第六章房地产开发融资

第六章房地产开发融资第一节房地产开发抵押融资第二节房地产开发贷款第三节项目融资第四节BOT项目融资模式第一节房地产开发抵押融资一、普通抵押普通抵押主要有两种：房地产抵押和在建工程抵押。1、房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2、在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。第一节房地产开发抵押融资一、普通抵押抵押权实现的关键在于抵押物是否具有经济价值。在建工程虽尚在建设中，但它具有价值，所以在建工程可以抵押。在建工程抵押合同应注明以下内容：（1）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（2）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（3）已投入在建工程的工程款；（4）施工进度及工程竣工日期；（5）已完成的工作量和工程量。第一节房地产开发抵押融资二、最高额抵押（一）最高额抵押的含义最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，它属于未来债权担保种类。第一节房地产开发抵押融资二、最高额抵押例6—1甲公司与乙信托投资公司有长期的往来关系，经乙公司要求，甲公司以其一栋楼房（价值2000万元）为甲从乙公司的借款担保。双方约定自1995年2月1日至1996年12月底，在此期间所发生的债务均以该楼房作抵押。由于该楼房当时估价为2000万元，因此双方约定担保借款的最高限额为2000万元，若借款超过2000万元，甲将以其他财产作担保，双方在合同签订以后，在登记部门办理了抵押登记手续，甲、乙双方的上述约定，属于典型的最高额抵押约定。第一节房地产开发抵押融资二、最高额抵押最高额抵押与一般抵押一样，都是以一定的财产（主要为不动产）在不转移占有的情况下，作为债权的担保，但最高额抵押又不同于一般抵押。1、最高额抵押是为将来发生的债权作担保2、担保债权的不特定性3、抵押的债权具有最高限额4、对一定期限内连续发生的债权作担保第一节房地产开发抵押融资（二）最高额抵押的意义及缺陷最高额抵押机制的积极意义，主要在两方面：（1）促进资金融通（2）强化交易关系最高额抵押的意义及缺陷：（1）妨碍抵押物担保价值的发挥（2）容易滋生抵押权人的不当行为。（债权人一方往往通过设定最高额抵押，来支配债务人的经济活动，严重影响债务人的经济决策活动）第一节房地产开发抵押融资（三）最高额抵押设定应注意的问题1、抵押权所担保的债权范围。设定最高额抵押时，双方不仅要明确规定担保债权的最高额，还要规定债权发生的原因，即双方应在合同中对未来的主债权如何确定进行事先约定。如果无此约定，则极易发生纠纷。2、决算期的约定（决算期是最终确定最高额抵押所担保债权的实际数额的日期）3、债权最高额的确定4、最高额抵押的转让与实现（在决算期到来以前的债权，因其不能确定而不得转让。实现的条件：一是抵押权担保的债权数额已确定；二是债权已到履行期）第一节房地产开发抵押融资三、集合抵押（一）集合抵押的含义是指同一人以其所有的不同种类的特定财产作为集合物，以其为担保特定债权设定抵押权。集合抵押也称“财团抵押”。第一节房地产开发抵押融资三、集合抵押（二）集合抵押的设定和效力集合抵押权的设定除需具备普通抵押权设定所具有的条件、程序外，其主要特点是应制作抵押财产目录并予以登记。这是因为集合抵押的标的为集合物，而该集合物包括哪些个体财产必须明确。从集合抵押的特点看，集合抵押在设定时抵押标的已确定，抵押人将来取得的财产不应列入标的范围。第一节房地产开发抵押融资三、集合抵押（二）集合抵押的设定和效力集合抵押权除具有普通抵押权的效力外。其效力的特殊性主要在于要维护集合物的不被分离。由于集合抵押设定后，如抵押物的组成部分分离，则会降低抵押物的价值，影响抵押权人的利益。