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________________________________________________________________________________________美联物业代理（深圳）有限公司市场研究部，罗湖区人民桥世界金融中心A座11楼，TEL：259816661美联深圳地产研究2008年Q1住宅版美联物业市场研究部2008年4月8日________________________________________________________________________________________美联物业代理（深圳）有限公司市场研究部，罗湖区人民桥世界金融中心A座11楼，TEL：259816662目录前言…………………………………………………………………………………3.第一部分:08年Q1地产要闻………………………………………………………3.第二部分：全国住宅市场………………………………………………………….4.第三部分:深圳一手住宅………………………………………………………….8第四部分:深圳二手住宅………………………………………………………….12第五部分：08年深圳楼市展望……………………………………………………19项目推荐…………………………………………………………………………….24公司简介……………………………………………………………………………26免责声明……………………………………………………………………………27________________________________________________________________________________________美联物业代理（深圳）有限公司市场研究部，罗湖区人民桥世界金融中心A座11楼，TEL：259816663前言美国经济的疲软和国内宏观调控的预期，带动了中国相关资产价格的显著回落。2008开年，深圳一手住宅市场延续房价下跌的预期，前两个月量价齐跌，观望情绪继续蔓延。品牌发展商的项目也呈现出滞销的态势,表明买卖双方的胶着进入了实质性阶段。3月开始，发展商降价探底成功，带动销售，市场出现回暖迹象，可能是08年先抑后扬的征兆。第一部分:Q1地产要闻·市场流动性资金进一步紧缩中国人民银行18日宣布，从3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，普通存款类金融机构将执行15.5%的标准。这是央行今年以来第2次上调存款准备金率，也是去年以来第12次动用这一货币政策工具。·土地利用数据标准确立为加强国土资源标准化工作的管理，《城镇地籍数据库标准》、《土地利用数据库标准》两项行业标准已通过全国国土资源标准化技术委员会审查，现予批准、发布，2007年12月31日正式实施。此举一是有利于操作的标准化,另外也有利于加强监管,减少交易过程中的腐败行为。·广东将全面清查开发用地近日发行的《广东房地产蓝皮书》透露，各地政府将在今年对房地产开发用地进行一次全面清查，严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地，增加民生用地；严格控制土地出让的地块面积，对成片土地，由政府统一规划，统一进行基础设施建设后分块出让，防止企业圈地、囤地；加大土地批后监管力度，严格落实出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的开发建设速度，促进房源的增加和商品住房价格的稳定。·深圳始征土地闲置费深圳从1月起颁布实施《深圳市土地闲置费征收管理办法》（以下简称办法），对于一年以上未动工开发建设等多种情形的建设用地，征收土地闲置费。________________________________________________________________________________________美联物业代理（深圳）有限公司市场研究部，罗湖区人民桥世界金融中心A座11楼，TEL：259816664·厦门至深圳铁路开始兴建厦深铁路自厦门铁路枢纽厦门新站引出，经漳州、漳浦、云霄、诏安、潮汕揭地区、汕尾、惠州，引入深圳铁路枢纽新深圳站，共设19个车站。全长502.4公里，其中福建段145公里，为国铁I级双线电气化铁路，设计速度200公里/小时，预留250公里/小时。建设工期4年，预计2011年底建成通车，届时厦门至深圳运行只需3小时。该铁路的兴建将助推全国经济板块间互动。·两年内不可能开征物业税北京、深圳、辽宁、江苏、天津等地进行的只是“房地产模拟评税试点”，物业税在近两年内都不可能开征。·中等收入家庭纳入住房保障建设部部长汪光焘日前指出，２００８年，在房价较高、涨幅较快的大中城市，应努力帮助中等收入家庭解决住房问题。这意味着，政府部门在反复强调保障低收入家庭住房问题后，开始考虑将中等收入家庭也纳入到政府住房保障规划范围中来。第二部分：全国住宅市场·2007年全国商品房竣工面积增幅10%全年全国竣工商品房58236万平方米，同比增长10%，增长幅度比06年有所提高，全国住房的建设处于加速上升的通道。全国经济面的向好是住房建设规模扩大的主要原因。根据国家统计局数据，2007年用于住宅的投资完成额达21239亿元，同比增幅30.6%，比前一年增幅提高了7个百分点，全国房地产投资完成额亦呈加速上张态势。住宅投资与商品房竣工情况1092113164162612123948793530195823605000100001500020000250002004年2005年2006年2007年单位:亿元4000050000600007000080000单位:万平方米住宅投资完成额商品房竣工面积(资料来源：国家统计局)·2007年商品房销售增幅大于竣工________________________________________________________________________________________美联物业代理（深圳）有限公司市场研究部，罗湖区人民桥世界金融中心A座11楼，TEL：259816665全国商品房销售70193万平方米，比前一年增长了23.2%，其中商品住宅销售39104万平方米，增长了24.7%。