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洋房产品的概念与起源洋房产品的概念与起源花园洋房住宅基础知识2012.7洋房住宅产品洋房产品的概念与特征洋房产品的价值分析花园洋房的演化概况常见洋房产品的分类洋房产品的概念与起源中国的花园洋房源于上海，自１９世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。其特指有国外建筑风情的独栋别墅，而且坐落在繁华地段，代表着旧上海上流社会的生活方式。然而，现今市场中的相继出现的花园洋房和当年的花园洋房已相去甚远。说“变质”，更可说是是进步。花园洋房把别墅的一些生活形态做了四到五层的小楼里。洋房产品的概念与起源狭义的花园洋房就是GardenVilla（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TownHouse，户型较大，居住舒适程度高。广义的花园洋房已不再是别墅，称之为GardenHouse或者GardenApartment更贴切，是介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑。其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式为主，强调景观、园林规划较好，绿化率比较高，普遍在远郊一带，形成有一定规模的社区。一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。花园洋房？我们这里讲的，是广义上的花园洋房。“花园”从宏观层面：诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。从微观层面：属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等。“洋房”更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，从平面到造型立面、从局部到整体的思考，体现在建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部等。这两个要素缺失了任何一个都不能称为“花园洋房”。花园洋房属低层低密住宅，1.0左右，户户拥有花园，其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式。绿化率较高，强调景观均好，注重中央景观、组团景观与自家景观的有效结合。强调开放式生活方式。如空中花园、露台等的运用。目标消费者定位为中高收入人群。洋房产品的特点花园洋房VS别墅市场定位别墅定位于市场高端产品，服务于社会高收入人群；而花园洋房所定位的客群是中产阶级，而且具有一定文化品位。可替代性别墅最核心的竞争力是对土地的占有、对自然环境的依赖、社区私密性和身份的象征，这些是其他产品很难完全复制的，因此形成了别墅的无可替代性；而花园洋房因其较低的市场定位，适中的价位，较大的市场需求，产品同质性稍强。景观环境花园洋房将花园的概念引入其内，同样具备对周边景观环境的依赖性。价格和位置从价格上看，花园洋房的价格低于同地段别墅；而相对于别墅，花园洋房更能吸人眼球的便是浓郁的邻里气息以及较别墅更接近市中心的位置。花园洋房大多4、5层，还采取了层层退台的布局，这些都有效的拉进了邻里之间的距离，更具人文气息；同时，别墅大多处于郊区，住花园洋房的生活便利性要优于别墅。花园洋房VS多层花园洋房实际上是一种多层住宅，不过是多层住宅在舒适度和环境美化方面的升级产品。花园洋房的优点一般一层只有两户，居住密度相对多层要低；外观上花园洋房更具有创造空间，每户通过退台，空间错落等手法，户型均有变化；花园洋房将室外的景色引入室内，讲究室内外空间的衔接协调，一般一层带花园，其他楼层赠送露台，景观性更好花园洋房的缺点由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大层数一般在四~五层，容积率做不高，一般在0.8~1.0之间（对于开发商而言）户均面积较大，总价较高本质区别：花园洋房能提供住户与外界接触和与自然交流更大的空间，创造了一种新的城市生活状态花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。洋房的特征——品质提升关键词：1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异洋房产品概念特征总结洋房住宅产品洋房产品的概念特征洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类花园洋房的演化概况花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。1、入户方式开始趋于“私有”目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。典型案例：——天津万科水晶城的南入户情景洋房。2、居住空间前所未有的“丰富多元”空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充洋房产品的价值分析4、造型特质从“整体”走向“细节”集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键；而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。3、“院落感”的价值开始体现一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。