用于法律上允许的最佳用途和利用程度的收入值。“客观收入或正常收入”。2．求取（正常/客观）总费用总费用是指为创造总收入所投入的直接必要的劳动费用和资本费用。这里的“总费用”是指房地产取得正常总收入必须支付的各种必要支出，不是实际费用。3.求取（正常/客观）纯收益正常纯收益是正常总收入扣减正常总费用的余额。房地合一房地产纯收益＝房地产总收入－房地产总费用①出租型房地产：②直接经营型房地产：房地分估（残余估价法）①土地纯收益=房地产总收入－房地产总费用－房屋纯收益其中：房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率或：土地纯收益=土地总收入－土地总费用②房屋纯收益＝房地产总收入－房地产总费用－土地纯收益其中：土地纯收益=土地现值×土地还原利率4.确定折现率或资本化率土地折现率或资本化率rl建筑物折现率或资本化率rb房地合一综合折现率或资本化率r(B+L)r=Lrl+Brb4.确定折现率或资本化率的方法⑴安全利率加风险调整值法折现率=安全利率+风险调整值安全利率指无风险的资本投资收益率，在我国可选择一年期国债利率或银行一年期定期存款利率。风险调整值根据社会经济环境、通货膨胀风险、变现风险等因素对房地产投资的影响综合确定。⑵比较法在市场上选取多个（通常为三个以上）与待估房地产相同或相似的交易实例的正常租金（纯收益）与交易价格的比率作为依据，然后求出各交易实例纯收益与价格比率的平均值，以此作为待估房地产的折现率或资本化率。nPArniii1例：根据表中资料，计算评估对象的资本化率为：（11.8+12.1+11.4）%÷3뼝11.77%参照物纯收益(万元/年)价格(万元)还原利率(%)11210211.822319012.13108811.45．房地产收益年限的测定房地分估：土地的收益年限＝剩余的土地使用权年限建筑物的收益年限＝建筑物的经济寿命房地合一：①建筑物经济寿命≥剩余土地使用年限时，房地产的收益年限＝剩余土地使用年限；②建筑物经济寿命＜剩余土地使用年限时，分两种方式处理：方式一：将房地产的收益年限假想为无限期，并把土地使用权的摊销费和房屋建筑物的折旧费作为房地产正常收益的扣除项处理。方式二：将房地产的收益年限分两段处理。n1n20n1年房地产的价值（n2－n1）年土地的价值n1为建筑物的经济寿命；n2为土地的剩余使用年限。6.求取待估房地产价格⑴收益期限为无限年期，其数学式为：⑵收益期限为有限年期，其数学式为：rAP])1(11[nrrAP基本公式6.求取待估房地产价格1.收益额（房地A，地A1，房A2）2.资本化率（房地r，地r1，房r2）3.获利期限（n）基本公式1．单纯的土地出租A土地价值的估测—1例：一土地年限为50年。对外出租预计每年可取得纯收益10万元。资本化率为6%。A土地价值的估测-2建筑物土地2．房地产出租或经营A土地价值的估测-22．房地产出租或经营已知房地合一的收益，再计算出房产收益，求得土地收益，最后计算土地评估价值。A土地价值的估测-22．房地产出租或经营A2=P2.r2A土地价值的估测-2例：一房地产年限为30年。房地产每年纯收益预计为10万元。已知建筑物的价值为20万元。土地的资本化率为8%，建筑物的资本化率为6%。要求：计算土地的评估价值。B建筑物价值的估测建筑物价值是房地产价值减去土地价值后剩余的价值。运用收益途径及其方法评估建筑物的价值，通常是用房地产的纯收益减去土地的纯收益得到建筑物的纯收益，用建筑物的资本化率对建筑物的纯收益折现求和即可得到建筑物的价值。B建筑物价值的估测A1=P1.r1B建筑物价值的估测例：一房地产年限为30年。房地产每年纯收益预计为10万元。已知土地的价值为100万元。土地的资本化率为8%，建筑物的资本化率为6%。要求：计算建筑物的评估价值。四、收益途径及其方法评估案例1.例5-13。见WORD文档。题型：房地产评估收益法，已知房地合一收益，要求评估土地价值。思路：房地合一收益----土地收益----土地价值四、收益途径及其方法评估案例例5-131.评估对象概况评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3‰计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。2.评估要求用收益法评估该房屋基地使用权价值。3.评估过程（1）求取年有效总收入四、收益途径及其方法评估案例2.例5-14。见WORD文档。题型：房地产评估收益法，已知房地合一收益，要求评估建筑物价值。思路：房地合一收益----建筑物价值四、收益途径及其方法评估案例例5-141．评估对象概况评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出让的方式获得，土地使用权年限为50年，写字楼于2002年4月1日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为60年。2．评估要求评估该写字楼2005年4月1日的价值。3．评估过程（1）选择评估方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，故采用收益法评估。收益法小结资产评估值=资产收益的现值例：评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的还原利率为10%，耐用年限为60年，土地还原利率为8%，管理费以年租金的3%计，修缮费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3‰计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价格依成本法求得为120万元。估算过程1.求取总收入总收入为：45000×12=540000（元）2．求取总费用⑴房租损失准备费：45000÷2=22500（元）⑵管理费：540000×3%＝16200（元）⑶修缮费：1200000×1.5%＝18000（元）⑷保险费：1200000×3‰＝3600（元）⑸房产税：540000×12%＝64800（元）⑹营业税及附加：540000×5.5%=29700（元）⑺土地使用税：500×2=1000（元）⑻年总费用合计：22500+16200+18000+3600+64800+29700+1000=155800（元）3.求取房地合一纯收益纯收益为：540000－155800=384200（元）4.求取土地纯收益⑴房屋纯收益：1200000×10%=120000（元）⑵土地纯收益。土地纯收益为房地合一纯收益减去房屋纯收益，即：384200－120000=264200（元）5.求取土地使用权价格土地单价为：3150483÷500=6301（元）)(3150483]%8111[%826420040元）（