第八章房地产业与国民经济发展的互动关系

第八章房地产业与国民经济发展的互动关系内容提要：1.房地产业与国民经济之间的关系2.房地产业与国民经济、社会协调可持续发展3.我国房地产业的发展第一节房地产业与国民经济的关系房地产业作为支柱产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业与国民经济之间是通过传导机制产生了复杂多样的互动关系。一、房地产业在国民经济发展中的主要作用房地产业在国民经济发展中的作用主要体现在以下几方面：1．房地产业发展有利于扩大投资需求和消费需求从各国和各地区的情况来看，房地产业的投资通常在固定资产投资中占很高的比重，并且能够带动其他产业的投资。在消费需求方面，住宅消费在大多数国家和地区都成为消费热点。房地产业的发展无疑是扩大国内需求、拉动经济增长的重要力量。一、房地产业在国民经济发展中的主要作用2．房地产业发展有利于社会财富的创造一是指房地产业增加值占GDP的比例通常居于各产业的前列；二是指土地使用，回收了大量土地资产收益；三是房地产业的发展带来房地产税收的大量增加，提高了国家和地区的财政收入。3．房地产业发展有利于促进区域经济增长和城市经济的进步一是要满足这些劳动力资源的生活、生产条件，房地产供给的能力是确保经济持续增长的至关重要的因素；二是房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础－城市经济发展的空间。4．房地产业发展有利于扩大社会就业劳动密集型行业，其发展能提供大量的就业机会第一节房地产业与国民经济的关系二、国民经济主要经济变量对房地产业的影响国民经济对房地产业的这种带动或制约作用是通过国民收入、经济增长率、投资水平、消费水平、信贷规模和利率等经济变量起作用的。1．国民收入对房地产业的影响国民收入的增长既能反映在一般消费者购买力的增长上，也能反映在可供投资的资源数量和社会投资水平的增加上。SHTO倒u形曲线SHTO是指住房投资占总产出的百分比•如图所示，在人均GDP(衡量一个国家或地区的经济增长水平)达到l550美元左右时，SHTO值达到最大值，并在峰值附近可以比较长期地保持稳定。•按照国际上住宅发展的经验看:•人均GDP达到300美元，住宅产业开始起步；•600～800美元时，住宅产业将进入高速发展期；•达到1300美元，住宅产业将进入稳定快速增长期；•达到8000美元，则进入平衡期。第一节房地产业与国民经济的关系2．投资水平对房地产业的影响一方面房地产产品作为一种要素投入是构成整体投资水平的重要部分；另一方面社会投资总额中应该确定一定的比例用于满足人们对房地产产品的消费需求。•总体而言，社会投资水平和房地产业规模呈正相关关系。•实际投资水平，特别是固定资本投资的增加，直接刺激房地产业的发展。•西欧国家的房地产业虽然基本已经处于成熟阶段，但住房投资乃占较大比重。第一节房地产业与国民经济的关系3．消费水平对房地产业的影响一般来说，在一个国家或一个地区，其消费水平越高，对房地产等高总价的耐用消费品的需求也就会越大；反之亦然。消费结构的变化也会影响对房地产产品的需求；消费习惯也对房地产的需求产生不同的影响。4．信贷规模对房地产业的影响一般情况下，当对房地产业的信贷条件放宽，房地产业获得信贷规模就会增大，从而能够支持房地产业较快发展；反之房地产业的发展就受到制约。5．利率水平对房地产业的影响一般而言，低利率对投资及信贷规模扩张有刺激作用，而高利率则会制约投资及信贷规模的扩大；低利率一方面有利于投资，也可拉动房地产消费；第一节房地产业与国民经济的关系第二节房地产业与国民经济的协调、可持续发展一、房地产业与国民经济关系和协调发展方面的研究房地产业与国民经济协调发展的提出房地产业与国民经济关系和协调发展方面的研究二、协调发展－房地产业宏观市场绩效评价的理论基础协调与协调发展的基本含义•从系统优化的角度看，协调（Coordination）是指在实现系统总体演进的目标进程中，各子系统之间以及子系统各元素之间相互协作、相互优化、相互促进而形成的一种良性循环态势。•从科学发展观的角度看，“坚持以人为本，全面、协调、可持续的发展，促进经济社会和人的全面发展”是构成科学发展观的核心内容。•房地产业与经济、社会和资源的协调发展是指各系统的发展过程中，以房地产业与经济发展、社会全面进步、资源可持续为目标，通过房地产业、经济、社会以及资源等诸要素系统以及系统内部各元素之间相互依存、相互适应、相互促进、相互协同，实现社会总效益发展的良性发展状态。协调发展系统的基本特征•与经济、社会和资源环境一样，房地产业也是一个开放的、远离平衡态的，并且系统内的各要素之间存在着复杂的非线性关系的耗散结构系统。•从耗散结构(dissipativestructure)的角度看，协调发展系统具有开放性。指系统可以与周围环境进行物质、能量、信息交换•从系统的构成要素看，协调发展系统是一个复杂、非线性系统。人的复杂性系统各构成要素之间的相互关系复杂多变•从协同学原理分析，协调发展系统具有自组织演化规律。系统的发展和运动状态的改变是由于系统内部非线性的子系统以及各子系统的构成要素之间相互配合、协同作用的结果。系统本身自主地组织化、有序化的过程第二节房地产业与国民经济的协调、可持续发展房地产业与社会、经济和资源协调发展系统的结构体系社会系统S房地产系统Re经济系统E资源系统RS图房地产业与社会、经济和资源协调发展系统的结构体系各系统之间的关系分析第二节房地产业与国民经济的协调、可持续发展三、促进房地产业与国民经济协调发展的主要措施促进土地资源的高效率利用与实施可持续发展战略•《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》所指出的，“促进房地产市场持续健康发展，是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，是充分发挥人力资源优势、扩大社会就业的有效途径”国发〔2003〕18号制定房地产业的长期发展规划，保持房地产业的适度增长提高房地产开发的社会效益与环境效益建立健全房地产业发展及房地产市场预警机制第二节房地产业与国民经济的协调、可持续发展第三节我国房地产业的发展一、我国房地产业的发展历程我国经济转轨的不断进展，为房地产的成长和发展创造了日趋完善的条件。