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第五讲房地产可行性研究房地产用地获取及土地开发关于顺驰地产与孙宏斌1）清华大学土木系硕士；联想企业部经理、接班人，在全国建立联想分公司，构建全国营销网络；2）“少见的，一眼能把产业看到底的人”；3）1994年，开设房地产销售代理公司，有独特的销售模式和管理模式；4）1998年，中国房地产业第一个井喷。5）01年—03年，在天津房地产市场快速发展；6）2003年，开始全国性的扩展战略“黑马战略”；7）全国圈地，“高价制造者”的恶号；8）资金从哪里来？如何加快资金运作？关于顺驰地产与孙宏斌9）答案：用速度击败一切敌人！品牌打造—挑衅领袖；拿地策略—高价获取；建造周期—压缩工期；项目销售—高调快速；资金运作—提供资金流动速度….无不创造奇迹！10）黑马战略是一个完美案例吗？破绽？后遗症？风险？11）2004年，房价持续攀升，过热。中房市场开始新一轮宏观调控！（土地、贷款）12）危机爆发！（土地、资金、质量后遗症）13）06年9月，12.9亿，香港路劲获得55%股权；07年1月，路劲收购剩余股权。孙宏斌完全退出风光和辉煌一时的顺驰集团。一、房地产项目可行性研究可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化。我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定。1、研究内容2、可行性研究作用(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。3、阶段划分项目内容时间（月）费用允许误差投资机会研究阶段1~30.2%~0.8%30%~20%初步可行性研究阶段60.25%~7.5%20%~1详细可行性研究阶段8~160.2%~1.0%10%项目筹划4、可行性研究的工作程序市场调查与分析优化和选择开发方案方案评价编制研究报告附注：可行性研究报告写作要点1、项目概况：结论和建议2、市场调查与预测3、规划设计方案的选择：经营决策方向4、项目开发经营周期的确定：项目实施计划5、项目投资估算：成本分析6、项目收入的估算：销售、出租收入预测7、投资计划与资金筹措计划：画出经营期现金流量图，安排筹资计划8、经济评价：经济可行性（净现值法）9、不确定性分析：风险预测和规避对策10、结论与建议：可行性与否和建议二、房地产市场调研；（研讨）研讨提示：1）房地产市场调研的重要性；2）市场调研的方法；3）调研报告的撰写；4）调研报告案例。房地产市场调查是指为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，以客观的态度，有目的、有计划、系统地通过各种途径收集有关房地产市场的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确地判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发商预测房地产市场未来发展、制定科学决策提供可靠依据。房地产市场调查是房地产项目策划、规划设计、经济评价和市场营销等工作的前提和基础。1、房地产项目市场调查的作用市场调查是房地产项目策划的基础，其主要作用表现在：（1）市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；（2）市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；（3）市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；（4）市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。房地产市场调查项目定位投资机会研究项目营销项目规划设计认识市场感知市场了解市场2、房地产市场调查程序建立调查组织初步情况分析制定调查方案收集资料资料的甄别与审查分析数据房地产项目市场调查的流程撰写调查报告确定调查目的总结反馈分析和总结阶段实施阶段准备阶段3、常用的调查方法1.直接法:获得初级（一手）资料人员询问\访谈法电话访问法问卷法观察法展示法2.间接法:获得次级（二手）资料报纸、杂志网络统计局、交易中心……4、前期房地产市场调查内容（一）项目基本情况分析（二）宏观环境分析1、经济环境分析2、政策环境分析3、市政规划分析4、人文环境分析（三）区域环境分析1、区域概况2、区域规划3、区域配套（四）房地产市场调查分析1、土地市场调查分析城市土地供应量与开发量调查分析2、住宅（或写字楼、商铺等）市场调查分析（1）市场供给情况分析通过对房地产投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积、空置率等指标分析。（2）市场需求情况分析通过房地产销售面积、交易总额等分析（3）市场价格及趋势分析3、市场各板块分析4、区域房地产市场调查分析（1）区域土地市场、住宅（或写字楼、商铺等）市场调查分析（2）区域在建及将建项目的摸查（五）竞争项目调研1、竞争板块分析2、竞争项目个案分析分析竞争项目的地理位置、交通条件、社区环境、主力户型、销售价格、销售率等（六）项目决策分析1、项目SWOT分析2、项目可行性分析三、房地产开发项目的经济评价；研讨提示：1）经济评价的方法介绍：2）财务评价：静态分析；现金流量分析，动态分析；不确定性分析；3）决策模式与类型：确定型决策；风险型决策；不确定型决策第92页案例评析。1、房地产项目反映财务状况的指标体系效率型指标价值型指标财务净现值财务净年值费用现值费用年值财务净现值率投资报酬率财务内部收益率投资回收期指标体系期限型指标1）资金的时间价值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累计500500500不同方案的优劣比较单位：万元通货膨胀承担风险资金增值机会成本2）资金的时间价值换算将现值转换为将来值：F=P（1+I）n将将来值转换为现值：P=F/（1+I）nN为计息周期例1：某房地产开发商向银行贷款100万元，贷款年利率为8%，贷款期限为3年，到期后一次偿还本息。