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第一部分葛店市区房地产市场分析一、葛店概况1、地理位置葛店开发区位于中国中部经济、文化、交通、金融、商业中心城市——武汉市东郊，西至武汉市中心22公里，东至鄂州市城区38公里，地处武汉城市圈“两型社会”试验区的核心圈。葛店开发区位居中国经济地理中心，距北京、上海、南京、杭州、重庆、西安、广州、深圳等大城市都约1000公里，乘飞机到达这些城市的空中距离均在一个半小时左右。在半径400公里范围内，覆盖45个中等以上城市，1.83亿人口，占全国城市总人口的21.3%。葛店开发区具有十分优越的交通运输条件。京广铁路、京九铁路、京珠高速贯穿南北；沪蓉高速、316国道、武九铁路连接东西；长江黄金水道穿境而过，白浒山外贸码头距葛店开发区只有7公里，可常年停靠5000吨级海轮，港区设有保税仓库，航线直达日本、香港、东南亚；我国内陆最大的现代航空港武汉天河国际机场距葛店开发区只有70公里，航班直达世界各地；武汉城市圈“1+8”快速出口公路之一的鄂州-武汉快速干道正在加紧建设；连接东湖开发区和葛店开发区的高新大道（双向六车道）已经建成通车。武汉至黄石（黄冈）经葛店开发区的城际高速铁路已经开工建设，规划在此建设葛店南站。葛店经济技术开发区是1990年7月省委、省政府创办的全省第一家开发区。1997年7月，省委、省政府批准采取“区中套区”的模式，依托葛店开发区设立湖北省葛店高新技术产业开发区。1998年10月，国家人事部博士后科学基金会批准在区内设立中国博士后鄂州产业基地。2001年12月，国家科技部批准设立国家火炬计划葛店生物技术与新医药产业基地，随后经国家工商总局批准注册“中国药谷”商标，葛店开发区成为我省继武汉光电子信息产业基地之后的第二个国家级产业基地。2007年6月，被国家发改委批准为武汉国家生物产业基地的核心区，2007年11月，被评为全国20家“跨国公司最佳投资开发区”之一。批准在葛店开发区规划建设“湖北省太阳能（热利用）产业基地”。a、经济发展全面提速。全区实现GDP30亿元，比上年增长18%.b、“投资拉动，项目领跑”为发展理念，全区建成投产、试投产项目23个，总投资76586万元。c、基础设施快速推进。启动了“八路、二厂、三个中心”建设工程，d、配套环境大为改观。按照“科技新城”的建设理念来规划开发区、建设开发区。2、宏观经济（1）葛店工业经济发展概况葛店开发区已经形成了生物医药，电子信息，装备制造，精细化工，现代服务业等5大主导优势产业，是一座新兴的现代化工工业城市。葛店重点工业企业概览:企业名录行业产能/地位美国波尔公司金属和塑料容器制造商企业销售额可达7.75亿元人民币美国欧文斯科宁公司新型的建筑材料文化石可实现产值2000万元，利税100万元美国嘉吉公司动物营养品和农产品制造商美国烯王生物产花生四烯酸油剂销售收入6万万元利税总额15451万元比克国际环保电池生产企业年产值11.5亿元，税收6000万元香港新中港集团湖北海力科技公司城市水处理剂年税收近300万元台湾兴达集团制罐、食品武汉弘元药业氨基酸领域总投资1．5亿元华中科技大学建设科研基地武汉职业技术学院建设科研基地湖北省化学研究院建设科研基地湖北省医药工业研究院建设科研基地浙江宝业集团产品研发、检测中心、物流贸易中心产值可达12亿元人民电器电器投资5000万元华工科技激光特种制造装备利润总额2400万元人福科技制药建立了5个GMP认证车间浩信药业中港合资的制药企业注册资金300万美元武汉高科表面处理总投资约1.6亿元春天药业制药注册资本：5,600万元晨光集团防伪包装、全自动贴标机、螺旋藻生物工程等员工500余人，大专以上学历为65%葛店热电厂发电已累计发电700多亿千瓦时中国武汉国际商贸物流港商贸、物流、总部、商务、生活”五位一体提供就业岗位10万个以上小结：葛店市强大的工业经济实力，保障并提升了葛店市民的收入水平，使葛店市民对房地产有很强的购买、投资能力，时吸引武汉投资者前来购买，构成了葛店市住宅、商业门面购买、投资的主体。