第五讲房地产估价

第五讲：房地产估价概论张辉北京大学经济学院5.1成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法测算出来的价值简称为积算价格。成本法的优点是房地产价值的求取过程特别是各个价值构成部分显而易见，这样有利于发现哪些遗漏了，哪些高估了，哪些低估了。该法特别适用于在“文件”规定房地产价格构成以及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下一、土地取得成本1.市场购买下的土地取得成本：建设用地使用权购买价格；土地取得税费（契税、印花税、交易手续费等）。2.征收集体土地的土地取得成本：土地补偿费；安置补偿费；地上附着物补偿费；青苗补偿费；安排被征地农民的社会保障费用----新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的），耕地开垦费（占用耕地的，占垦平衡），耕地占用税（占用耕地的），征地管理费，政府规定的其他相关费用（例如防洪费、南水北调费等）。3.征收国有土地上的房屋的土地取得成本：房地产补偿费；搬迁补助费；过渡补助费（或临时安置补助费、周转房费）；停产停业补助费；安置补助费；相关费用（房屋拆迁估价费，房屋拆迁服务费，政府规定的其他有关费用）二、开发成本（2-1）1.勘察设计和前提工程费：市场调研、可研、项目策划、工程勘察、环境影响评价、交通影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标、施工的水电路场地平整临时用房等。2.建筑安装工程费：建造商品房及附属工程（房屋周围围墙、水池、绿化等）所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。3.基础设施建设费：包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。如果取得的房地产开发土地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。二、开发成本（2-2）4.公共配套设施建设费：包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用。5.其他工程费：包括工程监理费、竣工验收费等。6.开发期间税费：包括有关税收和地方政府或其有关部分收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。备注：有时需要将上述开发成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。在这种情况下，一般可将基础设施建设费归入土地开发成本；公共配套设施建设费视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或者在两者之间进行合理分配；其他费用一般归入建筑物建设成本中。三、管理费用管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比例，例如4%。因此，管理费用通常按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算。四、销售费用销售费用也称销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要的支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或销售代理费等。为便于投资利息的测算，销售费用应区分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费等一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。销售费用通常按照开发完成后后的房地产价值的一定比例来测算，例如开发完成后后的房地产价值的3%。五、投资利息（5-1）投资利息，与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们来自借贷资金还是自由资金都应该计算利息。从估价的角度看，为了使评估出来的价值客观合理，也要把房地产开发商的自有资金应获得的利息与其应获得的利润分开，不能算作开发利润。五、投资利息（5-2）①应计息项目：包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。②计息周期：计算利息的单位时间，可以是年、半年、季度、月等，通常为年。③计息期：计息周期数，为确定每项费用的计息期，就要估算整个房地产开发项目的建设期，成本法中建设期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是达到全新状况的估价对象的日期，通常建设期的终点也就是估价时点。例如，写字楼从取得土地到竣工验收完成正常需要24个月，则估算该写字楼的建设期应为24个月。五、投资利息（5-3）④计息方式：单利和复利（利滚利）两种，单利和复利换算公式如下。例如某银行存款的计息方式采取单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应该大于等于多少（5.25%）？实际上单利和复利并没有实质上的区别，只是表达方式不同，且单利相对于复利只是实际计算上方便些。⑤利率：用百分比表示单位时间内增加的利息与原金额之比。利率有单利利率和复利利率、存款利率和贷款利率、名义利率和实际利率等。投资利息计算中一般采用估价时点时的房地产开发贷款的平均利率。2121(1)1(1)(1)nniPinPiin六、销售税费销售税费：指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方（一般为房地产开发商）缴纳的税费。不包含由买方缴纳的契税等税费和应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。具体可分为下列两类：销售税金及附加：包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称“两税一费”），一般为售价的5.5%。其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。七、开发利润（7-1）开发利润：指房地产开发商（业主）的利润，而不是建筑承包商的利润。现实中开发利润是由销售收入减去各项成本、费用和税金后的余额。在成本法中，售价一般是未知的，是需要求取的，开发利润则是典型的开发商特定的开发项目所期望获得的利润（平均利润），是需要实现估算的。