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TopSage.com大家网1/8更多精品在大家！《房地产专业知识与实务》讲义－13章第十三章房地产税收2007年，2008年，单选5个，多选2个，共9分主要内容■1.房地产税收的特征■2.房地产税收的职能■3.我国的房地产税收体系■4.耕地占用税（2007年12月1日修改，2008年1月1日起施行）■5.城镇土地使用税■6.房产税■7.城市房地产税◆■8.契税■9.土地增值税■10.营业税■11.城市维护建设税■12.教育费附加■13.企业所得税■14.个人所得税■15.印花税1.房地产税收的特征■征税的对象特定■税收体系复杂■税源分布零散■税收基础稳定■税收主要归属地方2.房地产税收的职能■保障财政收入，筹集公共建设资金■发挥经济杠杆的调节作用■抑制房地产投机行为■调节收入水平，缩小贫富差距【例题·多选题】【2007年真题】房地产税收的基本职能包括（）。A.保障财政收入B.筹集公共建设资金C.发挥经济杠杆的调节作用D.杜绝房地产投机行为，维护市场秩序E.调节收入水平，缩小贫富差距[答案]ABCE3.我国的房地产税收体系■货物和劳务税类□营业税■所得税类□土地增值税2/8大家网TopSage.com更多精品在大家！：本资料由大家论坛经济师考试专区，转载请注明出自，考试真题，模拟题：，全免费公益性经济师论坛，等待您的光临！□企业所得税□个人所得税■财产税类□耕地占用税□城镇土地使用税□房产税□城市房地产税□契税■其他税收□城市维护建设税□印花税■中央税■地方税□耕地占用税□城镇土地使用税□房产税□城市房地产税□契税□土地增值税■中央地方共享税□营业税□企业所得税□个人所得税□印花税【例题·单选题】【2007年真题】下列有关房地产的税种中，属于中央和地方共享的税种是（）。A.城镇土地使用税B.土地增值税C.房产税D.印花税[答案]D税种特点纳税人计税依据税额标准应纳税额计算耕地占用税①强调保护耕地；②实行一次性征收；③分别规定单位税额；④征收标准不同地区不同在中国境内占用耕地建房或从事非农业建设的企业、单位和个人计税依据是纳税人实际占用的耕地面积以县为单位根据人均占有耕地数量和当地经济发展状况,①人均耕地1亩以下，10～50元/㎡；②人均耕地1～2亩，8～40元/㎡；③人均耕地2～3亩，6～30元/㎡；④人均耕地超过3亩，5～25元/㎡经济特区、经济技术应纳税额＝纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准TopSage.com大家网3/8更多精品在大家！，税额标准可适当提高⑤占用基本农田的，税额标准应当在规定的当地适用税额标准的基础上提高50%城镇土地使用税①对占用或使用土地的行为征税；②征税对象是城镇土地；③实行等级幅度税额；④大、中、小城市税额标准不一城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类企业、单位和个人计税依据是纳税人实际占用的土地面积根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税率①大城市1.5～30元/㎡.年；②中等城市1.2～24元/㎡.年；③小城市0.9～18元/㎡.年；④县城、建制镇、工矿区0.6～12元/㎡.年应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准房产税①属于财产税②区别房屋的经营使用方式征税，对非出租的房屋按房产计税余值征收，出租的房产按租金收入征税③按年征收，分期缴纳房屋的产权人、经营管理单位、承典人、代管人或使用人①非出租房产，以房产原值一次性减除10%～30%以后的余值②出租房产按租金收入按房产余值计价的税率为1.2%按租金收入计算的税率为12%依照房产余值计算的应纳税额＝房产余值×1.2%依照房产租金收入计算的应纳税额＝房产年租金收入×12%城市房地产税特点与房产税基本相同仅适用于外商投资企业、外国企业，香港、澳门、台湾同胞和华侨投资兴办的企业，外国人，香港、澳门、台湾同胞和华侨由房屋所有权人、承典①一是以房产价值为计税依据②二是以出租房屋的租金收入为计税依据依照房产价值计算的，税率为1.2%依照房租收入计算的，税率为18%依照房产价值计算的应纳税额＝房产价值×1.2%依照房租收入计算的应纳税额＝年房租收入×18%4/8大家网TopSage.com更多精品在大家！：本资料由大家论坛经济师考试专区，转载请注明出自，考试真题，模拟题：，全免费公益性经济师论坛，等待您的光临！人、代管人或者使用人纳税税种特点纳税人征税范围计税依据税额标准应纳税额契税①属于财产税；②由不动产承受人缴纳；③各地税率不一样中国境内转移土地、房屋、承受的各类企业单位和个人①国有土地使用权出让②土地使用权转让③房屋买卖房屋赠与房屋交换①成交价格②市场价格③价格差额3%—5%应纳税额＝计税依据*适用税率土地增值税①以转让房地产取得的增值额为征税对象；②实行超额累进税率；③实行按次征收；④增值额的准确确定较困难出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人国有土地地上建筑物及附着物不包括继承、赠与等方式无偿转让的房地产以转让房地产取得的增值额为计税依据增值额＝转让收入－扣除项四级超率累进税率【重要考点】土地增值税的计算■扣除项目内容■按房地产评估价格征收的情况■税费的计算－简化计算确定土地增值额和扣除项目数额确定增值程度＝增值额÷扣除项目＝ＲR不超过50%时，应纳税额＝土地增值额×30%R在50%～100%时，应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目金额×5%R在100%～200%时，应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目金额×15%R超过200%的，应纳税额＝土地增值额×60%－扣除项目金额×35%【例题·单选题】【2007年真题】已知某土地使用者在缴纳土地增值税时，被确定的扣除项目总额为8万元，增值额为10万元。