第六章房地产开发的经济分析

第六章房地产开发的经济分析深刻理解房地产开发的含义,掌握房地产开发决策的成本收益法，掌握房地产开发的密度选择、区域选择、物业类型选择、开发模式选择以及产品入市时间选择的方法。在房地产开发中，房地产开发商的主要目标是追求利润最大化；而政府的目标则是既要促进城市空间开发、带动城市经济增长，又要在不损害环境的条件下，提供完善的城市基础设施服务，改善居民的生活质量。（二）房地产开发的过程房地产开发的程序一般可以归纳为投资想法形成、投资机会选择、投资决策分析、合同谈判、签署合同、施工建设、物业销售和试营业、资产管理等八个阶段(如图6-1所示)。第一阶段：投资想法形成开发商在对当地房地产市场有较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资的可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中进行快速判断。在这个环节中，房地产开发商是最具创造性的，需要预测消费者未来需要什么类型的房地产产品和服务，并让消费者确信其开发建设的房地产完全能够满足消费者需求。第二阶段：投资机会选择开发商选择可实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士等接触，做出初步设计方案，进行简单的财务评价，探讨获取开发用地的可行性。第三阶段：投资决策分析开发商进行正式的市场研究和初步规划设计。市场研究包括估算市场吸纳率，分析竞争环境、目标市场和财务能力，根据预估的成本和价格进行可行性研究等。开发商还要根据城市规划、土地利用规划和城市基础设施规划进行建设项目的初步规划设计、区域规划研究、市政条件调查、规划限制分析、土地物理条件调查、初步建筑设计。开发商将有关开发计划和可行性研究方案报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。在这个阶段，房地产开发商要形成较详细的开发项目财务分析报告、市场前景预测报告和建筑设计方案。第四阶段：合同谈判开发商根据投资决策分析中得到的客户需求特征和财务能力确定最终设计方案，开始合同谈判。需要进行谈判的合同包括土地合同、投资合作合同、建筑设计合同、建筑施工合同、融资合同、营销代理合同等。合同谈判的目的是为了得到贷款承诺，确定总承包商，确定租售方案，获得政府的用地、规划等许可。第五阶段：签署合同需要签署的合同包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租(售)合同。在签订合同时需要注意的是，一些合同往往是另一些合同签订的前提，需要统筹合同签订的时机。第六阶段：施工建设在施工建设阶段，开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和施工单位提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，确保工程施工质量，实施进度管理。第七阶段：物业销售和试营业开发商组织宣传广告营销活动，进行物业销售；组织物业管理队伍，进行市场推广活动。经政府部门验收物业建筑质量合格后(竣工验收)批准入住，接入市政设施，调试各种设备，业主入住。开发商偿还各种建设贷款，长期融资到位。第八阶段：资产管理业主(开发商或新业主)进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运用质量；非房地产企业将物业作为固定资产，进入其投资组合，以尽可能低的风险获得最大收益。(三)开发商及其合作伙伴1．房地产开发商。包括私人和政府(政府作为开发商往往是公共住房和公共基础设施的建设者)2．政府及其机构。房地产开发必须满足当地规划和相关法规的要求。因此，开发商从购买土地使用权开始，就不断地与政府的土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理、环境保护等部门进行沟通，以获取各种开发许可证。政府行为及其制定的政策也是开发商预测未来市场供求、确定投资开发方向的重要依据。3．金融伙伴。金融伙伴包括合资伙伴(权益融资)、金融机构(提供建设融资和抵押贷款)、长期权益投资者等。(三)开发商及其合作伙伴4．建筑承包商。建筑承包商是建造者和管理者，他们将图纸上的想法转化为实实在在的建筑空间。建筑承包商将其承包的业务扩展，同时分担一些开发风险。5．专业顾问。房地产开发的复杂性需要开发商在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询顾问服务。包括：建筑师、工程师、土地规划师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、律师、市场研究专家、房地产经纪人等。6．物业管理者。7．最终用户。有了对这些最终用户需求的发现和预测，才会有开发商的开发创意，才会有房地产开发的实现——提供建筑空间和相关服务。（四）房地产开发企业的资质等级中华人民共和国建设部令第77号《房地产开发企业资质管理规定》已于二○○○年三月二十三日经第二十次部常务会议修订通过，现予发布，自发布之日起施行。部长俞正声二○○○年三月二十九日（四）房地产开发企业的资质等级房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。第六条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案；（一）营业执照复印件；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。（一）一级资质：1．注册资本不低于5000万元；2．