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战略投资部、总裁办公室美国商业地产标杆学习体会目录美国商业地产标杆企业介绍美国商业地产概述学习体会和启发美国商业地产概述作为购物中心的发源地，美国的商业地产开发也主要围绕着购物中心。通常，一个购物中心从规划、投资、开发，到出租经营管理，均会由一家商业地产商来操作。在美国这种成熟的地产市场，商业地产的盈利主要通过收取租金的方式获取投资回报，至于参与物业开发以及管理都是为了保证这种收益的稳定。所以美国的商业地产商一般会兼具开发商、投资商、经营商的背景。购物中心投资额大，动辄是上亿美元，超级购物中心的投资甚至达到十几亿美元，从租金来算投资回报，投资回收期一般为7—10年甚至更长，大量资金被沉淀下去，所以购物中心的融资是项目开工前必须解决的难题，如果单纯依靠传统的自有资金＋银行贷款的开发模式对资金的需求将是巨大，想实现规模发展就更难。关于美国的商业地产（一）4房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrusts，即REITS）的出现很好地解决了这个难题,事实上美国的商业地产也正因为REITS而进入了快速发展阶段。通过发行REITS并利用财务杠杆进行融资，以完成对成熟商业物业的批量性收购成为美国商业地产扩张的基本模式。当今，美国的商业地产商几乎都是以REITS形式出现（至少会借助REITS为融资平台），因此谈美国的商业地产就不能不从REITS谈起。经过长期发展和充分竞争，美国商业地产市场已进入由几十家大型商业地产商控制的寡头竞争市场，每家旗下都组合着几十家甚至几百家购物中心，本报告中提及的SIMON、WESTFIELD、GGP、IRC就是其中具有代表性的四个标杆公司。关于美国的商业地产（二）5房地产信托投资基金(REITS）是一种可以公开募集上市的不动产证券化产品，主要收益来自于不动产租金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等经营性物业，并将这些物业所产生的经营现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。关于REITS（一）61960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。根据美国国家房地产投资信托基金基金协会（NationAssociationofRealEstateInvestmentTrusts，简称NAREIT）统计,至2008年8月，美国上市REITS市值为3002亿美元，其中零售类REITS市值为741.8亿美元，按资金投向约占28％的份额，为第一大类投向（其后为办公类和公寓类）。全球REITs市场主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡等地，美国占据了其中60%以上的比例。作为一种风险资产，成熟市场REITs的风险和收益的比率一般介于股票和债券之间，这样的风险结构很具有吸引力。据统计，美国REITs的平均股息收益率为7.3%，澳大利亚REITs的平均股息收益率为7.6%；新加坡REITs平均收益率则在5%—6%之间。关于REITS（二）7投资人之所以会选择REITs，是因为高成长潜力和长期而言相对稳定的资本利得。再者REITs可以像股票一般在公开市场上交易，满足机构投资人和一般小额投资人的需求。在美国，房地产证券化商品已被投资者视为在股票、债券、现金之外的第四类资产，增加资产配置的多样性，分散投资风险。在2005年美国国会已经通过法案，将REITs产品推荐为企业年金、社会保障基金、退休基金、保险基金的投资产品。关于REITS（三）REITS收益率与长期债券比较8目前美国投向零售业的上市REITs市值情况如下（截至2008年8月）：投向零售商业地产的REITS同期美国最大的住宅开发商，万科的标杆帕尔迪（PHM.NYSE）的市值为28亿美元左右，西蒙相当于其7倍多9全球零售类REITS的市场份额情况如下：零售类REITS的市场份额10零售类REITS的主要营运收入来自底租（MINIMUMRENT）、租户超额销售额提成（OVERAGERENT）、租户认缴物业维护综合费（TENENTREIMBURSEMENT）和管理费等项目（MANAGEMENTFEES&OTHERREVENUES）。通常第一、三两项占到全部收入的90%左右。对于零售类REITS，其市场价值体现在坪效（每平方英尺的可实现的销售额）、底租和租出率。美国零售类REITS提高底租的做法一般是在租约中约定周期性增长率或者在更换租户签订新租约时提高价格。此外，还经常采用扩建、翻新、改造、增加酒店、办公楼和储藏空间、提高物业品质等方法来提高经营绩效。另外一个办法是对低效率物业的处置。他们会把所有的物业当作一个投资组合来看待，赚钱的留下，否则就卖掉。高效的一个重要标准是租出率，租出率低，必然影响到卖场的人气，使可出租面积贬值，造成空置资源的浪费，而且还会导致单位维护和管理成本过高，影响整个物业组合的利润水平。这样的物业，如果卖出时的价格比购入价高，还能带来投资性收益。零售类REITS的一般经营模式（一）11零售类REITS的增长模式分为自身性有机成长和并购式跨越成长。前者依靠现有物业组合，改善管理水平，提高经营效率和通过装修、扩建和新开发带来经济绩效，是属于内生的自发成长；而并购带来的成长则主要来自外部，通过兼并其他优质零售物业而扩大规模属于资本运作范畴。为达到规模扩张的目的，往往并购成为REITS成长的主要手段，这不仅在美国是这样，在其他国家如澳大利亚，日本、新加坡等国也同样如此。