第四章房地产开发用地的取得

第四章房地产开发用地的取得我国的土地所有制中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准可使用本集体经济组织农民集体所有的土地；乡（镇）、村公共设施和公益事业建设经依法批准可使用农村集体所有土地。第一节房地产开发用地的类型一、开发用地的涵义房地产开发用地通常是位于城市规划区内的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。国有土地包含城市规划区域内国家所有的土地和城市规划区域内集体所有而被国家依法征收的土地。城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。二、房地产开发用地的类型（一）按土地区位划分区位，是指某块土地所处的地理位置。城市区位是指城市中不同地段上的土地，长期受自然、经济、社会、文化等因素的影响而形成的特殊地域、地段环境。大、中城市一般根据城市土地区位确定土地等级。也可划分为：闹市区（商业集中区）土地城市副中心区土地闹市区边缘地带（亚中心区）土地城市边缘区土地城市郊区土地城镇土地分等定级定义：是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。方法：多因素综合评价法土地分等定级与土地估价土地分等定级评定的是土地使用价值；土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格分等：城镇之间土地质量的地域差异；定级：城镇内部土地质量的地域差异；综合定级分类定级市区人口超过50万的大城市宜进行综合和分类定级，其他城市宜进行综合定级，必要时分类定级。城镇土地分等影响因子a．城镇交通条件b．城镇对外辐射能力c．区域经济发展水平城镇土地定级影响因子商业服务繁华影响度道路通达度公交便捷度基础设施完善度环境质量优劣度公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度绿地覆盖度、人口密度产业聚集影响度土地用途土地级别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级商业楼面熟地价7210-97505680-76804530-61303720-50902720-40001970-29001150-1980530-1180250-540140-260均价8480668053304405336024351565855395200楼面毛地价2660-49001680-31201500-24201240-1860970-1450720-1090500-740360-540180-38090-190均价37802400196015501210905620450280140综合楼面熟地价5540-82504440-60003620-49402650-39001960-27901290-2080880-1320430-900200-450140-260均价6895522042803275237516851100665325200楼面毛地价1640-45001460-22001130-1690880-1320660-990500-740400-600250-470140-26090-150均价3070183014101100825620500360200120居住楼面熟地价4740-70003800-57602730-45902090-36001500-27901060-1820630-1080330-650180-370140-260均价587047803660284521451440855490275200楼面毛地价1710-3000900-2100550-1300400-930300-680190-430150-350120-280100-22090-50均价2355150092566549031025020016070工业楼面熟地价1200-18001000-1220850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-170均价15001110950750550410275195135楼面毛地价420-850430-530340-440270-360195-300135-225100-16060-10020-60均价635480390315247.51801308040（二）按照土地利用的性质和功能划分1、居住用地：四类居住用地2、公共设施用地3、工业用地：三类工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿地（三）按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分1、生地2、熟地第二节房地产开发用地的取得方式一、土地使用权出让指国家或其代表（省、市、县土地主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（一）协议方式：以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。低于最低价时不得出让；协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。地块协议出让底价由市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策。（二）招标方式（三）拍卖方式（四）挂牌方式二、土地使用权出让合同（一）合同正文的主要内容1、总则2、出让土地的交付与出让金的缴纳3、土地开发建设与利用4、土地使用权转让、出租、抵押5、期限届满6、不可抗力7、违约责任8、通知和责任9、适用法律及争议解决10、附则（二）出让合同双方当事人的权利义务1、出让方享有的主要权利和应履行的主要义务权利：在出让合同签定成立后，受让方未在合同规定的期限内支出土地使用权出让金，出让方有权解除合同，并要求给予违约赔偿；当受让方未按合同规定的期限和条件开发利用土地时，土地主管部门有权予以纠正，并可以根据相关法律法规或合同规定给予警告、罚款，甚至无偿收回土地使用权的处罚。