融资中国-房地产基金专题

融资中国《房地产基金专题》第三方眼中的房地产基金文-若水2010-5-1919:29:27如今，房地产基金正逐步被很多人接受并且投身其中。但在行业内人士看来，告别暴利与粗放，才是房地产业未来发展的必然。而正是诸多环节当中参与者的努力，才让房地产基金最终获得了更多人的认可。诺亚财富，就是其中最重要的参与者之一。选择地产基金的理由在诺亚财富看来，结合房地产业未来的发展和PE基金特点的人民币房地产基金，将一定程度上避免行业周期，无疑是偏好房地产投资人最好的选择。理由何在？“首先，住建部副部长曾提到未来20年，房价都将面临上涨的压力。其释放的信息是，在未来若干年内，房地产业都将成为政府宏观调控的重要目标之一。虽然目前或一段时间来看，房地产市场可能会出现局部低迷或萎缩状态，但从长远来看，总体肯定是向好的趋势，在这期间，房地产基金会大有作为。第二，从防范和控制金融风险的角度来看，房地产基金同样具有重大意义。现在更多的民众几乎将全部资金投入在房屋中，这其中蕴含着巨大风险，不仅仅表现在这几年，甚或将是未来几十年的棘手问题。对于投机性的房地产投资，国家会在房价上涨压力下继续采取较为严厉的政策进行抑制，采取源头土地政策调控、开发商有序管理，以及投机性需求疏堵结合的方式对房地产行业进行合理引导。”诺亚（北京）财富管理中心总经理杨本军在接受本刊记者采访时说。然而，经过上一轮外资基金投资之后，房地产市场留给人民币房地产基金的发展空间还有多大？“我个人认为，未来5-10年间，二三线城市，房地产价格会呈现一定程度的上涨压力。未来，随着全球和国内经济的持续好转，特别是广大国民收入的增加，以及合理的通货膨胀等因素考虑在内，特别是城镇化进程这一刚性需求，都将刺激和促进房地产业的不断深入发展。如果说居民房屋改善性需求是因经济发展、人民生活水平不断提高的需求，那么，未来更重要的一点是城镇化进程，农民要转成居民，其中一个最重要的标志就是拥有固定的居所，而拥有固定居所最重要的可能就是拥有住房。在城镇化中就会有大批的农业人口涌入中小城市和二三线城市，也因此会在城镇化挤压中变相推高房价。”以重庆为例。根据统计数字，2009年重庆市商品住房成交价格为4179元/平方米，而根据重庆市统计局2009年7月份公布数据表明，2009年上半年，重庆市城镇经济单位职工人均月薪为2213.67元，而未来可预期的是：第一，由于未来经济的持续向好，居民工资收入的增加，或可能的个人所得税基数的调高，以及国家持续不断的对于医疗、养老保险等未来生活保障的完善，都将使得中国的广大民众持续消费的能力得以显著提高。“因此，以重庆市为代表的二线、三线城市的房地产将还有更大发展。”杨本军举例说。第三方眼中的好GP利弊权衡之间，房地产开发商转身做投资成为当下潮流。“大型房地产商，发起募集房地产基金不是主要目的，仅此一次，其从中获利不是最大化的。比如募资5个亿，对房地产行业根本不算什么，更何况由于要控制风险，对单一投资金额还受各种条款的限制，比如对单个项目的投资额不超过基金总额的20%。那为什么大型房产商还要做这种基金呢？是因其发展目标的不同所致。例如，有的是为公司的融资打开另外一个新渠道，有的则想通过基金增加新的赢利增长点，且以此向金融领域更靠近一步，因为资金在房地产行业永远是第一位的，而地产基金毕竟会给其带来一定程度的资金缓解。更为重要的是，地产基金在国外几十年的发展显现了巨大的财富效应和较高的盈利，特别是在当前中国房地产行业面临巨大商机的情况下，他们所做的这种选择也是正常的。更何况，还能以小搏大，为其未来募集到更大的基金。因此，大型房产商借助其品牌和对房地产项目管控的优势，快速加入到地产基金中，假如现在募集到3个亿，并且给投资者带来丰厚收益，那么未来，就能募集30亿甚至上百亿，这才是地产商进入地产基金最重要的诱因。”杨本军说。而曾经参与多个知名人民币房地产基金发行的业绩，也同样让诺亚财富成为人民币房地产基金崛起大潮中最重要的参与者之一。