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营改增政策解读和实务操作——中核房地产主讲人：黄玲总经理：黄玲社会职务：山东省注册税务师协会理事山东省党外知识分子联谊会理事威海市政治协商委员会委员执业资质：中国注册会计师中国注册税务师中国注册资产评估师国际内部审计师房地产估价师执业经历：1999年进入行业2000年担任副所长2008年担任总经理附件1:营业税改征增值税试点实施办法附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定附件3:营业税改征增值税试点过渡政策的规定附件4:跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定国家税务总局公告2016年第14号-18号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税[2016]36号目录国家税务总局公告2016年第13号：国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2016年第19号：国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告国家税务总局公告2016年第23号：关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法不动产进项税额分期抵扣暂行办法纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法国家税务总局公告2016年第14号-18号一三二一增值税的基本知识1一般计税方式的增值税2采购、销售关注重点3工程结算的关注重点4混合业务及发票重点5营改增的影响目录一、纳税义务人二、税率和征收率三、应纳税额计算四、纳税义务、扣缴义务发生时间和地点五、征收管理一三二一一、纳税义务人纳税义务人一般纳税人小规模纳税人•500万50万80万•连续12个月36个月•不得转回2014年重点工作不动产转让不动产转让是指转让不动产所有权的业务活动包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。有限产权或者永久使用权等构筑物不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等构筑物目录一、纳税义务人二、税率、征收率、预征率三、应纳税额计算四、纳税义务、扣缴义务发生时间和地点五、征收管理生产、销售修理修配普通行业出口退税1.粮食、食用植物油；2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；3.图书、报纸、杂志；4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；5.国务院规定的其他货物原有行业税率一览表17%除以下两项外；13%生产、销售修理修配特殊行业0%国务院另有规定的除外交通运输业有形动产租赁业生活服务业跨境劳务11%17%6%零税率①国际运输；向境外提供的②研发、③设计劳务存在诸多的过渡性“免税项目”例如：研发、技术转让、合同能源管理等①老合同继续营业税②老设备可选择简易征收③融资租赁差额征收且超3%税负即征即退①未考虑期初存货，税负上升；②公共交通可选择简易征收；“营改增”税率一览表出口劳务大多免税邮政业电信业邮政普遍服务与邮政特殊服务均免税。11%11%，6%基础电信服务11%；增值电信服务6%；其他营改增服务6%建筑业房地产业金融保险业11%11%6%2016年5月1日2014年重点工作一三二一征收率小规模纳税人一般纳税人中的简易征收征收率3%、5%建筑服务1、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，按照2％的预征率预缴税款。2、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，按照3%的征收率预缴税款。3、试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，按照3%的征收率预缴增值税。销售不动产纳税人销售取得的不动产或自建，按照5%的征收率预缴增值税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。预征率目录一、纳税义务人二、税率和征收率三、应纳税额计算四、纳税义务、扣缴义务发生时间和地点五、征收管理一三二一计税方法一般计税方法应交增值税=含税销售额/(1+征收率）*征收率•应交增值税=销项税额-（进项税额-进项税额转出）•销项税额=销售额*税率•销售额=含税价/（1+税率）简易计税方法纳税义务人纳税人标准税率OR征收率征收方式转变小规模纳税人个人征收率简易不可转不超过标准征收率简易可转一般纳税人一般纳税人制造业50万税率OR征收率一般OR简易不可转小规模；简易征收与一般计税方式变更需要超过36个月商业80万服务业500万一三二一简易征收的条件建筑工程施工许可证建筑工程承包合同•房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目。可简5%某地产公司系一般纳税人，5月6日收一笔老项目房款500万元，应如何提税并进行账务处理？500/(1+5%)*5%=23.81（万）借：现金500（万）贷：主营业务收入476.19（500/1.05）（万）贷：应交税费-应交增值税23.81（万）含税价与不含税价预收500万房款，则预交的增值税如何计算：500/(1+5%)*3%=14.28（万）小规模纳税人“应交税费——应交增值税”应交税费——应交增值税交纳增值税应交增值税小规模纳税人应在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目，不需要再设置其他专栏。2014年重点工作一三二一简易征收企业需要注意的事项•无须抵扣：不要取得增值税专用发票；不需要进项税额转出关注简易征收手续的备案登记：逐项申请关注视同销售业务2014年重点工作一三二一一般纳税人需要注意的事项进项抵扣有哪些？如何抵扣？进项税不得抵扣，需要转出的项目？销售额的组成2014年重点工作进项抵扣进项抵扣的项目1.钢材2.电3.沙/土/石料4.商品混凝土5.自来水6.园林的树木7.建筑公司服务8.设计费进项税额抵扣票据1、专用发票注明税额（含机动车销售）2、海关专用缴款书3、农产品收购发票或者销售发票（金额*13%）4、完税凭证（同时具备合同、付款证明、对账单或发票）9.车辆10.办公用品11.工作服12.审计费13.电话费14.会议费15.报纸16.