零售类REITS经营模式对现金流极为依赖，物业出租、开发、再投资、并购等都带来了巨额的现金流动，一个闪失带来的可能就是灾难性的后果，因此对现金流的控制是REITS经营技能的核心。商业地产所需的资金不仅要靠自身的造血功能，更依赖于外部输血，也就是对外融资。融资能力与融资规划是保持REITS经营正常和增强其活力的根本要素。零售类REITS的一般经营模式（二）12受美国次贷危机的影响，房地产投资的萎缩已严重拖累了美国及全球经济，随着经济降温及信贷收紧政策的出现，零售业受到极大的冲击，消费者消费水平明显下降，消费的下滑加快了经济回落的速度，甚至有可能出现持续衰退的情况。目前以商业地产为主要投向的REITS也开始受到波及，在经历多年稳定的增长之后，自2006年开始整体市值大幅缩水，已有40多家REITS退市。美国REITS的发展现状美国REITS市值（1971－2008年8月）0.0050,000.00100,000.00150,000.00200,000.00250,000.00300,000.00350,000.00400,000.00450,000.00500,000.00197119731975197719791981198319851987198919911993199519971999200120032005200713美国商业地产标杆企业介绍行业龙头－SIMONSimon–公司概述西蒙地产集团公司是美国最大的商业地产投资、开发、管理公司。在美国和世界各地从事开发和管理购物中心以及相关的业务。现在公司旗下拥有387家商业物业，分布于北美，欧洲和亚洲（欧洲，日本和墨西哥主要是合资），持有物业总面积26300万平方尺（折合2446万平方米），2007财年总收入36亿5080万美元15Simon–业务模式西蒙集团的业务模式是围绕着如何更好地服务于物业经营而设计的，主要覆盖物业租赁、物业开发、物业管理以及物业营销四大方面展开。从收入构成上，底租（MINIMUMRENT）、租户超额销售额提成（OVERAGERENT）、租户认缴物业维护综合费（TENENTREIMBURSEMENT）、管理费（MANAGEMENTFEES&OTHERREVENUES）以及其它收入（如物业处置）的比例（根据2007年报）如左下图：运营相关费用构成（根据2007年报）如右下图：59%3%28%3%7%MinimumrentOveragerentTenantreimbursementsManagementfeesandotherrevenuesOtherincome经营费12.5%折旧24.8%房产税8.6%经营收益42.1%促销费2.6%坏帐记提0.3%办公成本3.7%其它1.7%行政管理费0.5%维护维修费3.3%16Simon–物业组合西蒙集团的业务主要围绕五个平台运作：区域购物中心(RegionalMall)，社区生活中心(Community/LifestyleCenter)，厂家直销(折扣)中心(PremiumOutletCenter)，TheMills（大型城市购物广场）以及国际购物中心。区域购物中心包括至少一个临街的传统型百货商场,围起的内部是几个大零售商店和很多规模较小的店铺。还有一些零星店铺通常坐落在停车场的周边。大小一般为40-200万平方英尺（3.72-18.6万平房米）GLA。社区生活中心略小，通常在10-60万平方英尺（9300－5.58万平方米）GLA，至少有两个临街商场，其他租户以较有名的零售商为主。西蒙也有一些传统型的主要提供耐用方便商品的社区购物中心，临街铺面一般被超市、折扣店或杂货店占据。厂家直销(折扣)中心往往是厂家直销的专卖店聚集在类似厂房的开放的卖场，位置靠近纽约、洛杉矶、芝加哥这样的大都会和旅游景点城市，面积多在20-60万平方英尺（1.86-11.16万平方米）之间。17Simon–所有权结构图182％的股权就能控制如此大规模的商业地产，也许只有通过REITs才能达此境界Simon–历史沿革1959年，西蒙兄弟借钱建了他们的第一个沿街零售中心－SouthgatePlaza，以食品店为主，仅6个店铺。西蒙兄弟口碑极佳，和商家和银行中有着良好的合作关系。1960年代中期，西蒙兄弟开始建造他们的第一个室内购物中心。由此开创了美国零售业多功能、多元经营的综合性购物中心的规模化经营时代。1989年，他们在房地产低潮时逆市建造美国最大室内购物中心－TheMallofAmerica，就是著名的美国MALL。1993年，西蒙在纽约证券交易所上市，融资8.399亿美元占了全部REITS融资的16%，创下美国证券史上最大的房地产基金IPO，这一纪录至今未被打破。前后经过5次合并重组，西蒙的规模持续发展。尤其是1996年，西蒙与另一个家族地产商DeBartolo合并。至此，其全美第一的商业地产的地位无人撼动。1997年，和ChelseaPropertyGroup达成战略夥伴关系，开发和运作厂家直销(折扣)中心，年底从RetailPropertyTrust购买了DadelandMall和其它十个购物中心的50%股份。西蒙成为第一支年收益超过10亿美金的REITS，规模翻了3倍。1998年，并购REITCorporatePropertyInvestors；并从IBM退休基金手中买下12个区域性购物中心。成为北美最大的房地产上市企业1999年，和摩根战略地产基金联手，通过并购再次拿下14个区域性购物中心。19Simon–历史沿革2002年，买下RodamcoNorthAmerica的一部分。在同一年，它又兼并了RodamcoAssets。同年西蒙被纳入标普500指数，并于次年股价升值率大幅领先S&P。2003年，买下斯坦福大学购物中心和乔治亚购物中心2004年，完成35亿美元收购ChelseaPropertyGroup.得以进入亚洲市场