第四章房地产企业存货的核算

房地产企业会计第四章房地产企业存货的核算第四章房地产企业存货的核算•【本章主要内容】•本章主要介绍存货的概念、内容、成本构成；材料按计划成本法和实际成本法核算的方法；出租房和周转房的核算；期末存货的计价原则及方法。•【本章主要技能点】•采购保管费的计算；实际成本法下的材料核算；计划成本法下的材料核算；期末存货的计价。第一节存货概述•一、存货的分类•房地产开发企业存货有以下几大类：1．原材料类存货。指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。2．设备类存货。指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。3．在产品类存货。指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。•4．产成品类存货。指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。5．开发用品类存货。指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。注意：临时出租房、周转房是视同存货的。•三、存货数量的盘存方法•企业存货的数量需要通过盘存来确定，常用的存货数量盘存方法主要有实地盘存制和永续盘存制两种。•（一）实地盘存制•以下列存货的基本等式为依据：•期初存货+本期购货=本期耗用或销货+期末存货•期初存货成本和本期购货成本这两项数字都不难从账上取得，待通过实地盘存，确定期末存货成本，则本期销货成本即可用上述公式进行计算。•（二）永续盘存制•永续盘存制也称账面盘存制，指对存货项目设置经常性的库存记录，即分别品名规格设置存货明细账，逐笔或逐日地登记收入发出的存货，并随时记列结存数。•1、个别计价法。亦称个别认定法、具体辨认法、分批实际法。••2、先进先出法。是指以“先购入的存货应先发出(销售或耗用)”这样一种实物流动假设为前提，对发出存货进行计价的一种方法。先进先出法可以随时结转存货发出成本，但较繁琐;如果存货收发业务较多、且存货单价不稳定时，其工作量较大。•[例4—1]假定某公司某种存货的数据资料如表4—1所示。•特点：期末结存存货偏离当期市价，而计入产品成本的材料最接近于当期价格水平，导致成本增加，利润虚减．•优点:①有利于掌握库存资金动态•②分散了发料计价工作量，有利于均衡月内工作•③符合稳健性原则•缺点：计价工作量大•适用范围：通货膨胀时适用日期收入发出结存数量单价金额数量单价金额数量单价金额1月1日存货30021月4日购货2002.21月10日发货4001月20日购货3002.31月28日发货2001月30日购货2002.5•采用先进先出法计算的本月发出存货的成本为•（300×2+100×2.2）+(100×2.2+100×2.3)=820+450=1270(元)•月末结存成本为:200×2.3+200×2.5=960(元)•采用先进先出法计算的存货成本如表4—2所示：•3、月末一次加权平均法。计算公式如下：•存货单位成本=[月初库存存货的实际成本+∑(本月个批进货的实际单位成本×本月个批进货的数量)]÷(月初库存存货数量+本月各批进货数量之和)•本月发出存货的成本=本月发出存货的数量×存货单位成本•本月月末库存存货成本=月末库存存货的数量×存货单位成本其特点是：将价格波动对成本的影响平均化。优点：简化发料计价工作量缺点：①影响核算及时性，发料计价集中在月末进行；②不利于掌握库存金额的动态，对资金的调度有一定影响。适用范围：价格较平稳时。•发出存货单价=•300*2+（200*2.2+300*2.3+200*2.5）÷（300+200+300+200）=2.23•发出存货成本=600*2.23=1338•结存存货成本=400*2.23=892第二节原材料•原材料按实际成本计价的核算•原材料按计划成本计价的核算一、原材料按实际成本计价的核算（一）原材料取得的核算1．外购材料设置“原材料”账户核算库存材料的实际成本；设置“在途物资”账户核算在途材料的实际成本。注意：结算凭证未到，货物已验收入库，平时不入账，月末结算凭证仍然到达，根据供货合同估价入账，下月初用红字冲回。（二）原材料发出的核算借：生产成本制造费用营业费用管理费用在建工程其他业务支出委托加工物资贷：原材料应交税金——应交增值税（进项税额转出）二、实际成本法下原材料取得的核算（一）外购原材料的核算•1.材料到达企业验收入库，同时货款已经支付•借：原材料•应交税费——应交增值税（进项税额）•贷：银行存款2.结算凭证已到，货款已付，材料尚未验收入库•借：在途物资•应交税费——应交增值税（进项税额）•贷：银行存款•待材料运到验收入库时：•借：原材料•贷：在途物资•3.材料已验收入库，货款尚未支付•（1）发票账单已到，货款暂欠。•借：原材料•应交税费——应交增值税（进项税额）•贷：应付账款（应付票据）•（2）发票账单未到，货款未付•月末暂估入库，下月月初红字冲回•借：原材料•贷：应付账款——暂估应付款•万友公司从远大公司购入乙材料一批，价款10万元，增值税1.7万元，发生外地运杂费共11450元，（其中，运输费1万元），保险费400元，全部款项均已用存款支付，但材料尚未收到。•票到，货未到•100000+11450-10000*7%+400=111150•借：在途物资—乙材料111150•应交税费—应交增值税（进项税额）17700•贷：银行存款128850•上述材料验收入库：•借：原材料—乙材料111150•贷：在途物资——乙材料111150•货到，票未到•发票，账单未到，假设其暂估价为11万元•借：原材料—乙材料110000•贷：应付账款—暂估应付款110000•下月初用红字冲销上月初的暂估入账记录：•借：原材料—乙材料110000•贷：应付账款—暂估应付款110000•下月收到发票：•借：原材料—乙材料111150•应交税费—应交增值税（进项税额）17700•贷：银行存款128850•若材料验收入库了，票也到，款项无力支付•借：借：原材料—乙材料111150•应交税费—应交增值税（进项税额）17700•贷：应付账款—远大公司128850•4.