苏州房地产发展态势与展望

苏州房地产发展态势与展望苏州科技学院房地产研究所盛承懋所长2004年苏州社会经济发展的回顾入世三年，苏州先行了三大步2004年苏州房地产发展的状况苏州“两个率先”为房地产发展创造了强大动力苏州首个商业规划为房地产区位提供了借鉴苏州古城周边房地产板块介绍苏州与长三角其他主要城市房地产的比较2005年苏州房价走势的分析苏州七雄创造了发展奇迹沙钢2004年营业性收入达到310亿元，自营出口突破4亿美元，是2003年的20倍；沙钢、华芳等4集团营业收入突破百亿大关，涌现一批销售额超20亿元的企业，年销售额过亿元的企业160家。张家港苏州七雄创造了发展奇迹率先启动农民集中居住区，成为“全国绿化模范城市”，绿化覆盖率54.5%，人均公共绿地面积18.4平方米；新批外企172家，新批外资项目248个，新办民企1705家，新增工商户10960户，接待游客520万人次，实现旅游总收入32.6亿元。常熟苏州七雄创造了发展奇迹建成23个大小泊位，其中9个万吨级。38.8公里的长江岸线及其纵深261平方公里的黄金腹地上，将形成能源、造纸、化工、物流四大产业板块；接轨上海，全方位、多层次、宽领域地融入国际大都市圈。太仓苏州七雄创造了发展奇迹每天新增2家外资企业、10家私营企业、IT制造链成为全球IT产业的“晴雨表”。昆山苏州七雄创造了发展奇迹完成125亿民资投入，外商投资企业首次突破1000家，进出口总额111.28亿美元，成为全省第二个进出口总额超过百亿美元的县级市；土地换保障制度和农村基本养老保险为农民撑起保护伞。吴江苏州七雄创造了发展奇迹城镇居民人均可支配收入15508元，同比增24%，农民人均纯收入7759元，同比增12.4%；2000多家民企入区，带来近60亿元注册资金，406万中外游客，带来32亿元旅游收入。吴中区苏州七雄创造了发展奇迹14.5亿元新建改建道路162.5公里，形成“五纵五横两联”的城市副中心快速交通框架。58个生态公园，6亿元买绿；新批外资项目146个，注册8亿美元，新办私营企业1119家，个体工商户8726户，注册资本27.64亿元。相城区苏州工业园区指标数值比上年增长地区生产总值502.7亿元40%以上固定资产投资282.0亿元40%以上地方财政收入29.2亿元40%以上进出口总额281.4亿美元40%以上新增注册外资40.8亿美元40%以上实际利用外资18.0亿美元40%以上2004年园区的主要经济指标园区发展目标——打造有国际竞争力的产业新高地国际先进制造业基地区域现代服务业基地高科技产业创新基地园区发展目标——不断提升招商引资的新标杆由招商引资转变为择商选资四个并举：内外项目并举、大小项目并举、出口和内销型项目并举、高新技术产业和新型传统产业并举一个谢绝：高能耗、低水平、低附加值项目谢绝园区发展目标——全面加快建设现代化新城区高起点完善规划设计加快基础设施配套完善地面实事工程推进生态景观建设步伐高标准加强城市管理园区发展目标——开创城乡统筹发展新局面加快农民向市民转型步伐园区发展目标——增强区域综合竞争新优势增强亲商服务、办事效率、信誉质量增强资本运作效能、企业运营活力增强区域发展的智力支撑构建具有开发区特色的社区发展模式园区发展目标——努力提升社会和谐发展水平打造文明之区诚信之区平安之区和善之区2005年园区目标——主要经济指标增长40%城镇职工平均工资增长8%农村居民人均收入增长12%苏州高新区2004年新区的主要经济指标指标数值发展水平工业产值1000亿元首次突破外贸出口额100亿美元首次突破财政收入60亿元首次突破固定资产投资100亿元连续两年创新高新增外商总投资25.4亿美元创历史新高注册外资122亿美元创历史新高到帐外资42.6亿美元创历史新高2005年新区经济发展目标——主要经济指标比2002年翻一番指标增长或数值全区经济总体发展水平25%—30%引进注册外资15亿美元到帐外资6亿美元到帐内资60亿元固定