法律对集合抵押的抵押物的分离有严格限制，即须得到经抵押权人同意。第一节房地产开发抵押融资集合抵押的优点：（1）有利于最大限度发挥企业财产的担保能力；（2）如果抵押人到期无力还贷，抵押权人可以依法将企业整体处分变价，既保障债权人的债权，又能使原有企业转让变价后，保存其生产经营能力。集合抵押存在着的缺陷和不足：（1）通常只有法律规定的特定种类的企业才可利用集合抵押，可见其适用范围较为狭窄；（2）集合抵押，必须将抵押标的物做成目录，特别是房地产，尚须进行登记。随着企业的扩大和发展，须变更先前的集合抵押目录。第一节房地产开发抵押融资四、浮动抵押（一）浮动抵押的概念和适用范围为了克服集合抵押权不断更新财产目录表并禁止财产单独处分的弊端，产生了一项新型的担保制度，即浮动抵押。这种制度不限制设定人对财产的处分，设定人仍可利用企业财产进行生产经营活动包括单独让与或设定抵押。浮动抵押与集合抵押有相似之处：两者都是企业以其财产整体设定抵押的制度。第一节房地产开发抵押融资浮动抵押与集合抵押的主要区别在于：（1）浮动抵押的标的物是抵押人的全部财产，它既包括抵押人现有的财产，也包括抵押人将来取得的财产，而集合抵押的标的物为集合物，不能包括将来的财产；（2）浮动抵押在抵押权实现前标的物处于变动之中，担保财产的数额是不能固定和具体明确的，而集合抵押权在设定时标的物就须确定和特定；（3）浮动抵押设定后，在抵押权实现前，抵押人仍可利用抵押财产继续进行生产经营活动，其财产的进出并不受限制，而集合抵押权设定后抵押人不得擅自处分集合物的组成部分。第一节房地产开发抵押融资四、浮动抵押为充分发挥浮动抵押的优点和避免抵押权人不能受偿的风险，各国对浮动抵押的适用范围均予以一定的限制。从各国的法律和实践来看，设定浮动抵押的企业仅为股份有限公司，除此以外的其他法人或个人企业，不得利用浮动抵押进行融资活动。第一节房地产开发抵押融资（二）浮动抵押权的设定浮动抵押权的设定除必须具备普通抵押权设定的条件、程序外，还有特别的要求。浮动抵押须于公司所在地的工商行政管理部门办理登记手续，抵押权自登记时成立。因为浮动抵押权的实现将导致设定人（公司法人）的清算和灭失，因此，以负责公司法人登记的工商行政管理机关作为浮动抵押权的登记机关，有利于保障债权人的利益。第一节房地产开发抵押融资（三）浮动抵押权标的物的特定和抵押权的效力浮动抵押权在实现时，标的物才能特定。在抵押权实现前，用于设定抵押权的财产处于不断变动之中。标的物一经特定，抵押人则不能再处分列入抵押标的的财产。如果浮动抵押所担保的债权届期不能受偿或者抵押人合并或被宣告破产，则浮动抵押权的标的物特定。浮动抵押权的特点在于担保权设定后，抵押人仍可使用、收益和处分抵押财产，而浮动抵押权一经确定，抵押人的全部财产均为抵押权的标的物。抵押人为逃避债务而处分公司财产的，抵押权人可请求撤销该处分行为。第一节房地产开发抵押融资（四）浮动抵押权与其他担保物权的关系（1）法定担保物权（留置权）优先于约定的担保物权；（2）同一公司财产上还存在数个浮动抵押权的关系应依成立的先后顺序决定其效力；（3）在公司的某一财产上还存在着普通抵押权，当事人在设定抵押权时应当作出约定，有约定的从其约定。若无约定的，浮动抵押确定前成立的普通抵押权，优先于浮动抵押权。第一节房地产开发抵押融资（五）浮动抵押权的实现因消灭抵押人的法人资格，必须对抵押人的总财产予以查封、清算，因此，浮动抵押权的实现程序不同于其他抵押权的实现程序。抵押权人向人民法院提出实现抵押权的申请，应由法院作出实现抵押权的决定，并予以公告，查封抵押人的财产并确定财产管理人。第一节房地产开发抵押融资五、增值分享抵押贷款增值分享抵押贷款（SharedAppreciationMortgage，SAM），是在贷款时确定一个相对比市场利率低的初始利率，到一定年期时银行按一定比例与抵押人（借款人）分享房地产增值收益。放款人适当降低利率，以期获得房地产的一部分增值收益，而抵押人（借款人）放弃未来预期房地产增值收益以获得较低的贷款成本。