采购中发生短缺和毁损•（1）因供货单位、外部运输机构等责任造成的毁损和短缺，应将收回的物资短缺或其他赔款，冲减所购物资的采购成本。•借：其他应收款•应交税费——应交增值税（进项税额）（红字）•贷：在途物资•（2）尚待查明原因毁损、短缺。查明原因前，计入待处理财产损溢——待处理流动资产损溢；借：待处理财产损溢贷：原材料查明原因经批准后，进行相应处理。借：其他应收款管理费用贷：待处理财产损溢•（3）因遭受意外灾害发生的损失。借：待处理财产损溢贷：原材料•应交税费——应交增值税（进项税额转出）借：其他应收款营业外支出——非常损失贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢•万友公司上月末向光明公司购入A材料1000吨，每吨30元，税17%，款付，材料未收。验收发现短缺50吨。•若短缺为供应公司责任•借：原材料—A材料28500•应收账款—光明公司1755•贷：在途物资—A材料30000•应交税费—应交增值税（进项税转出）255•收到光明公司补发材料验收入库•借：原材料—A材料1500•应交税费—应交增值税（进项税额）255•贷：应收账款—光明公司1755•若短缺是意外事故造成•借：原材料—A材料28500•待处理财产损益—待处理流动资产损益1755•贷：在途物资—A材料30000•应交税费—应交增值税（进项税转出）255•如经确认应收保险赔偿1000元，其余批准转销•借：其他应收款1000•营业外支出755•贷：待处理财产损益—待处理流动资产损益1755购进免税农产品•万友公司购进免税农产品一批，收购价5万元，材料验收入库，价款以银行存款支付。•增值税6500=50000*13%•借：原材料43500•应交税费—应交增值税（进项税额）6500•贷：银行存款50000•小规模纳税人•某小规模纳税人购入B材料一批，货款1万元，增值税1700元，支付运杂费500元，材料验收入库，价款以银行存款支付。•借：原材料—B材料12200•贷：银行存款12200•（二）自制原材料的核算•借：原材料•贷：生产成本•（三）投资者投入原材料的核算•借：原材料•应交税费——应交增值税（进项税额）•贷：实收资本（或股本）•资本公积•三、实际成本法下原材料发出的核算•应设置的科目：•原材料•在途物资•应付账款•预付账款•应付票据•采购保管费•外购材料成本组成•1、买价（不含税）•2、运杂费•3、运输途中的合理损耗•4、入库前挑选整理费•5、购入材料负担的税费和其他费用采购管理费的归集和分配•用以核算企业为采购、验收、保管和收发设备和材料所发生的各种费用。借方核算企业发生的各项采购保管费用；贷方核算己分配计人设备和材料采购成本的采购保管费用；本科目一般无余额。•采购保管费一般不能直接计入材料、设备采购成本，应先通过“采购保管费”科目进行归集，再选择一定的分配标准，分配计入各项材料、设备采购成本。2、采购保管费的核算（1）采购保管费的归集一般包括：采购和保管人员的工资、福利费用、办公费、差旅交通费、劳动保护费、材料整理费、零星运费等。借：采购保管费贷：应付职工薪酬累计折旧银行存款等（2）采购保管费的分配第一，预定分配率分配法采购保管费预定分配率﹦全年预计材料采购保管费总额全年预计外购材料物资买价和运杂费之和×100%某项（某月）材料物资应分配的采购保管费﹦该项（该月）材料物资的买价和运杂费×采购保管费预定分配率例题：某房地产公司2012年年初预计全年发生的材料物资采购保管费750000元，预计全年采购物资的买价和运杂费25000000元。本月购入一批建筑材料，买价125000元，运杂费5000元由卖方负担，则该批材料应负担的采购保管费计算如下：采购保管费预定分配率﹦75000025000000×100％×﹦3%该批建筑材料应分配的采购保管费﹦125000×3%﹦3750（元）该批建筑材料的实际成本﹦125000﹢3750﹦128750（元）方法评价优点：可以及时核算材料物资的实际采购成本并登记入账。缺点：实际发生的采购保管费与按预定分配率分配金额会有差异，计算结果不够精确；采购保管费账户有期末余额，增加了结转工作量。第二，实际分配率分配法采购保管费实际分配率﹦本月发生的采购保管费本月购入材料物资买价和运杂费之和×100%某项材料物资应分配的采购保管费﹦该项材料物资的买价和运杂费×采购保管费实际分配率方法评价：优点：分配结果比较正确，采购保管费账户期末无余额，每月结清。缺点：采购保管费要到月底才能计算和分配，核算工作不够及时。3、材料总分类核算例题：某房地产公司将采购一批材料，合同买价和运杂费之和2250000元。根据合同规定，预付总价款的30%作为预付款。借：预付账款---甲单位675000贷：银行存款675000材料全部送达公司指定地点，经验收入库。根据合同支付50%货款，余款20%从收货之日起算1年后付清。采购保管费预定分配率2.5%。借：原材料2306250贷：预付账款675000银行存款1125000应付账款---甲单位450000采购保管费56250公司各部门领用原材料借：开发成本60000开发间接费用5000管理费用15000贷：原材料80000•四、采购保管费的归集和分配•1、采购保管费的归集•[例4-9]本月采购保管部门发生如下费用:应付工资薪酬15000元,应付福利费2100元,固定资产折旧5000元,摊销修理费1000元,领用消耗性材料500元,用银行存款支付办公费、差旅费6400元。•①借:采购保管费23600•贷:应付工资薪酬15000•应付福利费2100•累计折旧5000•待摊费用1000•库存材料500•②借:采购保管费6400•贷:银行存款6400•2、采购保管费的分配•采购保管费实际分配率=本月发