义务：按照土地使用权出让合同的规定提供所有出让土地的使用权，并向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。2、受让方享有的主要权利和应履行的主要义务权利：1）受让方按合同约定支付土地使用权出让金后，出让人必须按照约定按时提供土地，出让人延期交付土地超过合同规定的期限时，受让人有权解除合同，并要求出让人赔偿因违约造成的损失；2）出让交付的土地未能达到合同约定的土地条件时，受让方有权要求出让方按照规定的条件履行义务，并赔偿延误履行而给受让方造成的直接损失；3）对缔结合同时，受让方有权要求出让方对于合同中的疑问予以解释。义务：1）按照出让合同的规定，在约定的期限内支付全部出让金，并依规定，到相关管理部门办理登记手续，领取土地使用证；2）按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地；3）需要更改出让合同规定的土地用途的应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让并办理登记。（三）出让合同的变更和解除1、出让方因社会利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，解除原土地使用权出让合同，但需根据土地使用者使用土地的实际年限，开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿；2、土地使用者需要更改土地使用权出让合同规定的土地用途和使用条件的，经出让方同意和政府有关部门批准，可以解除原土地使用权出让合同，重新签订新的土地出让合同；3、合同一方违约时，另一方有权解除合同；4、因不可抗力或社会动荡、暴乱等，致使合同无法履行的，当事人可以请求变更或解除土地使用权出让合同。三、土地使用权转让（一）以出让方式取得的土地使用权的转让以出让方式取得的土地使用权的地块，在其使用人缴付全部出让金取得土地使用权证并对其进行了一定程度的开发后，可向有意投资的开发企业转让。属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让的方式出售土地使用权交换土地使用权赠与土地使用权转让土地使用权的有关规定：应当签订转让合同，且土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并应办理过户手续。转让取得的土地使用权，其使用年限为出让年限的剩余年限。土地转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。转让后，需改变用途的应征得出让方同意并调整土地出让金，重新签订土地出让合同，并办理登记。出租土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出租标的物包括土地使用权，地上建筑物和其他附着物。出租人仍享有出让合同规定的权利和义务，仍需履行出让合同规定的义务。（二）以划拨方式取得的土地使用权的转让以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。四、土地使用权终止1、终止的条件指土地使用者停止行使土地使用权。导致土地使用权终止的因素包括：（1）土地使用权年限届满（2）提前收回：在特殊情况下，国家根据社会公共利益需要，依照法定程序提前收回土地使用权，土地使用权因而终止。（3）土地灭失2、土地使用权终止后的注销登记所谓注销登记，是指土地管理部门已发对土地使用权终止的土地使用证进行注销的法律行为。（1）注销登记的主管部门有土地管理部门负责，谁发证谁注销。（2）出让土地使用权期满的注销登记：出让合同期满土地使用权由国土部门收回，同时注销土地使用权证，对其上建筑物和附着物由国家无偿取得。（3）土地使用权未期满的注销登记：在特殊情况下，根据交通、能源、国防、教育等公共利益需要，可以依法提前收回土地使用权，但应给予相应的补偿。（一般采用金额补偿与土地使用权补偿，可单独使用也可同时使用）四、关于闲置土地的处理根据《城市房地产管理法》：以出让方式取得土地使用权的用地，必须按照出让合同约定的动工开发期限开发。超过约定的动工日期满一年未动工开发的，政府可以征收相当于出让金百分之二十的土地闲置费；满两年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成的延误除外。五、房地产开发可接受地价的测算（一）影响地价的两大因素一是土地的用途、二是土地的容积率（二）地价测算方法开发完成后的房地产价值=土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费从上式中可变换出：土地价格=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-开发商购买土地的税费土地估价的假设开发法公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费例：某开发商拟购一块商住混合用地，地块的规划条件是：土地总面积是10000m2，允许容积率为7.5，建筑覆盖率不大于55%，通过市场调查，确定以下方案：建筑覆盖率为50%，地上建筑总面积70000m2，地上建筑物层数14层，各层建筑面积相同，地上一至二层为商店，总面积为10000m2，三至十四层为住宅，总面积60000m2，预计建设期为3年，项目建造完工后，其中商业楼即可全部售出，住宅楼的30%在完工后可售出，50%半年后售出，其余一年后售出。预计商业楼出售时平均售价为5000元/m2，住宅楼出售时的平均售价为2500元/m2，估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需缴纳的契税等为交易价格的3%，贴现率取12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%，用折现法测算开发商能承受的地价。