回顾我国房地产业的发展历程，可以大致上划分为三个重要阶段：1．中国房地产业和房地产经济发展的理论准备和起步阶段(1978～1991年)在计划经济体制下，国家是以行政手段配置房地产资源的。1980年4月2日，邓小平同志发表的关于建筑业和住宅问题的讲话“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。”中国地产业发展和房地产市场发育的指导思想和纲领学术界和实际工作部门对住房商品化的问题，对城市土地是否是商品，有没有价值，能不能按照商品经营，以及如何实行有偿使用等问题，进行了认真热烈的讨论！1980年1月，经济学家苏星在中央机关刊物《红旗》杂志第二期发表了《怎样使住宅问题解决得快些》，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。在理论研究的推动下，房地产管理体制的改革也开始起步。1980年7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费。1983年，中国房地产住宅研究会成立，开始讨论住宅问题。1984年5月，全国第六届人大会议决定：确立了土地有偿使用的原则1986年1月6日成立“国务院住房制改革领导小组和领导小组办公室”第三节我国房地产业的发展2．中国房地产业发展的实践探索阶段(1992～1999年)1992年春，邓小平同志巡视南方发表了重要谈话，明确了社会主义市场经济理论。党的十四大召开，确立了中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。1993年全国第三次房改工作会议确定以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。房地产开发投资增长过快，房地产业的超常增长，大大超越了国民经济各部门的承受能力，房地产业内部投资结构不合理，出现房地产空置的现象。中央在1993年下半年开始对国民经济实行宏观调控。通过宏观调控，整顿了房地产开发经营企业，规范了房地产开发经营行为。第三节我国房地产业的发展3．以住房分配货币化为动力，促使房地产业发展，并成长为国民经济的支柱产业(2000年至今)经过1978～1998年长达20年的住房改革，我国房地产业经历了恢复和初步发展（1978～1985）、以增长为主的波动期（1986～1991）、快速膨胀-萎缩-调整的小周期（1992～1997）等阶段。1998年房改启动后，房地产市场化进程明显加速。此阶段的发展过程中，房地产制度发展呈现明显的阶段性。1998年以来房改基本上是着眼于货币化改革，推动住房的商品化和社会化；2003年后的住房市场出现了新的特点，过度的市场化导致住房市场出现了一系列的问题，各级政府一直在运用各种调控政策。第三节我国房地产业的发展二、中国房地产业的发展现状改革开放近30年来，随着经济持续、快速、稳定的发展，人民生活水平的不断提高，我国进入全面建设小康社会的新的历史时期。我国房地产业经历了起步和探索—急速扩张—调整与恢复的发展历程，对中国经济保持持续增长起到了举足轻重的作用，并成为我国国民经济的基础性产业和支柱产业。1．房地产开发投资快速增长，房地产业在国民经济中具有重要地位1997～2008年，房地产开发投资占固定资产投资和房地产开发投资占GDP的比重基本呈稳步上升趋势（见图所示）。2000年以来，房地产业进入高速增长时期，并奠定了国民经济支柱产业的地位。第三节我国房地产业的发展1997～2008年GDP、全社会固定资产投资和房地产开发投资情况第三节我国房地产业的发展年份GDP全社会固定资产投资房地产开发投资房地产开发投资占全社会固定资产投资比重房地产开发投资占GDP比重总量增长率总量增长率总量增长率亿元%亿元%亿元%%%199671176.5917567.23216.4030.437.51199778973.0310.9524941.141.983178.37-1.1912.744.02199884402.286.8728406.213.893614.2313.7112.724.28199989677.056.2529854.75.104103.213.5313.744.58200099214.5510.6432917.710.264984.121.4715.145.022001109655.1710.5237213.513.056344.1127.2917.055.792002120332.699.7443499.916.897790.9222.8117.916.472003135822.7612.8755566.627.7410153.830.3318.277.482004159878.3417.7170477.4326.8313158.2529.5918.678.232005183217.4014.6088773.61325.9615909.24720.9117.928.682006211923.5015.67109998.1623.9119422.91722.0917.669.172007257305.6021.41137323.9424.8425288.83730.2018.429.832008300670.0016.85172828.425.8531203.19423.3918.0510.38第三节我国房地产业的发展-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.00199719981999200020012002200320042005200620072008年份（年）增长率（%）GDP增长率全社会固定资产投资增长率房地产开发投资增长率图GDP、固定资产投资与房地产开发投资增长率第三节我国房地产业的发展图房地产开