蓝天多级房屋公摊计算方法

共有建筑面积分摊模型研究多功能综合楼共有建筑面积的分摊。多功能综合楼具有商业、办公、住宅等多种使用功能，共有建筑面积一次分摊往往达不到目的，一般要进行二级或三级，甚至更多级的由上而下的分摊模式。一般多功能综合楼共有建筑面积可以分为四类：a.全幢共有建筑面积：此类由全幢分摊；b.功能区共有建筑面积：此类由某一功能区分摊或某几个功能区分摊；c.层共有建筑面积：此类由所在层分摊；d.其它共有建筑面积：此类共有建筑面积的分摊需根据实际情况来定。一般多功能综合楼共有建筑面积分摊类型有金字塔式分摊、交叉式分摊两种。前者多用于功能区间没有交叉使用的共有面积，后者用于两功能区间有交叉使用的共有面积的分摊，见图3。δSq是全幢共有建筑面积；S1是商业区套内建筑面积；S2是办公区套内建筑面积；S3是住宅区套内建筑面积；δS12是商业区和办公区共有的建筑面积；δS23是住宅区和办公区共有的建筑面积。全幢共有建筑面积分摊系数：Kq=δSq/(S1+S2+S3+δS12+δS23)；把δS12分摊到S1、S2两个功能区的分摊系数：K12=(δS12+δS12×Kq)/(S1+S2)；把δS23分摊到S2、S3两个功能区的分摊系数：K23=(δS23+δS23×Kq)/(S2+S3)；则各功能区分摊系数：S1功能区：K1=(Kq×S1+K12×S1)/S1=Kq+K12；S2功能区：K2=(Kq×S2+K12×S2+K23×S2)/S2=Kq+K12+K23；S3功能区：K3=(Kq×S3+K23×S3)/S3=Kq+K23；实例分析已知有一综合楼(共有A、B两个区)，地上共六层，其中地上一层为商业用房，二至六层为居住房，经现场勘测和内业计算，最后确定该幢房屋建筑面积构成：整幢房屋的建筑面积为3593.54m2；其中：A区铺位套内面积(S1)380.45m2；A区住宅套内面积(S2)1736.65m2；B区铺位套内面积(S3)115.46m2；B区住宅套内面积(S4)607.2m2；全幢共有分摊建筑面积(δsq)20.46m2；A区共有外墙分摊面积(δA12,)80.7m2；A区住宅共有梯间分摊面积(δA1)542.53m2；B区共有外墙分摊面积(δB12,)39.48m2；B区住宅共有梯间分摊面积(δB1)70.61m2。共有建筑面积分摊模型研究多功能综合楼共有建筑面积的分摊。多功能综合楼具有商业、办公、住宅等多种使用功能，共有建筑面积一次分摊往往达不到目的，一般要进行二级或三级，甚至更多级的由上而下的分摊模式。一般多功能综合楼共有建筑面积可以分为四类：a.全幢共有建筑面积：此类由全幢分摊；b.功能区共有建筑面积：此类由某一功能区分摊或某几个功能区分摊；c.层共有建筑面积：此类由所在层分摊；d.其它共有建筑面积：此类共有建筑面积的分摊需根据实际情况来定。一般多功能综合楼共有建筑面积分摊类型有金字塔式分摊、交叉式分摊两种。前者多用于功能区间没有交叉使用的共有面积，后者用于两功能区间有交叉使用的共有面积的分摊，见图3。δSq是全幢共有建筑面积；S1是商业区套内建筑面积；S2是办公区套内建筑面积；S3是住宅区套内建筑面积；δS12是商业区和办公区共有的建筑面积；δS23是住宅区和办公区共有的建筑面积。全幢共有建筑面积分摊系数：Kq=δSq/(S1+S2+S3+δS12+δS23)；把δS12分摊到S1、S2两个功能区的分摊系数：K12=(δS12+δS12×Kq)/(S1+S2)；把δS23分摊到S2、S3两个功能区的分摊系数：K23=(δS23+δS23×Kq)/(S2+S3)；则各功能区分摊系数：S1功能区：K1=(Kq×S1+K12×S1)/S1=Kq+K12；S2功能区：K2=(Kq×S2+K12×S2+K23×S2)/S2=Kq+K12+K23；S3功能区：K3=(Kq×S3+K23×S3)/S3=Kq+K23；实例分析已知有一综合楼(共有A、B两个区)，地上共六层，其中地上一层为商业用房，二至六层为居住房，经现场勘测和内业计算，最后确定该幢房屋建筑面积构成：整幢房屋的建筑面积为3593.54m2；其中：A区铺位套内面积(S1)380.45m2；A区住宅套内面积(S2)1736.65m2；B区铺位套内面积(S3)115.46m2；B区住宅套内面积(S4)607.2m2；全幢共有分摊建筑面积(δsq)20.46m2；A区共有外墙分摊面积(δA12,)80.7m2；A区住宅共有梯间分摊面积(δA1)542.53m2；B区共有外墙分摊面积(δB12,)39.48m2；B区住宅共有梯间分摊面积(δB1)70.61m2。