则到期后应偿还的本息是多少？100*1.083=例2：年利率为8%，3年后500万元的一笔收入，在目前来讲相当于多少？500/1.083=3）现金流量分析现金流量：一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流入量、现金流入量、净现金流量现金流量图：（现金流量表）表示流入表示流出n表示投资年限5000123N-1N75757575754）财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。数学表达式为：FNPV——项目在起始时间点的财务净现值；CI-CO——净现金流量；——折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率；如果FNPV≥0，则项目可以被接受；如果FNPV≤0，则项目应该被拒绝。例：某投资项目的现金流量如表（单位：万元），假设基准收益率为10%，试计算该项目的各年的净现金流量和净现值，并判断该项目是否可行。年份0123现金流入量00200600现金流出量605001000净现金流量－60－500100600折现值－60－454.585.6457.8累计折现值－60－514.5－428.918.9项目的各期净现金流量：本期：0－60＝－60第一年：0－500＝－500第二年：200－100＝100第三年：600－0＝600项目净现值：FNPV＝－60＋（－500）/110％＋100/1.12＋600/1.13＝18.95）投资回收期项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。1、静态投资回收期：不考虑时间因素影响2、动态投资回收期：考虑时间因素影响动态投资回收期还需要与基准回收期相比较6）内部收益率1、内部收益率：是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。2、计算过程：试错法3、项目经济可行性的判断：内部收益率》=基准收益率（银行长期贷款利率或者行业平均利润率）根据上例数据：求取其内部收益率4、内部收益率法与净现值法的主要区别2、房地产开发不确定性分析投资的主要风险因素不确定性分析的方法投资的不确定性分析风险对策定义：分析不确定性因素（风险因素）对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。意义：可以帮助开发商根据投资风险确定合理的收益水平，提出控制风险的方案，对风险进行防范和控制。1）投资的主要风险因素市场风险；经营风险；利率风险；政策风险；其它风险。。。2）不确定性分析具体因素：土地费用：占总投资比例较多，区位、获得方式、政策都影响地价。建筑安装工程费用：占总投资比例很多，原材料几个、工期、等都影响造价。租售价格:为房地产开发主要收入，受社会、经济、供求、竞争等影响。开发期与租售期:工期影响贷款等。3）不确定性分析的方法a敏感性分析：分析和预测开发项目的不确定性因素发生变化时，对项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期等）影响的敏感程度。确定项目评价经济指标：净现值确定不确定因素可能变动范围：价格、成本等计算不确定因素变动对经济指标的影响通过经济指标的变动作分析：可能性和应变策略b概率分析：可根据各种影响因素的概率分布，来分析开发项目在风险条件下获利的可能性的大小。（决策树法）c盈亏平衡分析法：通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量(销量)、成本与利润的关系，所以称量本利分析。临界点分析：最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率（预测）；对项目利润的影响，从而确定项目抗风险能力。降低、控制成本促进销售保证质量缩短工期提高资金周转率3、风险对策房地产用地获取与土地开发内容提示：1、开发用地类型；2、土地取得的方式及流程；3、土地价格的评估方法；4、土地开发的几种常见模式一、开发用地类型1、开发用地的类型1）土地概念；2）特征；3）土地的类型；《土地管理法》的分类1、土地的概念古语对土地定义：（1）指土壤。《汉书·晁错传》：“审其提地之宜。”（2）指领土。《管子·权修》：“土地博大，野不可以无吏。”（3）指管理一个小地面的神。即“社神”。《公羊传·庄公二十五年》：“鼓用牲于社。”；何休注：“社者，土地之主也。”（4）指测量地界。《周礼·夏官司马·土方氏》：“以土地相宅，而建邦国都鄙。”；郑玄注：“土地，犹度也。知东西南北之深，而相其可居者。宅，居也。”（5）泛指地区，地方。现代自然科学定义为：陆地表层一定范围内全部自然要素相互作用形成的自然综合体。社会科学定义为：地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然—经济综合体。2、土地的特性包括自然特性和经济特性：a.土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；b.土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。土地的自然特性包括以下四点：a.土地面积的有限性。P.S.960万b.土地位置的固定性。c.土地质量的差异性(土地面貌的多样性)。d.土地永续利用的相对性(在不改变土地用途的前提下，土地功能的永久性)。土地的经济特性包括以下七点：a.土地供给的稀缺性（P.S.十八亿亩）b.土地用途的多样性c.土地利用方向变更的困难性(土地用途变更的困难