第八章房地产抵押典当

第一章房地产金融基本知识•1、房地产业资金运作的特点•2、债务性金融工具权益性金融工具•3、房地产金融发展中存在的问题•4、房地产开发贷款•5、房地产开发贷款风险的分类•6、五证二书•1、由于房屋附着于土地上不能移动，比如上海的房地产需求就不能用武汉的项目去满足，因而房地产项目具有（）。•A.地域性B.非竞争性C.非流动性D.盈利性•2、目前我国房地产债券种类______，流动性______，吸引力______。()•A.少差不够B.多差强C.多好不够D.少差强•3.政策性住房金融是国家为解决居民住房困难，做出统一安排的一项金融服务，其扶助的主要对象是()。•A.“三资”企业职员B.高收入者•C.民营企业家D.中低收入者•4、由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金•具有（）。•A.回收期长B.风险性C.运行的地域性D.保值增值性•5、下列银行中，不具备商品房抵押贷款资格的是()。•A.中国工商银行B.中国农业银行C.中国建设银行D.中国进出口银行E.外资银行多选•1、股票是股份有限公司发给股东证明其资本所有权的证书或凭证，相对于其他融资方式，房地产股票融资的优点包括()。•A.筹资风险小•B.股票融资可以提高企业知名度，为企业带来良好的声誉•C.没有固定的利息负担•D.股票融资有利于帮助企业建立规范的现代企业制度•2、根据风险形成的原因，可将房地产开发贷款的风险分成以下几种（）。•A.市场风险B.技术性风险C.项目质量风险D.道德风险E.政策性风险•3、目前，我们房地产金融发展存在一些突出问题，例如：（）。•A.住房金融融资渠道单一•B.风险集中于银行•C.面向中低收入居民的住房金融机构和产品存在缺失•D.住房信贷风险分担和转移机制不健全判断题•1、债务性金融工具，包括股票、证券投资基金、房地产投资信托等。•2、房地产开发贷款是指金融机构对房地产开发企业发放的用于地产、房产开发建设的短期项目贷款。•3、以单纯的土地使用权抵押的，此类抵押土地使用权可来源于出让、划拨两种方式。第八章房地产抵押典当第一节房地产抵押典当的含义一、典当与典当行•（一）典当的含义•典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。•质押是指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，将该动产或权利作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定，以其占有的财产优先受偿。其中，债务人或第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产或权利为质物。•抵押是指债务人或第三人对债权人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为。提供抵押财产的债务人或第三人称为抵押人；所提供抵押财产称为抵押物；债权人则为抵押权人，因此享有的权利称为抵押权，为担保物权的一种。抵押设定之后，在债务人到期不履行债务时，抵押权人有权依照法律的规定以抵押物折价或以抵押物的变卖价款较其他债权人优先受偿。抵押物可以是动产或不动产，但法律禁止流通或禁止强制执行的财产不得作为抵押物。抵押与质押的区别•抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。•质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。•抵押与质押的区别在于：•1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则以动产为主。•2.抵押要登记才生效，质押则只需占有就可以。•3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。•4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。