（2）葛店开发区社会发展概况葛店开发区下辖葛店镇、26个行政村（东街、正街、牌楼、下街、彭湾、上街、张铁、三王、陈范、姚湖、庙湾、邓平、白浒镇、黄矶、熊湾、涂湾、岳陂、田岭、罗庄、秋千、秀海、太武、东岭、大湾、曹岭、张袁、长咀、仕屋、陈镇、武城），4各居委会，1个农场和1个农科所，全区国土面积76平方公里中心规划控制面积42平方公里，2010年总人口18万。葛店在整个武汉城区的地图板块上是它的腰带，是靠心脏最近的地方。现在是三条大道就像血脉相通把整个区域打通了。所以葛店因此而带来了非常快速的发展时期。为什么说它的投入潜力巨大。就像深圳对于东莞，上海对于昆山有一样的异曲同工的例子。东莞现在产业的发展和各方面的娱乐、商业产业各方面的发展非常迅猛，就依托了整个大深圳，而昆山依托了整个大上海，都成为了产业转移的重要基地，因此带来了快速发展的时期。而葛店就像昆山和东莞一样，必将有很好的时期。至于房价要涨多少，这个我不能妄下评论，大家看好这个形势，一定是有一个很快速、高速的发展，也巨大的投资潜力。小结：42余平方公里的市区面积、6.9万的市区人口，以及不断涌入市区的辖县、附近镇人口是葛店市区房地产投资开发持续增长的原动力。（3）葛店市政建设概况葛店市开发区总体分为葛店老镇和葛店开发区，示意如下:葛店市区主要版块区域划分区域干道老镇区无明显316国道、一号路，二号路开发区无明显创业大道、高新大道、葛庙路三号路大型企业集中区无明显高新大道两边目前葛店学校、医院、商业购物中心和餐饮娱乐场所主要分布在老镇区。随着葛店开发区逐渐开发，开发区的学校、医院、商业购物中心和餐饮娱乐场所将不断完善。小结：葛店市镇区和开发区良好的市政配套和远景规划，使葛店区房地产开发主要集中在开发区。3、分析结论作为拥有几十家大型企业的现代化工业城市和有42平方公里规划区、6.9万城区人口的国家及开发区，葛店区有比较好的房地产投资基础和比较大的开发空间。二、葛店市区房地产供应市场分析1、葛店市区房地产市场分布状况近年来，葛店市区房地产开发主要集中在开发区316国道两边、创业大道、高薪大道、严家湖周围沿线。2、葛店市区房地产市场价格状况2008年葛店市东宝区的楼盘不论多层还是小高层，均价大多都突破了1000元/平米，经过08年的金融危机，地产楼市的影响颇深，但葛店楼市一直比较看好，09年政策调整，葛店楼市销量呈上升趋势。房价上涨已成经为葛店主城区楼市不可逆转的趋势。此外，目前项目主要分布在316国道、创业大道、高薪大道、严家湖周围沿线，主要项目有金谷鑫城、城市之间，光谷佳园，阳光小区及小高层的领秀东城，葛洪花园，德福花园等以及待开发的滨湖地块（未来·水岸）富晶花园林华名苑一期，销售均价在2000元/平米以上。小结：目前葛店市中心区多层住宅销售均价2300元/平米，小高层住宅销售均价2600元/平米，高层住宅销售均价2800元/平米。3、葛店市区房地产供应市场总体特征（1）今明年葛店市区住宅楼盘供应量比较大在售楼盘金谷鑫城、城市之间，光谷佳园，阳光小区，领秀东城，葛洪花园，德福花园，光谷新城，祥云春晓，景泰嘉园，凯乐花园等在建楼盘阳光香榭，阳光小区，城市之间，领秀东城，景泰嘉园已拿地明后年将面市的楼盘滨湖地块（未来·水岸）富晶花园林华名苑一期小结：葛店市区现有及明后年潜在的市场供应量约60万平米，就6.9万多人口的葛店城区而言，近三年的市场供给量有些大，故此重点还在投资人群。（2）以多层楼盘为主，小高层、高层楼盘明后年会大量出现目前葛店市区在售的商品住宅以多层为主，有部分小高层和高层。多层住宅以金谷鑫城最具影响力，而在建的城市之间，光谷佳园也将是多层住宅的代表性楼盘；小高层、高层住宅目前以领秀东城、葛洪花园等楼盘最具代表性。（3）户型以120平米以上的三室二厅为主，100平米以下的二室二厅、一室一厅为辅目前在售或在建的住宅楼盘，户型上以120平米以上的三室二厅等中大户型为主，100平米以下的两室两厅中小户型为辅，一室一厅的小户型比较少。