第一章房地产法概述

1.房地产业及房地产法概论2.建设用地制度与政策3.国有土地上房屋征收与补偿法律制度与政策4.房地产开发经营制度与政策5.规划设计及工程建设管理制度与政策6.房地产交易管理制度与政策7.房地产权属登记制度与政策8.房地产中介服务管理制度与政策9.物业管理制度与政策10.房地产税收制度与政策11.房地产金融制度与政策讲授内容1.小产权房问题2.房地产预售制度是否取消问题3.房地产调控及房价问题4.房屋拆迁问题5.房产税征收问题6.其他热点问题热点问题从房奴说起房奴（mortgageslave）一词是教育部2007年8月公布的171个汉语新词之一。“房奴”意思为房屋的奴隶。“房奴”是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费。购房影响到自己教育支出、医药费支出和抚养老人等，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。国际通行看法认为，如果月供超过个人月收入的1/3，将出现较大还贷风险，并影响生活质量。目前我国大中城市房价收入比大多已超过了6倍，其中北京、南京、青岛等城市的比率超过了10倍，房价显然偏高。婚前一方贷款买房归个人即婚前贷款买房归自己【司法解释】第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。社会各方观点女孩：不加名字，代表你不是真爱我“他根本就不爱我，只爱他的房子、他的爸妈。”上周刚协议离婚的周小姐在南京一家大型国企工作。虽然跟男友在大学恋爱三年，但她还是不想结婚。原因是老公家出首付，在河西买了新房，但不愿在房产证上加她的名字。“他应该在房产证上加我的名字，但是他老妈不肯。”周小姐称，她多次跟男友暗示房产证上加名字的事情，但是，对方迟迟没有动向。最近一次，两人为琐事吵架后，让小周突然觉得“心灰意冷”。“在这样一个跟自己没一丝关系的房子里生活，跟一个不爱自己的人，度过下半生？”思想斗争了一宿，小周随即向男友提出分手，理由很简单：“不加名字，代表你根本不是真的爱我。”比周小姐纠结的是在江宁一家IT公司做工程师的赵小姐，她最近向丈夫提出离婚，丈夫表示不理解：“只为不加名字，就要分手太可笑。”其实早在办完婚宴当晚，赵小姐就“适时”提出了在房产证上加名字的要求，“结果他当场翻脸，出酒店，找哥们聚会去了，把我一个人晾在房间里。”赵小姐也是倔脾气，上周三办的婚礼，没过两天，就跟老公提出“散了吧，没意思”。目前老公还没有正式答应离婚，不过，赵小姐觉得“再勉强在一起，也没必要了。”她坦言看中的是对方对婚姻对另一半的态度，“你说现在都不愿意加名字了，那以后婚姻生活中，万一遇到他变心什么的，或者其他一些难关，也是很有可能的事情。那到时候，失去青春的我，保障在哪呢？我们爱过一场，甚至还有孩子了，我人到中年，又能得到什么？”家长：不管儿子女儿，婚前先买好房昨日，不少孩子的家长在接受采访时对《婚姻法》的司法解释发表了自己的看法。家有儿子的家长对司法解释都表示“欢迎”，认为婚前为儿买房，不再担心离婚被分走一半了。但家有女儿的家长却有了顾虑。女儿还未出嫁的于阿姨说：“一般都是男方买房，女方负责装修，或者就送一辆车。你说，如果男方事先签个买房合同，就算婚前不动产，一旦离婚的话，女方很难得到补偿。这样，嫁女儿就太没保障了。”市民周阿姨家就一个1986年生的宝贝女儿，干脆决定自己给女儿买套房子，“以后谈婚论嫁了，双方最好还是事先说清楚比较好。这样免得以后小两口为这闹矛盾。”现实困惑：婚前首付婚后贷款买房归产权登记人，弱化女性婚后财产权益保护。现代社会，结婚前一方贷款买房、结婚后双方共同还贷的情况十分普遍。特别是按中国的传统及婚嫁习惯，一般由男方提供住房，房产一般也登记在男方名下，婚后往往夫妻双方共同还贷。那么离婚时房屋应该归谁？是否会出现“老公变房东让男人一片叫好、女人一片抓狂”的情况？法官观点：通过审判实践发现，以往双方对房产归属矛盾往往掖着藏着，背地里打小算盘，相互算计，反而成了一个矛盾点。该规定把很多传统中国人“不好意思”说出来的问题，以法律的方式定纷止争，归属规则鲜明地亮出来，从长远看，有利于婚姻的理性和稳定。对于第十条的第二款，法官观点：上述条文并非对婚前首付婚后还贷情形按照单一方式简单机械地处理，而是确立尊重当事人协议优先的原则，即离婚时双方可以就房产处理优先按照双方协议进行处理。即使在不能达成协议的情况下，法院也只是“可以”判决房产归产权登记的一方，并非“必须”。婚后用夫妻共同财产还贷部分，应当由房屋产权人给予配偶一定补偿，而且还要考虑房产升值利益，这才是亮点；并且，上述规定并未否定婚姻法中“离婚过错赔偿原则及照顾子女和女方权益的原则”，如果男方出现了外遇情况，仍是要承担离婚过错赔偿责任的，并非没有法律惩处的制度保障。婚后父母帮购房归子女个人即“啃老房产”归个人【司法解释】第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。案例展示：父母为儿子买房儿媳想分一半晨报法援热线开通以来，江苏金路律师事务所杨娟律师已经值班两年多了。给予杨律师最为直观的感受就是，“父母给儿子买房，总担心儿媳也会分一杯羹。”杨律师说，这类咨询，占了晨报法援热线咨询总量的两成左右。就在前两天，杨律师刚接到了朱女士的求助电话。据朱女士介绍，她和丈夫是在前年结婚的。两个人都是外地人，收入也是普通的工薪阶层。想要在南京买套房子很难，刚开始的一年，小两口都是靠租房居住。就在去年的时候，公婆拿出了家里压箱底的钱，为儿子在南京买了一套房子，房产证上登记的是朱女士老公一个人的名字。刚开始，朱女士也未放在心上。前段时间，在和一帮朋友聊天的时候，朱女士无意中提及了此事。