（二）典当行及其运作过程•典当行--收当---续当、赎当---绝当（拍卖、变卖、折价）•收当--这是指典当行在典当过程中向当户收取当物用于债权担保的行为。•续当--续当是指延长典期，即出典人在典当期限内不能按照当票或典当合同规定的期限回赎，经与典当行协商而延长典当期限，实际上是一种变更合同的民事法律行为。•续当手续的办理•典当期限延长必须由出典人和典当行履行一定的手续：•(1)出典人提出申请。出典人要求续当，必须在合同规定的典当期限届满以前提出申请，并且应当持当据以及办理手续所必须具备的证件，如个人身份证、营业执照、单位介绍信等。•(2)典当行对当票及有关证件进行审查、核实：当期是否已届满；当票所载事项是否与实际相符合；有关证件与当票所载是否相符等等。如果核实无误，并确认出典人按期赎当确有困难，即可同意出典人续当。•(3)出典人支付续当期的费用。一般说来，续当期的各种服务费(包括利息、税金、管理费、保险费等)比原当期的高。如北京市阜昌典当行规定：“续当时，服务费率按原定费率全部加1％，于办理续当手续时由典当人付清”。•(4)典当行于当票上记载所延期限及日期，并由出典人签名。•赎当--指当户在一定的典当期限内向典当行清偿当金本息换回原当物的行为•绝当--典当期限由双方约定，最长不得超过6个月。典当期限届满或续当期限届满后，当户应在5天内赎当或续当，续当一次的期限最长为6个月,逾期不赎当或续当为绝当。•绝当后，绝当物估价金额不足3万元的，典当行可以自行变卖或折价处理，损益自负；当物估价金额在3万元以上的，可以按《中华人民共和国担保法》有关规定处理，也可以双方事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖。拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后，剩余部分应当退还当户，不足部分向当户追索。第二节房地产抵押典当业务•一、房地产抵押典当业务的流程•房地产典当是指以房地产为抵押物，在相关部门办理他项权证后，由典当公司支付一定比例当金，收取相关费用，到期后出当人偿还当金，赎回房地产的法律行为。•业务流程：①出当人申请;②受理收集材料;③实地调查评估房地产价格;④内部申报批复;⑤与出当人签订抵押典当合同;⑥与出当人一起办理他项权利登记;⑦发放当金;⑧典当处理;⑨总结归档1、出当人申请••出当人根据自身的需要向典当行提出典当金额、典当期限的申请。申请中应列出出当人资金用途、抵押物品、所需资金额度、所需当期等。2、受理收集材料•典当行根据出当人的申请，要求出当人准备审查所需材料。如果出当人是公司或企业，则应该准备下列材料：•(1)企业公司法人营业执照、机构代码证、经营许可证、法定代表人资格证书、法定代表人身份证原件和复印件、经办人身份证原件和复印件及法定代表人签署的授权委托书;•(2)企业公司章程、董事会或股东会同意出当决议，并盖有公章和董事或股东签名;•(3)联系人、联系地址、联系电话;•(4)房、地产权证及相关资料;•(5)房地产的评估报告(办理抵押登记时用);•(6)房、地产抵押典当申请表;•(7)典当行和出当公司或企业授权委托书(办理抵押登记时用);•(8)典当行要求提供的其他材料。（长期合作的单位，可要求提供财务报表）。•如果出当人是个人的，则应该准备下列材料：•(1)个人身份证或护照原件和复印件；•(2)房、地产权证及相关资料；•(3)联系地址、联系电话；•(4)其他需提供的资料（指产权共有或需过户转让按揭房）；•(5)房、地产抵押典当申请表；•(6)配偶身份证原件及复印件、同意抵押的书面证明、年满18周岁的家庭成员同意抵押的书面证明；•(7)典当行要求提供的其他材料3、实地调查评估当物价格•典当行业务人员进行实地考察，详细了解该房地产的地理位置、建成时间、面积、使用状况以及周边环境，向当地土地、房管部门及相关人员了解当物所在地基准地价和市场价格。4、内部申报批复•实地考察结束后，整理考察报告，报告中要根据考察情况对资产质量、价格作出评估，反映出业务人员对该资产的真实意见。同意受理的要提出当金额度，提交贷审会会议研究。