房地产价值增值收益可以在房地产出售时获得，也可以间隔一定时期后，通过价格评估方法来评估房地产价值，银行通过分享增值而不是以调整利率的方式抵御通货膨胀。第一节房地产开发抵押融资例6—3某发展商以一宗房地产作抵押，获得5年期的1000万元贷款，正常利率为15%，但双方协商后，银行同意以12%的利率发放贷款，抵押人同意房地产增值收益1/4归银行，若采取年等额还款方式，房地产第3年年末出售，价款为1800万元，当前价值为1300万元，计算其银行获得的增值收益。第一节房地产开发抵押融资解：（1）年偿还额=（2）3年末总偿还额价值=（万元）4.2771%121%12%1211000000055（万元）4.963%151%15127740003表6-1银行分享增值收益项目普通抵押增值分享抵押利益年等额偿还额298.3277.4－20.9三年间总偿还额价值1036963.4－72.6房地产现在价值13001300—3年年末售价18001800—3年年末抵押贷款余额485469－16增值分享—125125银行实际获得的增值收益——36.4第一节房地产开发抵押融资由上面的例子看到：增值分享抵押贷款一方面可以降低借款的融资成本；另一方面银行又可以参与房地产增值收益的分享，减少未来市场风险、利率风险等。这样，双方共担风险，共享增值收益，使两者的关系更加平等，所以它是一种较好的抵押贷款方式，对较成熟的房地产投资者具有较大吸引力。第二节房地产开发贷款一、房地产开发贷款的种类及特点（一）房地产开发贷款的种类房地产开发贷款可分为房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款。1、房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款，是银行向为社会提供房地产产品的房地产开发企业发放的用于生产周转的流动资金贷款（短期贷款）。第二节房地产开发贷款房地产开发企业流动资金贷款一般用于以下四个方面：（1）开发前期所需占用的资金，包括总体规划设计费，可行性研究费，水文、地质勘查测绘费等；（2）土地开发和基础设施建设所占用的资金，包括土地补偿费，青苗补偿费，安置补助费，拆迁补偿费和道路、供水、供气、供电、排水、通讯、照明等建设资金；（3）建筑安装工程所需占用的资金；（4）公共设施配套工程所需占用的资金，包括各种生活小区、公共设施、直接摊入商品房价格中的配套工程等。第二节房地产开发贷款一、房地产开发贷款的种类及特点（一）房地产开发贷款的种类2、房地产开发贷款房地产开发贷款是银行向房地产开发企业开发的房地产项目发放的贷款。由于房地产开发项目开发期长，相应占用资金时间也长，因此这类贷款属于中长期贷款。房地产开发贷款用于开发项目的土地使用及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用支出。第二节房地产开发贷款（二）房地产开发贷款的特点1、按项目贷款（只能用于规定的工程项目，企业不能自行将贷款转移到其他开发项目中使用。2、贷款额度大3、贷款占用时间长4、贷款风险较大第二节房地产开发贷款二、房地产开发贷款的相关规定（一）房地产开发类贷款的申请1、贷款对象房地产开发类贷款是指用于房屋建造、土地开发过程中所需建设资金的贷款，包括房地产开发贷款和房地产开发企业流动资金贷款。房地产开发类贷款的对象是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。第二节房地产开发贷款2、申请贷款的条件（1）具有独立的法人资格；（2）实行独立核算，有健全的管理机构和经营管理制度；（3）信用良好，具有按期偿还能力；（4）《贷款卡》或《贷款证》；（5）在贷款银行开立基本户或一般存款账户；（6）借款人为有资质的房地产开发企业；（7）开发项目经过可行性论证；（8）开发项目已纳入建设计划；（9）借款人对外的股本权益性投资总额不超过其资产净值的50%；（10