与全国商品房竣工面积增幅相比，销售增幅更大，显示出全国住房需求更加旺盛。商品房与商品住宅销售情况55416.26910461844.97761930200004000060000800001000002006年2007年单位:万平方米商品住宅销售面积商品房销售面积(资料来源：国家统计局)·2007年房屋价格开始第二波高速上涨全国房屋销售价格重回高速上涨通道。根据国家统计公报，07年全国70城市房屋销售价格指数107.8，与2005年持平，处于高位。推助价格上涨的主要动力来自于流动性过剩，来自于近年来GDP的高速增长和贸易持续顺差。央行数据表明，2006年货币(M1)同比增长17%，2007年更进一步增至21%。全社会货币量的增加直接导致资产价格的升高，因此，目前流动性的迅速扩大引发了政府对未来资产价格进一步增长的担忧，故而07年下半年开始了以控制货币流动量为目的的宏观调控。全国房屋销售价格走势与社会货币量101.1103.7104.8109.7107.6105.5107.6121117112114119118113116951001051101151999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年注:以前一年价格为同比基期100105110115120125全国房屋销售价格指数(同比)M1(同比)(资料来源：国家统计局)·2007年中西部房屋价格涨势抬头中西部城市与一些二线城市的价格上涨带动了本轮的价格上涨，与前一年相比，2007年房屋价格同比上涨前十名的城市中，乌鲁木齐、重庆等中西部城市居于其中。中西部城市的房价上涨以省会城市涨幅最为迅速，上涨原因主要来自于价格“洼地”暗含投资升值空间，吸引了投资涌入。以重庆为例，重庆市国民经济和社会发展统计公报显示，2006年________________________________________________________________________________________美联物业代理（深圳）有限公司市场研究部，罗湖区人民桥世界金融中心A座11楼，TEL：259816666重庆商品房均价2269.2元/平方米。而根据最新的重庆城市综合月度数据，08年2月商品房均价约为3065元/平方米，比06年均价上涨了约35%。2006年、2007年70城市房屋销售价格同比前十名房屋销售价格指数06年同比最高十城市07年同比最高十城市深圳112.2乌鲁木齐121.3北京109.5北海118蚌埠108.7深圳116.4泸州108.1北京115广州107.8宁波114.8泉州107.7南宁114.4福州107.6惠州114.1秦皇岛107.6哈尔滨113.8大理107.6杭州113.7大连107.5重庆113.5(数据来源：国家发改委)·08年Q1商品房竣工面积充足08年1至2月，全国住宅开发投资完成1818.69亿元人民币，同比增长30.94%，房地产开发仍保有一定的热度。全国住宅供应量相应增加，08年1至2月，全国住宅竣工3884.5万平方米，同比增加28.2%，由于住宅项目建设时间较长，目前住宅竣工面积来自于07年在建项目的落成。08年1至2月住宅开发投资额与住宅竣工面积情况投资额单位：亿元面积单位：万平方米时间04年1至2月05年1至2月06年1至2月07年1至2月08年1至2月住宅开发投资额721895.141070.41388.91818.69住宅竣工面积2360.192788.752790.293029.363884.5(数据来源：国家统计局)·08年Q1政策影响购房预期2008年Q1全国银行家问卷调报告指出，个人消费贷款需求萎靡，以个人购房贷款需求最为缺乏。2008年新房贷政策实施，从紧的货币政策以及对后续政策出台的预期，全国普遍范围内的居民对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。2008年Q1全国城镇储户问卷调查显示，未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点。·08年Q1房屋销售价格指数仍高全国房屋销售价格指数仍在高位运行。08年2月录得70城市房屋销售价格指数同比增长10.9%，比08年1月下降了0.4%，这一下降一方面得益于07年下半年调控效果的显现，________________________________________________________________________________________美联物业代理（深圳）有限公司市场研究部，罗湖区人民桥世界金融中心A座11楼，TEL：259816667另一方面也包括一定程度的季节性调整。同时，全国70城市房屋销售价格指数显示，08年2月有6个城市房价环比下行，6个城市房价环比不变，与1月时20个城市房价环比下降相比，房价在全国范围内，价格下行的范围又有所减少，趋势也不稳定，显示目前全国各城市正在调整消化前期调控政策。全国70城市房屋销售价格指数5.65.35.95.66.47.110.58.28.99.510.510.511.310.902468101207.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.2房屋售价指数(资料来源：美联市场研究部)·08年后市商品房面临供应不足受调控影响，房地产开发投资预期下降，2008年Q1全国银行家问卷调报告显示，1季度房地产与建筑贷款需求有所回升，但力度有限，受政策抑制的迹象比较明显。开发商买地的热情亦减，自07年底，深圳土地市场中的居住用地便持续流拍。目前的商品房供给仍然充足的原因是有以往的在建项目支撑，住宅项目的建设周期一般为1至1年半，短期内商品住宅供给将有所保证。但是，预计随着在建项目不断消耗，预计08年下半年可能会出现商品住宅供给结构性紧张的局面。·08年后