具体应该掌握以下几点：为了与销售税费中不含土地增值税、企业所得税的口径一致，并得到相对合理的开发利润，开发利润是土地增值税、企业所得税前的，简称税前利润，即开发利润=开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—销售费用—投资利息—销售税费开发利润是该房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润，不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利润。开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润来估算。开发利润的计算基数主要有以下四种：七、开发利润（7-2）开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润来估算。开发利润的计算基数主要有以下四种：a.直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）b.成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）c.投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）d.销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值开发利润=房地产价值×销售利润率=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润）×销售利润率所以利润率是通过大量调查了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。+++++=1（土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费）销售利润率开发利润销售利润率项目单位费用（元/平方米）总价（万元）计算依据备注一、住宅销售收入6000355200二、住宅项目成本4661275926成本中已经分摊公建面积1、土地取得费1632965901.1土地使用权转让费169100001.2土地出让金600355201.3大市政及“四源”费18711070京政发[1997]36号1.4拆迁费67640000北京市出让国有土地使用权基准地价表2、前期工程费9656832.1临时水电路及场地平整费7414按照建安工程实际预算额计2.2规划、测量、勘查设计费472782按北京市现行勘察设计取费定额计算2.3规划条件，可行性研究382250按工程概算的2%计算2.4规划许可证执照费4237投资额的0.1-0.3%3、房屋建安工程费19121131753.1建安工程造价1890111888按照住宅1800元/平方米，公建2500元/平方米计3.2招投标费4224建安费的0.2%3.3施工执照费2112建安费的0.1%3.4质量监督费5280建安费的0.25%3.5工程监理费11671建安费的0.6%4、小区市政费18010656按照住宅150元/平方米,公建150元/平方米计5、管理费1207104按照销售收入的2%6、财务费40023680按照贷款利率及融资成本折算7、销售费18010656按照销售收入的3%8、其他行政收费462723主要包括绿化建设费，城市综合管理费等9、不可预见费965659按照建安费的5%三、两税一费330按照销售收入的5.5%四、税前利润100959738五、所得税33319713按照税后利润33%计算六、税后利润67640024八、项目赢亏分析讨论•固定成本＝前期费用+区内市政投入+土地取得费+管理费+不可预见费+其他行政性收费＝1284155356元•变动成本＝投资总额－固定成本＝1447785691元•单位变动成本＝变动成本/开发工程量＝2445.583938元/平方米•平均销售单价＝6000元/平方米根据上述资料和数据可以计算出本项目的盈亏平衡点，边际利润和边际利润率。•盈亏平衡点（Q0）•Q0＝固定成本/（平均销售单价—单位变动成本）＝361284.4792（平方米）•边际利润＝销售收入－变动成本＝2321596709（元/平方米）•边际利润率＝边际利润/销售收入*100％＝2321596709/3769382400*100%=61.59%因此，该项目不致亏损的最少开发面积为361284.4792平方米。当开发量超出361284.4792平方米时，每超过100平方米，可以获利100*61.59%*6000=369540元5.2市场比较法在实际评估中难点与问题剖析近年来，随着我国房地产估价业的迅速发展，房地产估价水平不断提高，许多估价师结合实务，从理论和实际运用方面对常用的估价方法进行了深入探讨和研究，提出了不同的观点，现总结有关研究成果，就市场比较法在房地产价格实际评估中的应用难点与存在问题进行剖析和探讨，并与大家讨论，达成共识，以便进一步完善房地产估价理论与方法。市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是以市场上实际的成交价格为比准，经比较修正求取评估对象房地产价格的一种估价方法。它具有现实性、说服力强、易于被接受的特点。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值简称为比准价格。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场法适用的估价对象是同种类的数量较多且经常发生交易的房地产，而数量少的（机场码头、寺庙等），很少发生交易的（学校、医院等），可比性差的（在建工程等）则不宜采用市场法。含义在实际估价中，由于信息不完全等因素，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全恰当，由此为了减小估价的误差，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲选取的可比实例越多越好。但具体操作过程中，可比实例选取过多，首先可能由于交易实例的数量限制而难以做到；其次，造成后续工作量太大。因此，实例选取在精不在多，一般选取3个（含3个）以上，10个（含10个）以下的可比实例即可。选取可比实例1、选取可比实例的数量要求①可比实例在区位上应该与估价对象处在同一供求范围内，即可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。②可比实例在用途上应该与估价对象的用途相同。③可比实例在规模上应该与估价对象的规模相当。选取可比实例规模应该应在估价对象规模的0.5—2倍范围内。④可比实例在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。⑤可比实例在档次上应