此外，葛店市区中小户型销售较快，大户型比较滞销。（4）畅销楼盘特征：规划建筑设计先进、绿化景观品质高、生活配套全和推广力度大以2008年下半年至2009年上半年的葛店房地产市场在售楼盘为调查对象，具体如下：项目名称内别金谷鑫城领秀东城城市之间光谷佳园德福花园阳光小区葛洪花园规模40万方10万方12万方30万方3万方6万方30万方位置葛店开发区正中心，与开发区政府为邻葛店开发区316国道南葛店开发区316国道与创业大道交汇处葛店开发区316国道北25路公汽起点站旁葛店葛洪路5号界碑附近建筑规划多层、小高层（7高层（17层）多层(7层)小高层（9层、小高层（13层）小高层（2栋11高层25栋层、11层）无电梯）层、）（7-24层）项目配套设施西班牙步行街7000平米社区商业大型商业街商业街绿化40%28%30%38%30%容积率1.412.162.46目前均价1950元／平方米1850元／平方米1800元／平方米1650元／平方米1680元／平方米1450元／平方米1750元／平方米推出量948套650套236套388套主力户型两房两厅一卫、三房两厅两卫两房两厅一卫、三房两厅一卫三室两厅两卫（两种面积）两室两厅三室两厅两房两厅一卫、三房两厅两卫两房两厅一卫、三房两厅一卫两房两厅一卫、三房两厅两卫户型面积85M²116M²约88M²116M²117M²131M²约85M²约110M²82.58M²112.87M²100M²131.68M²100M²左右推广手段报纸、大型户外、宣传单、网络报纸、户外宣传单宣传单宣传单户外网络宣传单户外网络宣传单网络宣传单小结：葛店市区畅销楼盘大多是小区规模不大、规划建筑设计几乎没有、绿化景观品质低、生活配套全和推广力度大的楼盘。三、葛店市区房地产需求市场分析1、葛店市区房地产价格分析1）土地价格上涨，是葛店当前房价上涨的重要因素；2）建筑材料价格上涨，使商品房开发成本增加，从而导致房价上涨；3）新建住宅品质(建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等)的提升导致房价上涨；4）小高层、高层住宅越来越多，导致平均房价上涨；5）受武汉、鄂州，黄石等城市房价近来上涨，尤其武汉郊区而导致葛店房价跟随上涨。小结：房地产价格小幅上杨已经成为一种趋势，从目前的情况来看，来葛店区购房者比较容易接受总价30万以内的住宅。畅销楼盘畅销原因分析迎奥花园小区规模不大、价格低，市场几乎没有楼盘销售祥云春晓小区规模不大、市场供不应求金谷鑫城小区规模大、教育配套优越、户型设计紧凑、推广力度大葛洪花园位居城市核心、首个小高层2、葛店市区房地产市场消费群体分析1）住宅投资型置业人群这部分人群年龄跨度较大，28~45岁左右，主要来源于武汉市区，鄂州市区，黄石市区及湖北省其他市区。他们通常拥有一套或数套住宅，因有一定数额的闲余资金，且近来房价上杨，投资回报较理想，因此对住宅投资比较感兴趣。①区域聚集这群人经济实力较强，而且认为葛店镇区和开发区中心地段的楼盘升值潜力大，因此大多选择葛店镇区和开发区中心地段的楼盘。②信息接受方式他们了解信息的渠道比较多，楚天都市报，武汉晚报、武汉市区户外广告、高新大道沿路户外，DM单和项目外设卖点及项目现场展示都是他们了解楼盘信息的主要渠道。③购房关注重点他们最主要关注价格、户型、立面观感和地段。④审美品味他们一般对投资的楼盘要求是区域性的代表性楼盘，比较时尚现代、简洁大气和有质感。⑤购买行为表现他们基本都有一次性付款的能力，但一般也采用按揭付款，以保证有一定的现金流用于周转。2）葛店市区工作稳定的年轻人这部分人群年龄大多30岁左右，未婚或已婚不久。他们工作稳定、收入中等或，是购买欲望最强烈的消费群体。①区域聚集此类消费群体工作地点、作息时间固定，因此他们购房十分关注地段，多选择交通便捷的区域置业。此类消费群体大多为葛店大中型企业高级职工或职工家属。②信息接受方式他们比较关心时事新闻、体育赛事，爱看报纸、杂志和电视，也经常从网