5、与出当人签订抵押典当合同•贷审会同意发放当金后，与出当人签订详细的抵押典当合同。合同中约定借款时间、借款额度、还款时间、综合服务费、利率、抵押物价值、双方的权利义务及违约责任等。6、与出当人一起办理他项权利登记••办理抵押登记必须随同出当人一同前往，规避出当人可能发生的道德风险。由于地方政府的规定各有不同，原件登记机关不留存的，典当行需把原件和他项权利证书一并入档。7、发放当金•所有手续办理完备之后，典当行向出当人开具当票（预先扣除综合服务费），发放当金，由出当人开具当金全额收据。8、典当到期处理•典当期限到期后，出当人凭当票和其他有关证件到典当行归还借款，并办理注销房地产抵押登记等手续。（赎当）•出当人也可以向典当行申请延长还款期限，典当行同意后，进行续当。如有必要，还须办理合同变更手续。（续当）•如果出当人到期无法归还借款，典当行则根据合同条款及相关法律规定收回抵押房地产，委托拍卖行公开拍卖或进入诉讼程序。所得拍卖款用于抵充拍卖费用、诉讼、保全、执行费、律师费、归还当金本息和其他费用，多余部分退还出当人，不足部分向出当人追索。（绝当处理）9、总结归档•当单笔业务结束后，典当行将相关文件、材料、业务记录整理归档，妥善保存，以备后查。二、如何规避房地产典当业务的风险•（一）、建立完善房地产价格评估体系•（二）、建立法律保障体系三、房地产抵押典当与房地产抵押贷款的区别•1、房屋处理方式不同•房屋典当属于质押贷款，房产典当期间是要封存起来并置于典当行的监管之下，典当人不能再使用已出典的房屋。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房屋在抵押期间内，不需要房屋产权人交出房屋，而是限制其产权转移，房屋仍归原产权人使用。•2、融资期限不同•房屋典当时典当行不是全额付款，而是针对房屋价值按不同比例放款，利于典当期内赎回出典房屋，一般回赎期是三个月至半年，是一种快速的短期的融资行为，对于需在短期内周转资金的企业和个人，房屋典当是比较合适的方式。银行的抵押贷款是按照抵押物的实际价值借贷，贷款一般期限较长，短则几年，长则几十年。•3、评估方式不同•房屋典当不考虑典当人的还款能力，房屋在典当行办理质押贷款的前提是出典房屋没有产权纠纷，而且要封存，只是单纯地考查房产的价值。而房地产抵押贷款的前期评估是比较复杂的，不仅要保证房屋没有产权纠纷，还要考查抵押人是否有还款能力。典当融资四大比较优势•（1）办理时间短•向银行申请短期贷款周期一般为两个月左右；•在典当行办理房产典当业务，一般一周左右可完成所有手续。•（2）借款成数高•一般情况下，银行抵押贷款最多贷五成；•房产典当最多可以贷到八成甚至更高，通常典当行会针对私房、已购公房等不同房屋性质按不同比例放款。•（3）不需要评估费•房产典当需要评估，但这个评估通常是由典当行的专业人士进行的，不需另付评估费，所有花销大概只有几百元的上市审核费用。•（4）当金用途不受限•向银行申请的短期贷款，只能用于申请贷款的用途范围内，若用途不当或挪作他用，银行有权收回进行信贷制裁；•典当行通常只是对顾客的用途进行询问，除法律规定的不作为外，都不受限制。典当融资劣势•（1）资金使用时限短•房产典当一次最长6个月；银行贷款的期限至少半年或一年以上。•（2）利息数额高•典当当金利率按中国人民银行公布的银行机构六个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行，（一般为2.5~3%），月利率是银行的四五倍。•（3）融资规模偏小•无论是相对银行的实力，还是相对于房地产企业动辄上千万的所需开发资金数额，作为准金融机构的典当行由于发展不久，在资金实力方面普遍存在先天缺陷，其所发放的款额根本无法支撑项目的开发所需。四、房产典当避免七大误区•误区一：任何典当行都能当房•纠错：并不是所有典当行都能经营房产典当业务。去年4月1日起实施的《典当管理办法》规定，注册资本达500万元以上的典当行才能从事房地产抵押典当业务。•误区二：所有房产都能典当•纠错：法律对能够“进”典当行的房产是有规定的，简单地说就是只有取得产权证的房产才能进行典当。另外，根据“典当行不得收当依法被查封