此时，朋友开始劝朱女士，“你还是让你老公把你的名字也加到房产证上吧，否则的话，这套房子和你没有任何关系。”朱女士细想之下，感觉也有道理。“这套房子到底是我老公一个人的房子，还是我们婚后共同财产呢？”朱女士打进了晨报法援热线咨询。《婚姻法司法解释(三)》的出台，明确规定，婚后一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与；双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。这直接打消了以往许多父母的顾虑，如果想将房产只给子女一人，只需将房产登记在子女一人名下即可。关于“加名税”的最新规定财政部、国家税务总局今天发布《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》：婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。本通知自印发之日起执行。财政部国家税务总局二一一年八月三十一日第1章房地产业教学内容：①房地产概念及特征②房地产业③住房制度概述④土地制度概述⑤房地产法的调整对象及其体系基本概念：房产、地产、房地产、房地产业、普通住宅、7090政策、三改四建、房地产法。复习思考题：1什么是房地产业？包括哪些细分行业，各细分行业的主要内容是什么？2如何理解房产和地产的关系？3国有土地包括那些内容，集体土地包括哪些内容？4我国土地管理基本制度包括哪些？5城市土地使用制度改革的主要内容是什么？6房地产法的调整对象是什么？7房地产领域的法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技术法规主要有哪些？1.1.1基本概念房产：指房屋财产，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋。分类：所有权划分：国有房产、集体房产、私人房产、共有房产、涉外房产等.用途划分：住宅用房、生产用房、商业服务用房、办公用房、科教文卫体用房等等.1.1房地产基本概念及特征地产：指土地财产，财产意义上的土地是指经过人民政府依法确认并登记的，权属关系明确的具体土地。（法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发和经营、并能带来经济效益的建设用地）分类：《土地管理法》：农用地，建设用地和未利用地；开发程度：宏观上划分为建成区和未建成区，微观上分为过生地、生地、毛地和熟地。房地产：土地、建筑物及其他地上定着物。包括房地产的物质实体及依托于物质实体上的房地产权益。土地：地球的表面及其上下的一定空间。建筑物：包括房屋和构筑物。房屋指能够遮风避雨并提供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般有基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西，人们一般不直接在进行生产和生活活动，例如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。其他地上定着物：指与土地、建筑物不能分离，或虽能分离，但分离后回破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施等。案例(土地使用权和房屋所有权关系)甲于2001年取得了一块土地的使用权，原本打算拆掉该土地上原有房屋，再建一栋房屋出售，后由于种种原因，此计划不能实现。故而在2002年5月23日甲与乙签订土地使用权转让合同，以20万的价格将该土地使用权转让给乙。合同签订后，双方都按照合同约定履行了义务。但2002年12月，甲又以5万元的价格将该土地上原来的房屋转让给丙，2003年2月，乙以甲侵权为由将甲告上法庭。思考：如何理解房产和地产的关系如何？（P4）房随地走?地随房走？《城市房地产管理法》32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《物权法》146条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《物权法》147条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，建筑物、构筑物及其附属占用范围内的建设用地使用权一并处分。实际中的做法是：在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的场合下，土地使用权转让、抵押、出租时，“房随地走”；房产转让、抵押时，“地随房走”。此即房、地一并转移的原则。1.1.2房地产的特征1耐用性（非损耗性）：使用寿命长。2固定性（不可移动性）：位置固定不能移动，交易和其他财产不同，客体不发生空间上转移，实际流转的是房屋的所有权和土地的使用权。3差异性（异质性）：属于典型的特定物，现实中很难找到两个完全相同的房地产。4保值增殖性：由于土地具有永久性、安全性有限供给性及人类需求的永恒性，1.2房地产业1.2.1房地产业的基本概念房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。房地产业房地产开发经营业房地产服务业房地产中介服务业物业管理业房地产咨询房地产估价房地产经纪房地产开发经营业：房地产投资开发经营业是指取得待开发房地产特别是土地上，然后进行基础设施、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有单件性、投资大周期长、回报率高，风险大、附加值高、产业关联度高、带动力