从事房地产开发经营5年以上；3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9．未发生过重大工程质量事故（二）二级资质：1．注册资本不低于2000万元；2．从事房地产开发经营3年以上；3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9．未发生过重大工程质量事故。（三）三级资质：1．注册资本不低于800万元；2．从事房地产开发经营2年以上；3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8．未发生过重大工程质量事故。（四）四级资质：1．注册资本不低于100万元；2．从事房地产开发经营1年以上；3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；7．未发生过重大工程质量事故。（五）房屋建筑工程施工企业资质及承包工程范围房屋建筑工程施工总承包企业资质分为特级、一级、二级、三级。特级资质标准：1、企业注册资本金3亿元以上。2、企业净资产3.6亿元以上。3、企业近3年年平均工程结算收入15亿元以上。4、企业其他条件均达到一级资质标准。一级资质标准：1、企业近5年承担过下列6项中的4项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。（1）25层以上的房屋建筑工程；（2）高度100米以上的构筑物或建筑物；（3）单体建筑面积3万平方米以上的房屋建筑工程；（4）单跨跨度30米以上的房屋建筑工程；（5）建筑面积10万平方米以上的住宅小区或建筑群体；（6）单项建安合同额1亿元以上的房屋建筑工程。2、企业经理具有10年以上从事工程管理工作经历或具有高级职称；总工程师具有10年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业高级职称；总会计师具有高级会计职称；总经济师具有高级职称。企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于300人，其中工程技术人员不少于200人；工程技术人员中，具有高级职称的人员不少于10人，具有中级职称的人员不少于60人。企业具有的一级资质项目经理不少于12人。3、企业注册资本金5000万元以上，企业净资产6000万元以上。4、企业近3年最高年工程结算收入2亿元以上。5、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。二级资质标准：1、企业近5年承担过下列6项中的4项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。（1）12层以上的房屋建筑工程；（2）高度50米以上的构筑物或建筑物；（3）单体建筑面积1万平方米以上的房屋建筑工程；（4）单跨跨度21米以上的房屋建筑工程；（5）建筑面积5万平方米以上的住宅小区或建筑群体；（6）单项建安合同额3000万元以上的房屋建筑工程。2、企业经理具有8年以上从事工程管理工作经历或具有中级以上职称；技术负责人具有8年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业高级职称；财务负责人具有中级以上会计职称。企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于150人，其中工程技术人员不少于100人；工程技术人员中，具有高级职称的人员不少于2人，具有中级职称的人员不少于20人。企业具有二级资质以上项目经理不少于12人3、企业注册资本金2000万元以上，企业净资产2500万元以上。4、企业近3年最高年工程结算收入8000万元以上。5、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。三级资质标准：1、企业近5年承担过下列5项中的3项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。（1）6层以上的房屋建筑工程；（2）高度25米以上的构筑物或建筑物；（3）单体建筑面积5000平方米以上的房屋建筑工程；（4）单跨跨度15米以上的房屋建筑工程；（5）单项建安合同额500万元以上的房屋建筑工程。2、企业经理具有5年以上从事工程管理工作经历；技术负责人具有5年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业中级以上职称；财务负责人具有初级以上会计职称。企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于50人，其中工程技术人员不少于30人；工程技术人员中，具有中级以上职称的人员不少于10人。企业具有的三级资质以上项目经理不少于10人。3、企业注册资本金600万元以上，企业净资产700万元以上。4、企业近3年最高年工程结算收入2400万元以上。5、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。房屋建筑工程施工承包工程范围：特级企业：可承担各类房屋建筑工程的施工。一级企业：可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5倍的下列房屋建筑工程的施工：（1）40层及以下、各类跨度的房屋建筑工程；（2）高度240米及以下的构筑物；（3）建筑面积20万平方米及以下的住宅小区或建筑群体。二级企业：可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5倍的下列房屋建筑工程的施工：（1）28层及以下、单跨跨度36米及以下的房屋建筑工程；（2）高度120米及以