资产投入150亿元苏州的经济指标位于全国大中城市的前茅2004年苏州的主要经济指标指标数值比上年增长地区生产总值3450亿元17.6%工业总产值9500亿元35%地方财政收入219.6亿元28.8%全社会固定资产投资1554.8亿元10.3%进出口总额1032亿美元57.2%出口总额507.7亿美元55.6%高新技术产品出口比重57.4%2.6%新增注册外资141亿美元12.8%实际利用外资95亿美元39.6%城镇居民人均可支配收入14451元16.9%农村人均纯收入7460元10.5%2004年苏州的主要经济指标苏州的民营经济与现代服务业快速发展2004年民营经济发展状况2004年苏州市政府1号文件推动民营经济发展苏州民营经济3年腾飞计划实现过半苏州的民营经济与现代服务业快速发展2004年民营经济发展状况指标数值新增私营企业18459户累计私营企业82065户新增个体工商户62838户累计个体工商户221681户新增私营企业注册资金329亿元累计私营企业注册资金1292亿元户均注册资本157.5万元新增个体工商户注册资金29亿元累计个体工商户注册资金85亿元户均注册资本3.85万元个私经济上缴税金占全市的比重27.3%从业人员158.39万人完成固定资产投资449亿元2004年民营经济发展状况苏州的民营经济与现代服务业快速发展2004年民营经济发展状况2005年苏州市政府1号文件推动服务业发展目标：服务业增加值占GDP比重提高1~2个百分点政府出台的政策包括：（1）市场准入政策（8个）（2）财政税收政策（24个）（3）就业再就业政策（5个）（4）融资担保政策（3个）（5）土地供应政策（4个）（6）项目投资政策（4个）（7）其他政策（8个）政府将在土地供应、项目投资、财政税收对旅游、物流、商业连锁、社区服务、科技开发等行业给予最优惠的扶持政策。苏州交通等基础设施越来越方便市民出行及改善生活水平2004年苏州沿江高速公路、苏州绕城高速公路西南段、苏虞张一级公路如期建成。市区东环、南环、西环高架以及友新高架快速路、太湖大道建成通车。农村新建改建公路1092公里。苏州港新增万吨级以上泊位3个，累计达43个。市自来水一户一表改造提前完成。市区建成定销商品房64.9万平方米，改造危旧房20.2万平方米。规划中的轻轨一号线将进一步改善市民出行一号线共设车站：21个线路总长：23.5公里全线概算：97亿元完成评审后4年内试运营。入世三年，苏州先行了三大步政府“自我革命”对接WTO培训官员50名，清理不合时宜的规章200个；放权：3年放了1000多项“权”，如企业申报技术改造项目，个人从事外贸经营等；服务：“亲商”理念已渗透到各级政府。入世三年，苏州先行了三大步构建完善基础设施，迎接WTO到2003年底，苏州市利用外资、工业总产值、出口总额、民营企业资本总量、地区生产总值、财政收入分别居国内各城市的第一、二、三、四、五、六位。快速交通网畅通1000亿美元进出口大物流。3年内高速公路通车里程将达到298公里，高速公路密度每百平方公里为3.51公里，一级公路通车里程达670公里，高速公路枢纽4处，互通出入口27处。能源供应3年建设的电厂是前50年的总量，达到1000万千瓦。入世三年，苏州先行了三大步国企改革产业布阵，应对WYO在竞争性领域，国有资本全部退出；完成10多万职工身份置换，解决历年医药费欠帐，轻装上阵。鼓励外资参与国企改革，取得实质性进展。市属工业布局调整，退城进区，腾出宝贵的空间为服务业发展作准备。