则该土地使用者应缴纳的土地增值税额为（）万元。A.3B.2C.3.6D.3.8[答案]D[解析]土地增值额＝10万元，扣除项目8万元确定增值程度＝增值额÷扣除项目＝10÷8=125%当增值程度在100%～200%的，应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目金额TopSage.com大家网5/8更多精品在大家！×15%=10×50%-8×15%=3.8税种特点纳税人征税范围计税依据税额标准营业税①征收范围广②计算简单③同一行业税率固定在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人营业额销售不动产的税率为5%城市维护建设税①税款专款专用②属于附加税③税率有区别凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人城市、县城、建制镇、工矿区应纳税额＝实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×适用税率纳税人在市区：7%纳税人在县城、镇：5%其它地区1%教育费附加应纳税额税种特点纳税人征税范围计税依据税额标准应纳税额企业所得税中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织，不包括个人独资企业、合伙企业应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－以前年度亏损25%20%105%个人所得税所得人为纳税人应纳税所得额=财产转让收入－财产原值－合理费用－有关税金20%应纳税额=应纳税所得额*20%印花税①兼有凭证税和行为税性质；②征收范围广泛；③由纳税人自行完成纳税义务；④税负数量小中华人民共和国境内书立、领受本条例列举凭证的单位和个人立合同人立账簿人立据人领受人①合同；②产权转移书据；③营业账簿；④权利、许可证照；⑤其它土地租赁合同不缴纳印花税从价计税从量计税五档1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰土地使用权出让转让合同和商品房销售合同采用0.5‰的税率，房屋租赁合同采用1‰的税率6/8大家网TopSage.com更多精品在大家！：本资料由大家论坛经济师考试专区，转载请注明出自，考试真题，模拟题：，全免费公益性经济师论坛，等待您的光临！【重要考点】个人转让住房缴纳个人所得税■以实际成交价格作为转让收入■应纳税所得额＝房屋实际成交价格－房屋原值－转让过程中缴纳的税金－有关合理费用■房屋原值□商品房——购置该房屋时实际支付的房价＋相关税费□自建住房——实际发生的建造费用＋建造和取得产权时实际缴纳的相关税费□经济适用住房（含集资合作建房、安居工程住房）原购房人实际支付的房价款＋相关税费＋缴纳的土地出让金□已购公有住房——原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，＋原购公有住房超标准面积实际支付的房价款＋按规定向财政部门或原产权单位缴纳的所得收益及相关税费□城镇拆迁安置住房（四种具体情况）■转让过程中缴纳的税金——转让时实际缴纳的两税一费、土地增值税、印花税等■合理费用——实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费■对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税■《印花税暂行条例》列举凭证有以下五类：□（1）合同和具有合同性质的凭证；□（2）产权转移书据；□（3）营业账簿；□（4）权利、许可证照；□（5）经财政部确定征税的其他凭证。【例题1·单选题】【典型例题】下列关于房产税的说法正确的是（）。A.产权属于全民所有的房产，房产税由经营管理单位缴纳B.房产税采用从量计税C.房产税的计税依据分为按计税价值计税和按租金收入计税两种D.对于非出租的房产，以房产原值一次减除50%后的余值为计税依据[答案]A【例题2·单选题】【2007年真题】下列情况中，不属于契税征税对象的是（）。A.国有土地使用权出让B.土地使用权转让C.农村集体土地承包经营权转移D.房屋买卖与赠与[答案]C【例题3·单选题】【2007年真题】下列关于城市维护建设税基本特点的说法中，错误的是（）。A.税款专款专用B.属于附加税C.根据纳税人所在地不同有不同的税率D.征税对象是城市居民[答案]D【例题4·单选题】【2007年真题】提高或者降低某地区的城镇土地使用税税额标准需要经过（）批准。A.国务院B.省级人民政府TopSage.com大家网7/8更多精品在大家！[答案]B【例题5·多选题】【2007年真题】下列计算房产税应纳税额的公式，正确的有（）。A.依照房产余值计算缴纳，应纳税额＝房产计税余值×1.2%B.依照房产租金收入计算激纳，应纳税额=租金收入×1.2%C.依照房产余值计算缴纳，应纳税额”房产计税余值×12%D.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额＝租金收入×12%E.依照房产租金收入计算缴纳.应纳税领＝房产计税原值×12%[答案]AD【例题6·单选题】【2008年真题】耕地占用税的基本特点不包括（）。A.强调对耕地的保护B.实行一次性征收C.以省级行政区域为单位，分别规定单位税额D.税额标准在不同地区不一样[答案]C[解析]耕地占用税以县级行政区为