典型案例——万科·西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重；——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。洋房产品的价值分析洋房产品社区空间——关键词:亲地、亲景、院落感洋房产品的价值分析洋房产品形象——关键词:层次、错落、细节、风格化洋房产品的价值分析洋房住宅产品洋房产品的概念特征洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类花园洋房的演化概况花园洋房户型的演变院——底层的私家小院错——动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感退——退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面露——更多的室内空间暴露给自然一层拥有私家花园二层“退”一层书房形成露台“退”客厅面积形成露台“静”卧室/书房“动”客厅餐厅/活动转角飘窗，增大观景面客厅与观景露台相连，室内外空间相错一层二层三层四层花园洋房户型基本形态四要素花园洋房户型的演变花园洋房户型的发展演变花园洋房户型的演变形态功能舒适度、私密性、景观性、奢侈度升级。退台方式室内空间退台方式新颖多变——成都万科金色家园南北露台交错退台——无锡万科东郡地下空间的利用——金科十年城、金地格林郡顶层复式私密性主卧——金地格林郡顶层三跃层复式——苏州万科金色家园紧凑型花园洋房——上海万科白马花园面宽放大——成都万科金色家园室内两步错层——亿城天筑三错跃空间——复地别院底层和顶层附加值增高（金地格林郡）一层带地下室，顶层复式；底层私家停车场，赠送储藏室；一层、二层、三层独立入户；顶层复式私密性高。三层两层一层/地下室四层/五层复式162平方米专供本栋的停车位，每户赠送的储藏室挑空下沉客厅下沉庭院南露台侧露台顶层主卧区域卧室+书房+衣帽间+卫生间大面积露台赠送南露台花园洋房户型的演变形态功能一层/地下一层二层/地下一层地下空间的充分利用（金科十年城）一层二层均带地下室；一层二层独立入户，拥有南向花园、入户花园和下沉花园三重庭院景观。超越苏州市场，借鉴国内产品—花园洋房入户花园入户地下室入户南花园入户室外楼梯入户入户花园入户一层地下室，通过一楼室内楼梯进入二层地下室，通过室外楼梯进入二层地下室一层地下室下沉花园下沉花园花园洋房户型的演变形态功能顶层三跃层复式（苏州万科金色家园）一层二层均带地下室；四层、五层、六层，一跃再跃，一户三层形成空中美墅，192平方米；顶层挑空处可以灵活变动，改为家庭活动室；南露台、侧露台、北露台，退台方式层层不同，立面丰富多变。三层四层五层两层/地下室一层/地下室六层上五层上六层下五层上一层下地下室下地下室上两层隔楼板，形成活动室南阳台南阳台退两层卧室，侧露台侧露台退进深，南露台退四层卧室，北露台顶层北露台花园洋房户型的演变形态功能一层140平方米二层133平方米三层130平方米四层120平方米五层110平方米入户花园入户花园工作阳台工作阳台工作阳台主卧个性空间主卧个性空间二层89平方米五层66平方米功能紧凑（上海万科白马花园）小面积，90平方米左右的2+1房，70平方米左右的1+1房，布局紧凑；面积虽小，功能齐全且布局合理；户户有露台,面积虽小,仍然具有洋房的品质。三层以最小面积模块组合的干湿分离卫生间，强调功能性。利用客厅和卧室的交错退台形成露台。面积虽小，仍然具有储藏功能。减少卧室达到退台效果。厨房位于房型中部，北侧布置书房和卧室。卧室/客厅卫生间/玄关厨房/餐厅书房/次卧/储藏四进深设计花园洋房户型的演变形态功能退台方式新颖，放大面宽（成都万科金色家园）南边从二层延伸出阳台+阳光房，利用阳光房和阳台退台的屋顶形成南向露台；二至四层层层递退，户户有露台和阳光房；总面宽达到15米以上，南向采光面大；立面形态层次丰富立体。三层四层五层两层阳台阳光房露台退二层阳光房为露台一半阳台作为阳光房阳台退三层阳光房为露台三层阳台作为阳光房退四层阳光房为露台花园洋房户型的演变退台方式南北交错露台（无锡万科东郡）三层南面大露台，北面小露台；四层北面大露台，南面小露台；五层退四层卧室形成大露台。南北均有观景场所，立面丰富有层次。三层四层五层退二层书房和卧室，南面大露台退三层卧室，北面大露台退四层卧室，改变布局，北面大露台北面小露台北面退客厅和卧室进深形成小露台花园洋房户型的演变退台方式错层（亿城天筑）室内增加两步错层，划分私密与活动空间，也让居家更多动感；一步阳台/飘窗，衔接室内外空间；转角窗，室内更多与自然接触。两步错层两步错层两步错层私家前庭私家后院一步阳台/飘窗一步阳台/飘窗转角窗，阳光浴室多功能房阳光房阳光房一层阳光房退为露台二层阳光房退为露台三层两层一层花园洋房户型的演变室内空间三错跃层（复地别苑）三个层面两户；三错跃立体户型；两户客厅均挑空4.5米。半地下室/一层为一户二层/三层南面为一户三层北面/四层为一户五层/六层为一户二层二层上跃层四层下跃层四层东面剖面示意2-4层西面剖面示意下层挑空客厅上层挑空客厅4.5米4.5米3.0米3.0米3.0米3.06.06.07.59.0客厅挑空4.5米客厅挑空4.5米花园洋房户型的演变室内空间花园洋房的变迁——时间2000年~2002年2003~2005年花园洋房的诞生：初具雏形，摸索期代表作品：万科四季花城、城市花园具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主花园洋房的成长，稳定期代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖、金科天湖美镇具体特征：建筑风格以现代为主，前园后院，大面积等2006~2008年花园洋房的成熟，改良期代表作品：复地别院、金科十年城、金地格林郡等具体特征：面积两级分化、大面宽、顶层跃两层、错层，客厅挑空、一二层均带地下室，建筑风格各异，更随意，交流空间更多花园洋房的变迁——地域南北的差异