“房地产基金从现在开始，进入一个快速发展期，有一定能力的参与者都在想，我不用去做真正的房产了，我要自己设立一只基金，转入投资领域。但其实，这将是一个大浪淘沙的过程，虽然房地产业未来有良好的发展，但也存在着风险，作为基金种类之一，地产基金与VC、PE有很多相似之处，我们在与VC、PE交往中的体验是：投得好不如管得好，例如我有很好的项目筛选能力，但在管理的过程中存在各种问题需要解决，如何处理与被投企业的关系和项目管理者的道德风险是最为关键的，管理这把尺子的松紧是需要优秀的裁缝才能真正掌握好的！房地产基金也面临同样问题。作为基金的管理者，你通过什么变得最优秀，有什么更好的方法让你最优秀。”在杨本军看来，“历史是筛子，时间会筛去历史的沉渣。”因此，在选择GP与LP的过程中，诺亚财富也颇费心思。“本土基金都有这样的经历，刚开始参与成为LP，逐渐学会了就想成为GP，从LP往GP方向走，特别是09年，很多LP都觉得私募基金很赚钱，自己也去尝试。在诺亚对金融产品的整个筛选流程当中，这些GP并不符合我们合作的要求，因为即使你有过一、二次成功，在这个领域你仍然是学生需要学习，不可能让你拿LP的钱去做实验，风险实在太大了。也许你偶然投资一家企业获得了成功，但你并没有完整可循的管理模式和流程，因此我们不可能建议LP把钱交给你管理。作为独立的第三方理财机构，我们要站在投资者的角度考虑，为投资者负责是首要责任；其次，对于参与投资的LP来说，他们更看重你未来带给他的收入，包括管理能力和道德风险。这对所有基金都很关键，比如目前正在研究制定的REITs，其中重要的考虑就是如何保护投资者的利益，特别是保护中小投资者的利益，相关方面一定会设置一个稳妥的方案，未来优秀的基金包括房地产基金、REITs都会在一定时间内为投资者带来良好的收益，而一些不够成熟或风险管理有问题的基金，也一定会在大浪淘沙中被淹没。”杨本军说。显然，转身做房地产基金并不是每一个房地产开发商都能实现的。“我们合作过的一些房地产基金，都具有一定的市场品牌：第一，任何一只地产基金的管理人，其品牌和参与项目的开发能力都很重要，因为你做过的项目足够多，才更清楚各个环节的管控和漏洞；从道德风险方面看，大品牌地产商对投资者的伤害几率相对较小，毕竟多年打造的品牌不可能仅因为几亿资金而刻意损害投资者利益并使品牌受损。第二，房地产市场还不够公开透明，投资人通常存在一定程度上的担忧，对于基金管理者，都有自己独到的考量标准。同时诺亚财富作为独立第三方理财机构，也要通过各种方式深入实地考察这些GP管理企业的能力，为投资者负责。”杨本军表示。基强联行外资并未离去文-若水2010-5-1919:26:45这是一个事实:过去两年时间里，在内外夹击之下，外资房地产基金投资房地产的规模正在减少——单笔项目投资金额从1亿-2亿美元缩减至3000万-5000万美元,单个基金规模从十多亿美元缩减至最多4亿-5亿美元，整个资金规模也从2006年前后的百余亿美元缩减至不足30亿美元。然而，这并不代表外资房地产基金离开中国。未曾离去在基强联行董事总经理陈基强看来，房地产基金第一轮的高潮发生在2005年，“2005年，一些大牌外资投行进入中国之后标志着外资房地产基金在中国的正式开始。这个时候，随着香港REITs的放开，外资投行为了将所购物业打包上市，纷纷开始在中国大肆购买物业，如摩根士丹利收购上海浦东陆家嘴中央公寓、麦格理旗下MGPA基金购买上海新天地新茂大厦、花旗银行购买北京西城西环广场等等，同时在人民币升值等多重因素之下,外资进入中国达到了顶峰。”陈基强告诉本刊记者。不过，171号文的突然出台，结束了外资房地产基金的“中国梦想”。2006年7月，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”。政策出台后，对北京、上海等外资较活跃城市的房地产市场投资起到了明显的限制作用。据统计，北京房地产市场的外资比重由12%下降到了3%。此后，在金融危机的冲击之下，外资房地产基金更是告别了昔日辉煌，甚至开始出现亏损。