行业研究-房地产090324：人

谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。1/102009/03/24最近52周股价表现分析师鱼晋华[e-mail]胡栋亮[e-mail]行业研究跟踪报告联合行业_房地产„近日，我们对深圳市场进行了实地调研，走访了宝安龙华片区、龙岗坂田片区、南山片区和福田南片区。现场考察了万科金域华府、第五园、金地名轩、梅陇镇、招地兰溪谷、泛海拉菲花园、华侨城四海公寓、振业星海六期及周边一些楼盘和中介公司。„从现场调研的情况来看，市场人气开始集聚，各楼盘均不乏看房者，相应的各楼盘近期销售业绩表现也不错。可以佐证的是，万科金域华府7-8栋开盘仅一周就仅余一套；第五园八期9栋69套房源有300人认筹，开盘仅3天售出66套；华侨城四海公寓共900套房源，已有450人左右交纳了意向金；浪琴半岛1座开盘1个月销售率达到80%。价格还是基本维持08年年末的水平，仅有个别楼盘价格略有上调。„从中介公司了解到，有资金实力的投资客已经开始入市，由于价格上涨趋势未确立，资金量较小的跟随者还未出现。„从现场了解到，当前购房者还是以自住客为主，所以楼盘的地理位置和开发商的品牌对楼盘的销售业绩影响较大。可参考的是，尽管书香门第上河坊项目社区更加成熟，价格也略有优势，但附近的万科金域华府，其销售状况要远好于上河坊。而同样是大型开发商开发的金地梅陇镇，由于地理位置要差于金域华府，虽然价格更为便宜，但销售业绩也要差于万科金域华府。„预计未来3-4个月深圳楼市还将保持相对活跃态势，敬请关注深圳项目较多的房地产企业。假定09-10年深圳项目结算进度加快30%，我们发现在我们跟踪的上市房企中，业绩弹性最大的为深振业，09、10年EPS增长分别有32%和16%，对应动态PE分别为11倍和12倍行业评级增持/维持评级相关研究《购房意愿何时回升是关键》200810《政策转向楼市亦有望转向》200810《息差扩大利于房贷新政执行》200810《降息与三重博弈》200811《房地产业09年仍将处在U型谷底》200901《穿越周期的迷雾》200902《关注库存出清周期变动—二季度策略报告》200903人气集聚，价格企稳--深圳房地产市场调研行业研究-房地产090324：人气集聚，价格企稳—深圳房地产市场调研（增持）Mar-2009谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。2/10近日，我们对深圳市场进行了实地调研，走访了宝安龙华片区、龙岗坂田片区、南山片区和福田南片区。现场考察了万科金域华府、第五园、金地名轩、梅陇镇、招地兰溪谷、泛海拉菲花园、华侨城四海公寓、振业星海六期及周边一些楼盘和中介公司。成交持续回暖，价格企稳随着去年11月份房贷新政的出台，居民购房压力得到了极大的缓解，加上深圳地区价格调整比较到位，前期压抑的自住需求开始释放，成交大幅放量。成交的回暖在春节期间得到了延续，今年前两月份的成交量远超去年的平均水平。受益于成交的回暖和春节期间新供应楼盘的减少，深圳新建商品房价格开始企稳，月均成交价格维持在11000元/平方米左右水平，有个别楼盘已经开始出现涨价。二手房市场方面，成交也逐渐复苏，同时价格也略有反弹，和去年下半年相比，涨幅在10%左右。今年以来，深圳市新房存量也结束了连续多个月的增长，开始出现下降。当前存货去化速度在10个月左右，和08年高位时相比已有大幅回落，但还是要高于07年7个月左右的水平。图1、深圳市新建商品房批售情况0204060801001201401600200040006000800010000120001400016000Jun-07Aug-07Oct-07Dec-07Feb-08Apr-08Jun-08Aug-08Oct-08Dec-08Feb-09万平方米批售套数批售面积套数据来源：深圳市国土资源和房产管理局，联合证券研究所行业研究-房地产090324：人气集聚，价格企稳—深圳房地产市场调研（增持）Mar-2009谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。3/10图2、深圳市新建商品房成交情况图3、深圳市新建商品房价格走势01020304050607080900100020003000400050006000700080009000Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Jan-09万平方米成交套数成交面积套0500010000150002000025000Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Jan-09元/平方米数据来源：深圳市国土资源和房产管理局，联合证券研究所数据来源：深圳市国土资源和房产管理局，联合证券研究所图4、深圳市二手商品房成交情况图5、深圳市二手商品房价格走势01020304050600100020003000400050006000Jun-08Jul-08Aug-08Sep-08Oct-08Nov-08Dec-08Jan-09Feb-09万平方米成交套数成交面积套01000200030004000500060007000Jun-08Jul-08Aug-08Sep-08Oct-08Nov-08Dec-08Jan-09Feb-09元/平方米数据来源：深圳市国土资源和房产管理局，联合证券研究所数据来源：深圳市国土资源和房产管理局，联合证券研究所图6、深圳市新建商品房可售情况图7、深圳市存货去化速度0100200300400500600700010000200003000040000500006000070000Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Jan-09可售套数可售面积套万平方米05101520253035Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Jan-09可售套数去化速度可售面积去化速度月数据来源：深圳市国土资源和房产管理局，联合证券研究所数据来源：深圳市国土资源和房产管理局，联合证券研究所注：去化速度=可售量/过去三月平均销量行业研究-房地产090324：人气集聚，价格企稳—深圳房地产市场调研（增持）Mar-2009谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。