其计算步骤如下：（1）全幢共有建筑面积分摊系数：Kq=δsq/(S1+S2+S3+S4+δA12,+δA1+δB12,+δB1)Kq=20.46/(380.45+1736.65+115.46+607.2+80.7+542.53+39.48+70.61)=0.005726172（2）计算A区商铺分摊系数：KA12,=(Kq×(S1+S2+δA1,2+δA1)+δA1,2)/(S1+S2+δA1)KA12,=(0.005726172*(380.45+1736.65+80.7+542.53)+80.7)/(380.45+1736.65+542.53)=0.0362425（3）计算A区住宅分摊系数：KAZ=(KA12,×(S2+δA1)+δA1)/S2KAZ=(0.036242485*(1736.65+542.53)+542.53)/1736.65=0.3599649（4）计算B区商铺分摊系数：KB12=(Kq×(S3+S4+δB1,2+δB1)+δB12,)/(S3+S4+δB1)KB12=(0.005726172*(115.46+607.2+39.48+70.61)+39.48)/(115.46+607.2+70.61)=0.055779835（5）计算B区住宅分摊系数：KBZ=(KB12,×(S4+δB1)+δB1)/S4KBZ=(0.055779835*(607.2+70.61)+70.61)/607.2=0.178554232结论通过对多功能综合楼共有建筑面积分摊计算和分析，分摊时应注意以下问题：5.1由于现代建筑技术的不断发展，建筑物的式样层出不穷，共有建筑区的服务功能也比较复杂，合理划分功能区是保证共有建筑面积分摊正确的关键。在确认共有建筑面积分摊原则时，产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定进行分摊；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积依比例进行分摊。总之，共有建筑面积计算时，由于计算人员对共有建筑面积的理解不同会产生差异，分摊到户的共有面积也应分摊方法不同而不同，因此而产生的房屋面积纠纷也时有发生，这就要求测量人员要严格按照测量规范进行计算，并根据实际情况灵活调整。分摊系数图1住宅楼分摊示意图图2商住楼分摊模型示意图图其计算步骤如下：（1）全幢共有建筑面积分摊系数：Kq=δsq/(S1+S2+S3+S4+δA12,+δA1+δB12,+δB1)Kq=20.46/(380.45+1736.65+115.46+607.2+80.7+542.53+39.48+70.61)=0.005726172（2）计算A区商铺分摊系数：KA12,=(Kq×(S1+S2+δA1,2+δA1)+δA1,2)/(S1+S2+δA1)KA12,=(0.005726172*(380.45+1736.65+80.7+542.53)+80.7)/(380.45+1736.65+542.53)=0.0362425（3）计算A区住宅分摊系数：KAZ=(KA12,×(S2+δA1)+δA1)/S2KAZ=(0.036242485*(1736.65+542.53)+542.53)/1736.65=0.3599649（4）计算B区商铺分摊系数：KB12=(Kq×(S3+S4+δB1,2+δB1)+δB12,)/(S3+S4+δB1)KB12=(0.005726172*(115.46+607.2+39.48+70.61)+39.48)/(115.46+607.2+70.61)=0.055779835（5）计算B区住宅分摊系数：KBZ=(KB12,×(S4+δB1)+δB1)/S4KBZ=(0.055779835*(607.2+70.61)+70.61)/607.2=0.178554232结论通过对多功能综合楼共有建筑面积分摊计算和分析，分摊时应注意以下问题：5.1由于现代建筑技术的不断发展，建筑物的式样层出不穷，共有建筑区的服务功能也比较复杂，合理划分功能区是保证共有建筑面积分摊正确的关键。