内部人士透露，近期，摩根士丹利已告诉其投资者，由于糟糕投资，其88亿美元的房地产基金已经损失了三分之二的资金。“2008年爆发了金融危机，在国内市场上活跃的外资房地产基金，如美林、摩根士丹利等有的机构总部因为金融危机影响，出现了很大问题，因此在中国市场的投资也开始趋于缓和。其中有一些机构出售物业是为了救总部，但更多的，则是因为即使找到了好的项目，但由于整个金融环境的影响，LP也自身大幅缩水，因此，只能告诉基金的管理者，暂时停止投资房地产。”陈基强表示，外资看起来撤离中国的背后，并不是外资房地产基金撤出，而是因为没有新钱进来。此外，根据基金存续期的规定，一般基金规定的年限为5+2，如果从2004年开始计算的话，2009年也同时是这些外资基金的到期日，“一般基金是前两年用钱购买物业，进行投资，养两年之后开始出售，而2008、2009年正是要出售的时候，因为按照规定，到了规定的时间，这些外资基金要将本金偿还给投资者，即LP，基金如果要继续融资，一定要讲究信用，即使这个时候大环境不好，也要忍痛割爱，将物业出售。”陈基强告诉记者。卷土重来“外资还在进入，势头很猛，因为他看到机会来了，房地产市场信贷压缩等多个因素对外资又提供了新的机会，但是这一轮的进入，他们又多了一个竞争对手，人民币房地产基金。”嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥告诉记者。人民币基金的横空出世使本来就受到限制的外资房地产基金更受到了挤压。“2008、2009年其实人民币基金的数量在逐步增加。由于171号文，项目企业都不愿意要外资，因为多了一道审批手续，特别是一些有上市可能的开发企业，在人民币资金充裕的情况下，更不愿意要外资，所以这个时候人民币资金就显得更加有吸引力。”郑锦桥解释。除了拥有币种方面的先天优势和政府政策上的后天照顾之外，从投资常见的“人”的角度来说，与外资相比，由国内房地产商转身的人民币房地产基金的人脉也更熟络，显然，这才是人民币房地产基金的“杀手锏”。“人民币房地产基金的这些人脉更熟络一些，因为对房地产企业去投资，还要跟房地产老板打交道，其实中国房地产老板很多是不守信用的，所以首先是跟人打交道，去沟通好，才会有一个比较好的结果。”郑锦桥表示。“对于外资房地产基金来讲，以前在房地产市场内做投资竞争很少，虽然现在很多外资房地产基金开始进入，但对于外资房地产基金来说，人民币房地产基金的崛起成为其最大的威胁，因为后者在本土，行动更快，动作也更灵活，只是由于目前中国还没有《产业基金法》，因此只能变相通过信托等方式募集房地产基金，资金量一般只有2-5个亿，资金规模还不是很大，与国外动辄10亿、20亿美元相比，差距很大。”对于人民币基金与外资基金的差异性，陈基强分析。“现在外资很难参与住宅开发，他们更习惯于商业物业，而人民币房地产基金则没有信心做商业地产，因为在商业地产领域，如果一个商业项目是8万平米的话，单价按照4万/平方米计算，需求资金就达到24亿，不仅资金量大，而且需求时间还很长，这恰恰是人民币房地产基金所不具备的，而外资房地产基金就能更好地发挥自己的经验和优势，与国内房地产商合作开发商业地产。”陈基强告诉记者。不过，经过了第一轮的教训，此次“卷土重来”的外资基金显然已经做好了深度进入中国房地产的准备，“目前外资基金进入中国的策略大都是更长期地持有，他们现在看得更长远，REITs在中国推出是早晚的事情，如果是中长期持有，他们就很可能看到REITs的推出，从而可以实现在A股上市，实现房地产市场的资产证券化，从而获得更大收益。”陈基强表示。这一切并非空谈，而是来源于陈基强的观察。“内地有一个很奇怪的现象，做房地产的人只做房地产，做金融的人只做金融，两者没有什么联系。”在香港和大陆的房地产圈里摸爬滚打多年，让陈基强对内地房地产企业的融资渠道感到诧异，同时也坚信，房地产基金的发展空间还将继续，“美国有300多个房地产基金，其中大部分都在股票市场上市；香港十大上市公司