4/10销售现场：人气开始集聚楼市的回暖正催生出更多的刚性需求入市，在我们实地调研的几个楼盘中均不乏看房者，市场人气开始集聚，相应的各楼盘近期销售业绩表现也不错。可以佐证的是，万科金域华府7-8栋开盘仅一周就仅余一套；第五园八期9栋69套房源有300人认筹，开盘仅3天售出66套；华侨城四海公寓共900套房源，已有450人左右交纳了意向金；浪琴半岛1座开盘1个月销售率达到80%。价格还是基本维持08年年末的水平，不过从我们跟踪情况来看，有个别楼盘已经有提价现象，比如第五园五期在08年末报价为9000元/平方米，而现在报价则上升到了10000元/平方米，金地梅陇镇三期在08年末报价9500元/平方米，现在报价10000-11000元/平方米，四期08年末报价8500元/平方米，现在报价8700元/平方米。可以看出在成交回暖的刺激下，各楼盘价格已经开始企稳。从中介公司了解到，有资金实力的投资客已经开始入市，由于价格上涨趋势未确立，资金量较小的跟随者还未出现。另外由于价格逐步企稳，高位套牢者开始惜售，所以二手房供应量还是有限，以金地梅陇镇为例，一二期现在入住率仅有三四成，但由于原先投资者07年购买时成本在15000元/平方米上下，跟当前10000元/平方米的价格还是有不少差距，价格企稳的情况下愿意亏损离场的较少。还有一个值得关注的现象就是中介公司又开始大量开张营业，反映了二手房市场成交的活跃。图8、金地名座售楼现场图9、万科第五园售楼现场资料来源：联合证券研究所资料来源：联合证券研究所深圳市房管局提供的销售数据和我们调研情况基本相符，各楼盘近期销售进度有所加快，万科金域华府、第五园、金地梅陇镇和名座多个批次已售馨或仅余少数几套尾盘。行业研究-房地产090324：人气集聚，价格企稳—深圳房地产市场调研（增持）Mar-2009谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。5/10表1、楼盘调研信息楼盘名称开发企业区域调研信息金域华府万科宝安龙华高层住宅售价12000-15000元/平方米（精装修），别墅售价22000-28000元/平方米。高层共有8栋，其中3-6栋今年1月开盘，1-2栋今年2月开盘，7-8栋3月14日开盘，截止3月19日仅余一套未售。二期刚开始动工。上河坊鹏宝东宝安龙华项目临近万科金域华府。一期2003年开售，售价4000元/平方米；二期于08年10月开盘，售价12000元/平方米（精装修），共推售600多套，销售近半，近期周末每日销售20-30套。第五园万科龙岗坂田五期08年底开盘，共108套，截止3月19日剩余20套左右，五期售价10000元/平方米（带1000元/平米装修）；八期第9栋于3月21日开盘，共69套，到3月19日已有300多人认筹，截止3月23日剩余3套房源，售价11000元/平方米（带500元/平米装修），由于八期为景观房，第9栋占据了8期最好的地理位置，售价相比前面几栋有10%左右的上调。梅陇镇金地宝安龙华三期毛坯售价10000-11000元/平方米，四期毛坯8700元/平方米，装修加价720元/平方米。从中介公司了解到，梅陇镇前期投资客较多，入住率仅三四成，今年以来二手房售价上涨10%左右，有资金实力的投资客开始出现，二手房成交已好于07年水平。世纪春城深宝安宝安龙华项目位于金地梅陇镇隔壁。四期08年年初开盘，最初售价13000元/平方米，08年年中下调房价至9000-9500元/平方米（毛坯），维持至今。四期共有1100户左右，截止3月19日剩余200余户，仅几个月销售速度开始加快，2月份售出130套，3月份截止19日售出80套。金地名座金地福田南为酒店式公寓，毛坯售价14000-15000元/平方米，装修加800元/平米，下午1点，现场有3组客户在看房。中城天邑深圳绿景福田南项目位于金地名座附近。现房，07年12月开盘，08年12月入伙，共916套房源，截止3月20日剩余33套大户型，毛坯售价17000元/平方米。浪琴半岛世博滨海南山高新南1座2月21日开盘，共210套房源，截止3月20日剩余20%左右，剩余房源起价24000元/平方米。星海名城深振业南山南头六期07年7月开盘，08年1月入伙，截止3月20日剩余40多套，毛坯均价13500元/平方米。七期写字楼处于地基施工状态。拉菲花园泛海建设南山开盘具体时间未定，预计在4-5月份，每天接待20-30批客户。四海公寓华侨城南山蛇口为酒店式公寓，共900套，精装，12000-15000元/平米，已有450人左右交纳意向金，预计4月将开盘。资料来源：现场调研，联合证券研究所表2、重点楼盘每月销售情况楼盘名称批售时间类别批售套数08年8月08年9月08年10月08年11月08年12月09年1月09年2月09年3月销售率/套数金域华府2008-12-29住宅106748432223698%商业940000%第五园2008-06-20住宅32674658223100%商业24000000000%2008-09-18住宅131125039282100%2008-09-19住宅21216202624465588%2008-11-28住宅136104981499%2008-12-08住宅20960378%商业1700000%2009-03-20住宅6934%梅陇镇2008-02-21住宅706121910717271888%商业962814510151%2008-04-10住宅