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1第五章房地产评估Part.1概述•一、房地产的特征•（一）土地•1.稀缺性：非再生性资源（一般只会增值）•2.位置移动的双重性：地理位置＋社会经济位置（交通通讯商业文化卫生）•3.寿命：相对永恒性•4.用途的广泛性：最佳效用原则（民星校园用途）2案例•“从07年11月开始，人们买地像着了魔一样，成都竟出现8800万/亩的地，而楼面价才1.6万，旁边最好的房价只有1.3万左右(香港某企业）；上海也出现6.6万/米楼面价。南京(2700-24000)；苏州：均价：6200－24000；深圳40000；济南：6600；西安6500；昆明：10000•房地产商＋地方政府＝共同进步3（二）房屋建筑•1.一般没有空中楼阁•2.寿命有限•3.可以再生（维修或重新来过）4二、房地产价格评估的专业性原则•房地合一原则（评估时的综合进行）•区域及地段原则（按不同的区域和地段有所区别地评估）•最佳使用原则•（“此一时彼一时原则”——nextpp.）5评估原则须参照各国的通胀背景1•对于房价与收入比，联合国人居中心给出的上限是3：1，世界银行给出的上限是5：1，而我国2006年三季度统计数据：深圳市场房价与家庭可支配收入为15.76：1，上海15.55：1，北京13.55：1。•美次债危机以来，新房销售均价19.59万美元，合140万元（含土地），中国却非常普遍!！——2006年后走势离谱——三分是市场，七分是人为：•地方政府土地财政；GDP；联合炒作者为强势群体——推动通胀的罪魁祸首；三亚市长陆志远：“房价8394元，贱卖是犯罪”6评估原则须参照各国的通胀背景2•上世纪90年代日房跌过70％，东京地区跌过60％——清盘、倒闭、破产。亚洲金融危机，香港跌了60％，泰国等国家至今还有烂尾楼。•杨国强的碧桂园•自92年开发碧桂园以来,一直秉持在郊区,远郊发展,低调,实干.到99年,开发特点是在郊区三不要地方,荒山野地拿地开发,然后卖给以港澳客户为主的群体,赚香港人的钱;进入本世纪,碧桂园向全国发展,特点依旧——哪有碧桂园,那儿的房价就涨不起来——现在还有不少碧桂园别墅才数千元/M2。7Part.2房地产价格•一、房地产价格体系•（一）土地价格体系•我国特指：土地使用权价格体系——房产、土地使用权（美国西部大开发的一部影片//一桩案例•1.基准地价：城镇国土使用权在一定时期、区域内不同用途使用权的级别平均价格。•2.标定地价：以1.为基础，结合宗地本身和市场的具体情况确定的地价。•3.出让底价：政府出让土地使用权的最低价格。•4.转让价格：再转让价（房产商土地储备：万科，1800万M2•买卖公平市场价格/租赁（曹路某银行）/征用价格补偿：五角场一老妪（物权法）•5.其它价格8（二）房产价格体系•1.生产用房产：企业资产评估中属于单项资产要素，不具有整体生产和赢利能力：重置成本法•2.居住用房产：福利价格/成本价格历史成本/标准价格重置成本/商品价格•——均或多或少包含地价。•3.营业用房产：成本价格重置成本价/收益现值价格•4.行政事业用房产价格：公益目的成本；转作它用：用相应用途的价格标准（州政府搬迁之后）9二、房地产价格的构成•（一）土地价格的构成•我国土地的所有权归属：城市国有//农村和城市郊区：农村集体所有•城市建设征用各类土地后归国有，但须补偿•城镇土地价格的可能构成因素：•土地征用费//或拆迁安置费//土地开发费//土地使用权转让费（国家让渡给土地开发企业）10具体来看：•1.土地征用费：土地补偿（农村集体）//土地投资补偿（房建、青苗、土壤改良费）//和劳动力安置费——江大•2.拆迁安置费：城市建设动迁补偿和安置费•3.土地开发费：•A/三通或七通一平：道路、水电通和场地平整（+排水、煤气、供热及邮电）•B/公益性市政基础设施配套费•C/息税•D/利润•4.``````````````11（二）房地产价格构成•1、房地产生产成本2、流通费用（生产性：看房、维修费；纯流通：广告、代销）3、税利（营业税、城乡维护建设税和教育费附加）•房地产生产成本包括——•土地价格（含公关成本）•勘察设计费、建安费配套费、管理费（如，开发企业工人工资等）•息税（土地使用税）•案例：大东滩围海造地以及土地划拨抵债12三、房地产价格的影响因素•（一）一般因素•社会因素：人口数量与素质、政局与治安、城市化和公共设施完备程度•经济因素：宏观经济金融形势（NY——王启明）：＋奥运；世博•政策因素：住房制度（房改）、房地产政策等•心理因素：深圳、广州（跌1/3）、世博概念——或成2年后……的替罪羊？13（二）区域因素•住宅区：离市中心远近、小区配套及自然环境、建筑密度（世纪公园/文化馆/阳光苑/金体苑）•商业区：商业群落大小、顾客来源、交通便捷程度•工业区：运输便利程度、水电能源供给状况等等14（三）个别因素•1.土地『史玉柱巨人大厦（短裂层，地基成本暴升）——健特』•地理位置（地段商业繁华与交通便捷程度）、地质、形状•2.房屋建筑物•环境、设计、楼层、朝向、面积15Part.3房地产价格的评估•一、市场比较法（以土地使用权价格评估为例）•——注意：公式5.29（P.141）•被估地产价格=交易实例地产单价*各类修正系数*被估地产面积5.14公式（P.137）•EP.1（P.142）说明：•交易情况修正系数（正常交易：1）•交易时间修正系数：每月上涨1%？•区域修正系数：繁华区与非繁华区，交通等•个别修正系数：面积、容积率与土地使用权剩余使用年限16二、收益现值法评估•步骤：（一）年净收益=有效毛收入（包括空置、拖欠租金等因素造成的损失）—营运费用•（二）年收益的资本化（总价）•（三）收益期限的确定•EP.2（P.135）的说明•（四）计算结果可与重置成本法结果比较，能发现什么问题么？17附：收益法的派生方法•1.土地残余法•公式5.11（P.134）L=[a-B(rB+d)]/rL•EP.3（P.136）•2.建筑物残余法18三、重置成本法(重置净价)（一）土地评估•（适用于学校、公园、医院、公共建筑和公共设施等）EP.4(p129)•1.说明•生地开发：地产重置成本=土地取得与开发成本+息税利•熟地：＝地产评估值—地产贬值额（规定了使用年限或周围环境恶化）•2.生地开发评估•其中土地开发费用中的资金成本（贷款利息的估算）：•按各阶段的投资额分段估算利息•按投资总额的50%逐月计息19•其中的利润率10%：•关于公司或项目业绩考核的科学性——应将前一年的赢余追加投资——本题的综合投资回报率或者复利前提下的投资回报率10%20（二）房地产重置成本法评估•EP.5(p130)21四、房地产评估剩余法（假设开发法）•将待评估房地产预期开发后的价值扣除其正常的开发费用、利税后，倒推算房地产的（市场）价格。•（一）地价=楼价—建筑费和专业费—利息—利税•=[楼价—建筑费（1+a）（1+r+r1）—税收]/（1+r+r1）——公式•其中，利息=（地价+建筑费+专业费）*r（全部投资的资金成本）•利润=（地价+建筑费+专业费）*r1•EP.6（P.149）——22五、土地评估的路线价法•基本概念（P.152-154）•基本步骤•EP.7（P.155）23作业•习题26（P.160）：请评估某宗地块价格。