第四章房地产信贷

第四章房地产信贷导言目前，间接融资方式仍然是中国房地产行业的基本融资形式，其中最典型、最重要的间接融资方式就是商业银行的房地产信贷业务。商业银行等金融机构以追求利润最大化为经营目标，而房地产业具有具有广阔的发展前景，且能够获得较高的经济效益，这与金融机构的经营目标相一致，因而房地产信贷业务成为商业银行的主营业务之一，是各商业银行同业竞争的热点。但由于房地产业投资同时又具有规模大、期限长、风险高等特点，再加上各地区发展极不平衡，所以商业银行的房地产信贷业务又成为其主要风险业务之一，是各商业银行风险防范的重点。第一节房地产信贷概述房地产信贷主要是指商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产各环节发放贷款的借贷活动，即各房地产金融机构运用各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买和消费者。一、房地产信贷的基本特征（一）贷款投向受到严格控制（二）贷款期限较长信用风险和流动性风险解决信用风险的手段是用房地产本身作抵押，解决流动性问题的手段是发行抵押转手债券。（三）贷款规模与资产占比有限制通常，房地产开发贷款一般控制在商业银行全部信贷资产的10％左右；个人住房贷款占比一般在10%到15%，或更高一点。某些国家和地区的著名商业银行的个人住房贷款甚至高达其信贷资产的40％以上。二、房地产信贷应满足的条件（一）基本条件房地产信贷必须以抵押或担保作为设立的基本条件：因为将贷款的偿还风险降低到最小限度是房地产信贷机构的首要任务。（二）房地产信贷应满足的其它条件1.借款单位应满足的条件（1）借款单位必须是依法批准的法人单位。（2）借款单体必须实行自主生产经营和独立核算。（3）借款单位必须拥有一定的自有资金。目前具体要求有以下两个方面限定：一是企业自有流动资金要达到生产流动资金总量的30％；二是预收购房款时开发建设工程量不低于总工程量的三分之一。（4）借款单位要在银行开立帐户，将所有业务收入存入开户银行，并由银行办理结算业务。只有这样，才便于金融机构对企业的资金往来和经营活动进行必要的监督，有利于贷款管理。（5）必须具有年度开发计划和开发项目规划设计文件，这些计划和设计文件是经过企业批准部门认可和确定的。（6）必须有健全的管理机构和财务管理制度，并定期向贷款银行提供经费计划和财务收支计划以及会计、统计报表等有关资料。2.个人借款应满足的条件商业银行对居民个人购房的首付款额度、贷款期限以及借款利息等方面做了相应规定。（1）首付款额度首付款额度是指购房者支付占住房总价一定比例的先期购房款额度。目前国外的首付款大多不低于房价的20％，这一比例也就规定了住房贷款额度为房价款的80％；也有的国家将首付款规定为50％，那么贷款额度为房价的50％。首付款支付比例的确定，不仅成为房地产信贷的一个重要条件，而且也是不断扩大住房信贷的重要保证。（2）贷款期限贷款期限是指借方从贷方取得房地产贷款到偿还时的期限。国外有的长达20～30年，最长的可达40年，贷款期限的长短因借款人信用程度和不同金融机构资金实力而异。经国务院批准，中国人民银行决定从1999年9月21日起，延长个人住房贷款期限并降低利率以支持城镇居民购房。各商业银行个人住房贷款的最长期限由20年延长到30年。对于借款人来说，贷款期限的长短具有两个方面的影响：一是与借款人利息负担成正相关，即借期越长，借款人负担的利息越重，借期越短，利息负担越轻；二是与借款人每月的偿还额呈负相关，即借期越长，每月或每个分期偿还的债务所体现的金额相对越小。（3）利息支付借款人按期支付利息是建立个人住房贷款的重要条件。借贷利息和贷款期限是房地产信贷两个相互依存的借贷条件。期限越长，借贷利息越高。第二节房地产信贷资金的筹集与运用房地产信贷应该包括房地产信贷资金的筹集和运用两个方面。房地产信贷业务的规模和发展速度，取决于房地产信贷资金的来源情况。因此，多方筹集房地产信贷资金是发展房地产信贷业务的基础；而房地产信贷资金的运用效率情况，又反过来推动或抑制房地产信贷业务的展开。