汽油2014年重点工作一三二一房地产的选择老项目是选择一般计税还是简易征收？材料是甲供好，还是包工包料好？选择简易征收的建筑公司还是一般计税的建筑公司？1、增值税专用发票2、认证期限180天专用发票的认证期在此输入目录内容经认证，有下列情形之一的，不得作为增值税进项税额的抵扣凭证，税务机关退还原件，购买方可要求销售方重新开具专用发票。①无法认证，指专用发票所列密文或者明文不能辨认，无法产生认证结果②纳税人识别号认证不符，指专用发票所列购买方纳税人识别号有误③专用发票代码、号码认证不符，指专用发票所列密文解译后与明文的代码或者号码不一致发票认证在此输入目录内容经认证，有下列情形之一的，暂不得作为增值税进项税额的抵扣凭证，税务机关扣留原件，查明原因，分别情况进行处理。①重复认证，指已经认证相符的同一张专用发票再次认证②密文有误，指专用发票所列密文无法解译③认证不符，指专用发票所列除纳税人识别号、专用发票代码、号码外的其它项目密文解译后与明文不一致④列为失控专用发票，指认证时的专用发票已被登记为失控专用发票专用发票抵扣联无法认证的，可使用专用发票的发票联到主管税务机关认证，专用发票的发票联复印件留存备查发票认证二增值税相关明细科目应交增值税5.转出未交增值税1.进项税额2.已交税金3.减免税款4.出口抵减内销产品应纳税额6.销项税额7.出口退税8.进项税额转出9.转出多交增值税未交增值税应交税费待抵扣进项税额1.甲地产公司系一般纳税人，5月25日取得一笔新项目钢材增值税专用发票，材料价税合计585万元。借：原材料——XX钢材500万应交税费-应交增值税（进项税额）85万贷：应付账款585万2.5月26日从一般纳税人A公司购入XX钢材一批，合同价税合计400万入库，并支付100万预付款，未取得发票借：预付账款——A公司100万贷：银行存款100万借：原材料——XX钢材341.88万贷：应付账款——暂估应付账款341.88万进项税分录3.某地产公司系一般纳税人，6月30日收到A公司开具的钢材增值税专用发票，本月未认证，并支付余款。借：应付账款——暂估应付账款341.88万贷：原材料——XX钢材341.88万借：预付账款——A公司300万贷：银行存款300万借：原材料——XX钢材341.88万应交税费——待抵扣进项税额58.12万贷：预付账款400万4.7月该票进行了认证借：应交税费——应交增值税（进项税额）58.12万贷：应交税费——待抵扣进项税额58.12万进项税分录企业接受捐赠、投资转入的货物、有形动产、无形资产、不动产借：原材料、制造费用、固定资产、无形资产等应交税费——应交增值税（进项税额）贷：营业外收入、实收资本、资本公积等进项税分录举例•2016年5月，北京N房地产开发公司首次购入增值税税控系统设备，支付价款2000元，同时支付当年增值税税控系统专用设备技术维护费500元。当月两项合计抵减当月增值税应纳税额2500元。•购入专用设备借：固定资产—税控设备2000贷：银行存款2000•技术维护费借：管理费用500贷：银行存款500•抵减当月增值税应纳税额借：应交税费—应交增值税（减免税款）2500贷：管理费用500递延收益2000•以后各月计提折旧时（按3年，残值10％举例）借：管理费用50贷：累计折旧50借：递延收益50贷：管理费用50简易计税方法1、根据试点有关事项的规定，一般纳税人发生以下14项特定应税行为可以选择采用简易计税方法计税：（摘自附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第六条）一般纳税人1、公共交通运输服务。2、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的列明服务，以及在境内转让动漫版权。(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)3、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。4、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。5、在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。以下建筑服务行为6、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。7、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。8、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务。以下销售不动产行为9、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产。可简易，差额5%10、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产。可简易，5%11、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目。可简5%以下不动产经营租赁服务12、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可简，5%。13、公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。简易计税方法1、县级以下小型水力发电单位生产的电力县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。2、建筑材料沙、土、石料3、生物制品一般纳税人销售自产的下列货物，用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。属于增值税一般纳税人的药品经营企业销售生物制品。4、自来水一般纳税人销售自产的自来水。5、商品混凝土商品混凝土简易计税方法（自产）6、寄售物品、典当业、免税商店销售死当物品7、拍卖行受托拍卖增值税应税货物对拍卖行受托拍卖增值税应税货物，向买方收取的全部价款和价外费用。8、固定业户临时到外地经营固定业户（指增值税一般纳税人）临时到外省、市销售货物的，对未持“外出经营活动税收管理证明”的，经营地税务机关按3%的征收率征税。9、一般纳税人销售固定资产销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。销售自己使用过的属于《中华人民共和国增值税暂行条例》第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。销售自己使用过的固定资产，属于列明两种情形的。10、销售旧货纳税人销售旧货简易计税方法（自产）2014年重点工作一三二一特别关注不得