2004年苏州房地产发展的状况媒体评价：年头年尾的价位基本持平房价依旧没跌，需求仍然强劲买方与卖方的对峙势均力敌之下，打了个平手2004年苏州房地产发展的状况一、2004年苏州楼市的总体状况新房大批上市，集中在一个时间段内，一个区域内房产开发商采用“价格竞争”的手法促销楼盘，“低价入市”、“打折”频频亮相“五一”前夕，小型商业银行的贷款项目被叫停，各商业银行在房地产放贷方面管得更紧，首当其冲的是二手房贷款下半年二手房贷款政策银行开始“松绑”，二手房市场又旺了起来一、2004年苏州楼市的总体状况苏州土地拍卖的门坎正在调低时间区域地块数地价增长流拍4月21日园区6297850%5月17日苏州市1825.4%27月10日市区8平稳28月15日城市周边12明显拉开8月25日苏州市152208起拍价调低111月24日园区5287814%12月1日211600平稳4一、2004年苏州楼市的总体状况老百姓关心“房价会不会再涨”加息影响不大空置房已恢复上升时间空置面积比上月增减2004年5月46.75万平方米－6.39%2004年6月48.4万平方米+1.62%2004年10月87.73万平方米+0.7%一、2004年苏州楼市的总体状况宏观调控没有挡住房价上涨时间预售价格增加1—8月4454元/平方米1—9月4476元/平方米0.5%1—10月4643元/平方米3.7%苏州市区商品房预售价格（不含吴中、相城）二、土地供应区域总面积(㎡)比重块数用途居住商业综合居住、商业市区1115420.014.7%24853380.1107523.034989.6119527.5园区2091116.327.6%321817949.3154012.6119154.4新区588117.97.8%16214068.8118297.8125550.1130201.2吴中区2407959.031.8%441408789.3232656.710151.0756361.8相城区1367220.018.130872091.0343311.5151817.5总计7569833.2100%1465166278.5955801.6170690.71277062.42004年苏州市区国有土地拍卖情况单位：平方米三、房地产开发状况名称数值同比增长房地产开发投资总额153.42亿元67.86%商品房施工面积1640.06万平方米39.18%新开工面积781.81万平方米9.06%竣工面积515.53万平方米44.77%2004年苏州市区房地产投资状况四、房地产价格走势季度商品房均价（含定销房）商品房均价（不含定销房）2003年1季度3029元/平方米3029元/平方米2003年2季度3340元/平方米3340元/平方米2003年3季度3825元/平方米3933元/平方米2003年4季度4347元/平方米4503元/平方米2004年1季度4102元/平方米4462元/平方米2004年2季度4801元/平方米5065元/平方米2004年3季度4624元/平方米4960元/平方米2004年4季度5157元/平方米5416元/平方米苏州市区商品房预售价格走势五、二手房交易名称数值同比增减二手房成交面积270.28万平方米－2.38%成交金额59.65亿元4.32%其中住宅成交16984套－13.40%成交面积193.39万平方米19.20%成交金额42.67亿元17.62%住宅平均价格2206.30元/平方米－1.32%2004年苏州市区二手房交易状况苏州“两个率先”为房地产发展创造了强大动力一、小康社会苏州取得骄人成绩苏州工业经济年均增长率22%；GDP年均增长率15%；财政收入年均增长率15%；苏州的土地面积占全国0.09%；苏州的人口占全国0.45%。二、2005年苏州高水平全面小康在实现时间上，要早于全省，快于全国；在实现程度上，要高于全省，优于全国。指标数值与全省标准比比全省提前人均GDP4.8万元2倍5年城镇居民人均可支配收入16000元一致2年农村居民家庭人均纯收入8000元一致2年研究与发展经费支出占GDP1.5%卫生服务体系健全率90%三大保险各自覆盖率98%城镇绿化覆盖率40%环境质量综合指数87%二、2005年苏州高水平全面小康苏州生活质量指数居江苏之首指标苏州的数值位次备注综合指数146.102无锡第一生活质量指数49.661公益事业指数28.192常州第一人口素质