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第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产及其特性房地产是土地和房屋及其权属的总称。我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。房地产一般具有如下特性：（熟悉）1.不可移动性2.供求区域性3.使用长期性（效用持久性）4.大量投资性5.保值与增值性一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。而从长期来看，土地的价值呈上升走势。（1）由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。（2）对土地的改良和城市基础设施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。6.投资风险性房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。房地产投资的风险主要来自三个方面：（1）房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。（2）房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3-5年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。（3）自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。7.难以变现性由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差。8.政策限制性房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。二、房地产评估的原则在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则：（一）最有效使用原则评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。（二）合法原则合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。三、房地产评估程序1.明确评估基本事项；明确评估目的、了解评估对象、确定评估基准日、签订评估合同2.制定工作计划；3.实地勘察与收集资料；4.测算被估房地产价格5.综合分析确定评估结果6.撰写评估报告第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。（二）根据价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格。1.市场交易价格房地产在市场交易中实际成交的价格。2.评估价格对市场交易价格的模拟。房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。1.土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。2.建筑物价格指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。3.房地产价格指建筑物连同其占用的土地的价格。（四）按房地产价格的表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。（掌握P69）房地产总价格：指一宗房地产的整体价格房地产单位价格有三种情况：单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产格。楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。计算公式：楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地总价格/建筑总面积=（土地单价×土地总面积）/建筑总面积=土地单价/容积率（五）其他价格类型公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。申报地价，是房地产权利人向政府（县级以上地方人民政府）申报的房地产交易成交价格。二、房地产价格的特征房地产与其他商品相比，既有共同之处，同受价值规律的影响，也有其特殊性：1.房地产价格的权益性2.房地产价格的区位性3.房地产价格的双重性4.房地产价格的长期性5.房地产价格的个别性6.房地产价格的敏感性7.房地产价格的增殖性三、房地产价格的影响因素（掌握）影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述。（一）一般因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。1.经济因素。（1）经济发展因素。（2）产业结构因素。（3）财政金融因素。2.社会因素。（1）人口因素。（2）家庭规模因素。（3）房地产投机因素。（4）教育科研水平和治安因素。（5）社会福利因素。3.行政因素。（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。（4）行政隶属关系变更。（5）交通管制。4.心理因素。（二）区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。3.交通便捷因素。这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。4.城市设施状况因素。（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。5.环境状况因素。若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。（三）个别因素1.土地的个别因素。（1）区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。（2）面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。（3）形状因素。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。（5）容积率因素。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。（6）用途因素。一般来说，对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。（7）土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。2.建筑物的个别因素。（1）面积、结构、材料等。建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。（2）设计、设备等是否良好。建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。（3）施工质量。建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。（4）法律限制。有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。（5）建筑物是否与周围环境协调。建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。第三节市场法在房地产评估中的应用一、基本思路市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。二、适用范围市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；4.风景名胜区土地；5.图书馆、体育馆、学校用地等。三、计算公式市场法的基本计算公式是：P=P‘×A×B×C×D公式中：P--被估房地产评估价值；P′--可比交易实例价值；A--交易情况修正系数；B--交易日期修正系数；C—交易环境修正系数；D—个别因素修正系数。如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P’×交易情况修正系数A×交易日期修正系数B×交易环境修正系数C×个别因素修正系数D×容积率修正系数×土地年期修正系数注意：组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。四、操作步骤（一）收集交易资料（二）确定可比交易案例（三）因素修正1.交易情况修正P76（1）需要修正的情形①有特殊利害关系的经济主体间的交易；②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型；③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低；④其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方；⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。（2）修正系数的计算公式交易情况修正后的正常价格=可比实例价格×（正常情况指数/可比实例情况指数）=P’×100/100（1±X%）2.交易日期修正房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下：交易基准日交易实例价格=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数×可比实例价格【例4-1】【例4-2】教材P773.交易环境修正区域环境因素修正后的正常价格=可比实例交易价格×被估房地产区域因素指数／可比实例区域因素指数4.个别因素修正个别因素修正后的正常价格=可比实例交易价格×被估房地产个别因素指数／可比实例个别因素指数4.容积率修正容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。容积率修正可采用下式计算：经容积率修正后可比实例价格=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比。【例4-3】教材P795.土地使用年期修正。土地使用年期修正系数按下式计算：式中：K--将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数；r--资本化率；m--被估对象的使用年期；n--可比实例的使用年期。土地使用年期修正后地价=比较实例价格×K【例4-4】教材P79【例4-5】教材P80待估土地价值A×(P／A,r,m)参照土地价格A×(P／A,r,n)(P／A,r,m)(P／A,r,n)（1－（1+r）-m)／r年收益一样A（1－（1+r）-n)／r折现率一样r1－（1+r）-m年限不一样1－（1+r）-n第四节收益法在房地产评估中的应用一、基本原理P82㈠基本思路1.概念收益法也叫资本化法，是运用适当的资本化率或还原利率，将房地产未来各期的正常纯收益折算到估价点的现值求其之和，得出估