而政策性金融机构与商业性金融机构的房地产信贷资金的筹集与运用则具有各自不同的范围和特点。一、房地产信贷资金的筹集渠道商业银行和其它金融机构是房地产信贷资金的筹资主体，社会上各种闲散资金都有可能成为房地产信贷的资金来源，包括居民的储蓄、购房者的准备金、企事业单位用于住房的公益金和其它资金等。由于银行等金融机构职能的不同，政策性金融机构与商业性金融机构具有不同的筹资渠道，这里我们主要介绍政策性房地产银行和商业银行房地产信贷资金的筹资渠道。（一）政策性房地产银行资金的筹集政策性银行是以国家政策为指导，以计划管理为手段，在特定的业务范围内，直接或间接地从事政策性融资活动的金融机构。国内理论界对中国建立政策性房地产银行尚有争论，但从房地产经济运行的一般理论及国际经验来看，中国应当设立房地产政策性专门金融机构，类似日本的住房贷款金融公库、韩国的住房金融公司、巴西的国家往房银行。房地产政策性银行的资金运作总格局是取之于房，用之于房，业务开展应克服商业化倾向，以保本微利为原则，不向社会直接组织储蓄存款和单位存款，其资金来源主要有：（1）国家财政基本建设资金；（2）预算内行政事业单位住房基金；（3）预算内行政事业单位出售公房回收的资金及住房租赁保证金；（4）职工住房公积金；（5）发行地方住房建设债券筹集的资金；（6）国际金融机构向地方政府提供的住房贷款资金；（7）政策性住房信贷。这些资金都是以特定行政命令为前提来筹集的，带有一定的强制性。（二）商业银行房地产信贷资金的筹集对商业银行而言，信贷资金主要包括银行自有资金、各类存款、借入资金、同业往来资金、发行债券或存单、国外借款等。目前，中国工行、农行、中行、建行四家商业银行还开展政策性住房信贷业务，所以其信贷资金来源还包括集资款项、个人住房公积金、住房合作社存款和保证金等款项。1.自有资金自有资金是商业银行进行信用货币活动的本钱，是其他负债业务的基础，分为两个部分：一是国家拨入资金或其他股东投入形成的部分；二是商业银行在经营中资金增值部分的银行留成部分。在国外，许多商业银行都是通过股份制形式设立的，其自有资本包括股本、资本盈余、未分配利润、准备金。一般自有资本在银行总资产中的比例不超过10％，但它是银行可以独立自主运用的最稳定可靠的信贷资金来源，是银行吸收外来资金的基础，与非自有资金相比，具有稳定性、增值性、安全性。4.同业往来资金房地产企业之间，房地产企业与其他企业间的资金往来和货币收付都是通过银行进行转账结算，这就引起银行间互为代收、代付款项，这种代收代付一般经银行之间的联行往来进行清算，在清算之前，由于代收和代付金额时间的差异性，有时会有一部分汇差资金停留，可将之视为一项资金来源。5.发行金融债券和出售可转让大额定期存单金融债券是金融机构为筹措资金而向居民个人发行的债务凭证，当银行信贷资金紧张时，经中央银行批准，可以发行一定数量的金融债券，筹集资金，用于发放利率较高的特种贷款。可转让大额定期存单是金融机构发放的定额定期存款凭证，存单可以转让、抵押，在一定期限后可以随时到银行兑现，利率一般略高于银行同期存款利率。6.国外借款7.其它除上述几种主要来源外，房地产金融机构在办理一些中间业务过程中，可以占用一部分客户的资金作为自己的资金来源。例如，通过办理代客买卖有价证券、代收款项、信用证、承兑票据等业务，占用客户的资金；通过同业间代理业务，占用同业和其他金融机构的资金等。二、房地产信贷资金筹集的特征房地产信贷资金的筹集是一个广义概念，只要是通过金融手段与杠杆筹集到的社会闲散资金，都可以作为房地产信贷资金的来源加以使用，这是我们一般讲的筹措资金的共性。但房地产生产、流通、消费过程所需的资金都具有期限长、资金占用大的特点，客观上需要金融机构提供长期稳定的资金来源，保证其经营发展的需要。（一）筹集来源相对稳定这种特征主要表现在政策性房地产银行资金的筹集中。如住房储蓄存款，只有存款人存足了一定款项并达到规定的期限后，才能获得住房储蓄贷款。如城镇、企事业单位、个人三级住房基金，出售公有住房资金、公积金、住房债券的资金等，这些资金沉淀的数额大、期限长、利率低，随着住房政策的进一步推行和完善，必将有稳定的增长。（二）政策性房地产银行资金主要源自房地产业