在确认共有建筑面积分摊原则时，产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定进行分摊；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积依比例进行分摊。总之，共有建筑面积计算时，由于计算人员对共有建筑面积的理解不同会产生差异，分摊到户的共有面积也应分摊方法不同而不同，因此而产生的房屋面积纠纷也时有发生，这就要求测量人员要严格按照测量规范进行计算，并根据实际情况灵活调整。分摊系数图1住宅楼分摊示意图图2商住楼分摊模型示意图图3交叉共有分摊模型示意图上面公摊面积计算是用专业房屋测绘软件自动计算出分摊结果的,下面我以上面案例举例,用下面一个表格和一个公式同样轻松得出准确分摊结果：(一)、用表格法,计算各功能区公摊系数本人推荐公摊方法主要系利用《电子表格方法》一级（区内）公摊二级（区间）公摊三级（全幢）公摊功能区套内区内小计A区间摊B区间摊小计幢摊合计公摊系数A区铺位380.45380.4511.54391.992.24394.241.036242A区住宅1736.65542.532279.1869.162348.3413.452361.781.359965B区铺位115.46115.465.75121.210.69121.901.055780B区住宅607.270.61677.8133.73711.544.07715.621.178554合计2839.76613.143452.980.739.483573.0820.463593.54(二)、用公式法,计算各功能区公摊系数该公式具有非常“直观、简便、快速、准确、归一”特点K1=(1+0.00000/380.45)*(1+80.7/2659.63)*(1+20.46/3573.08)-1=0.0362425K2=(1+542.53/1736.65)*(1+80.7/2659.63)*(1+20.46/3573.08)-1=0.3599649K3=(1+0.00000/115.46)*(1+39.48/793.27)*(1+20.46/3573.08)-1=0.0557800K4=(1+70.61000/607.2)*(1+39.48/793.27)*(1+20.46/3573.08)-1=0.1785542394.242361.78121.90715.623593.54公摊公式是可以随意延伸的,关键是视实际情况灵活调整,准确定义和划分功能区。六级公式：Ki=(1+E1/F1)*(1+E2/F2)*(1+E3/F3)*(1+E4/F4)*(1+E5/F5)*(1+E6/F6)-1二级基本公式：Ki=(1+E1/F1)*(1+E2/F2)-1公式从2级到6级,是可以随意延伸的,关键是你怎样划分功能区和弄清所对应的数据关系3交叉共有分摊模型示意图上面公摊面积计算是用专业房屋测绘软件自动计算出分摊结果的,下面我以上面案例举例,用下面一个表格和一个公式同样轻松得出准确分摊结果：(一)、用表格法,计算各功能区公摊系数本人推荐公摊方法主要系利用《电子表格方法》一级（区内）公摊二级（区间）公摊三级（全幢）公摊功能区套内区内小计A区间摊B区间摊小计幢摊合计公摊系数A区铺位380.45380.4511.54391.992.24394.241.036242A区住宅1736.65542.532279.1869.162348.341