行业研究_国泰君安_李品科,孙建平_房地产行业X年策

请务必阅读正文之后的免责条款部分[Table_MainInfo][Table_Title]分化变革机遇——2013年房地产行业策略报告李品科（分析师）孙建平（分析师）[e-mail]@gtjas.com证书编号S0880511010037S0880511010044本报告导读：13年行业基本面温和复苏，区域分化大幅加剧；制度变革大幕开启，短期政策差异性更为突出。分化将成为关键词，公司、区域的成长性差距逐步拉大。摘要：[Table_Summary]13年基本面预测：温和复苏，区域分化，一线城市房价上涨压力最早到来，一二线主流城市的房价在13年2季度压力上涨。预判13年全国销售额增8.1%、销面增4.2%，部分二三线核心城市销售存在强力回暖的可能性；预计库存仍偏紧，主流城市库存将在13年Q2-Q4持续偏低，一二线城市存在房价小幅上涨压力，北京压力最大。13年政策面预测：总体稳定，长期制度变革明确，方向是鼓励消费+限制投资，短期限购限贷难以退出，房价上涨压力大的城市可能出台房产税、特别交易税等。行业制度顶层设计更偏向主导“被管理的市场”的德国模式，未来可能更多运用税收手段鼓励消费、限制投资需求，如差别化的增量房产税、特别交易税等。已有的限购限贷政策难以退出，限制性调控成为全球范围抑制房价的普遍措施。房地产行业成长性将因区域而分化：看好二三线核心城市城市的中期量价成长性，如昆明、成都、福州、西安、武汉、廊坊、郑州、重庆等。一线城市去化率高、量空间小；二三线核心城市的市场成长性最高，三四线供应压力偏大。房价最易增长城市北京、深圳、上海、昆明等；政策最易松动是三亚、贵阳、福州、沈阳、西安、合肥等。新型城镇化之前程路径与变革机遇：一线大型城市都市圈（走向郊区，如廊坊）、二三线核心城市带动的城市群尤其将鼓励中西部。可能推出的制度支持和变革有：土地制度改革；产业扶持和转移、财政支持；户籍制度改革。变革将带动房地产行业的增量发展空间。估值偏低、业绩锁定性强，大股东增持潮再现、激励低于行权价。12年3Q预收款平均已锁定13年业绩60%。另历史上产业资本增持潮往往对应股价的阶段性底部，12年8月-11月迎来第三次增持潮。13年板块判断：目前处于行业4阶段中的第一阶段，双面温和复苏，维持增持评级，建议超配，13年机会来自于行业估值修复、区域分化下的成长性，看绝对收益和估值修复的趋势性投资机会。综合重点推荐个股排序：保利地产、招商地产、万科、中南建设、荣盛发展等。建议买入（1）份额可翻倍千亿市值级：万科、保利地产、招商地产；（2）二三线核心城市城镇化、区域分化标的：中南建设、荣盛发展、阳光城、金科股份、苏宁环球；关注：大连友谊、鲁商臵业、廊坊发展、银亿股份、华夏幸福、黑牡丹；（3）过度折价、反转修正推荐：金地、华侨城、泛海建设、世茂、新湖中宝、建发等。[Table_Invest]评级：增持上次评级：增持[Table_Industry]细分行业评级房地产经营增持房地产开发增持[Table_Report]相关报告《北京七大热点开发商调研：北京需求旺盛，拿地难度增大，转型纷至沓来》2012.11.12《中国房地产中长期需求量化分析》2012.11.10《商业地产季报第4期（2012Q2）京渝写字楼、沪杭深零售租金表现优异》2012.10.15《广州8大A/港股开发商调研：基本面平稳、资金成本下降、战略分歧加剧——行走的力量系列》2012.10.10《以史为鉴：韩国地产调控为什么失败？》2012.09.10《2012年房地产深圳专题会议综述——专家、20余家开发商高管交流》2012.09.03《修复性行情明确，梅开二度——深圳专题策略会PPT》2012.09.03《风往哪吹-房地产政策专题—督查结果整体满意，判断政策延续稳定》2012.08.09《行业逻辑再剖析：地产股目前的形势和任务》2012.07.19《风往哪吹-房地产政策专题—公积金政策：托起市场的力量之一》2012.06.28《》+50%——房地产2012年中期投资策略》2012.05.29《推货上升+降准+地方政策放松，地产行情持续》2012.05.14《投资下滑、以价换量驱使政策面合理修正》2012.04.16《降价与信贷支持刚需释放》2012.04.09《首套房需求得到大力支持》2012.03.19《房地产2012年度投资策略：平衡再生》2011.11.15行业策略房地产2012.12.13股票研究证券研究报告行业策略请务必阅读正文之后的免责条款部分2of41目录1.201房地产逻辑：行业温和上行，分化下的成长...............................42.基本面分化：整体温和上行，区域分化加剧......................................42.1.销售预测：2013年销售额增8.1%、销售面积增4.2%................42.1.1.真实需求持续释放，流动性和政策制约销售大幅上行........42.1.2.区域分化趋势明确——二三线核心城市销量增长可期........52.2.库存、房价预测：库存进入低位，房价压力上行.......................62.3.新开工、投资预测：触底回升，温和回暖...................................72.4.结论：房价仍存上行压力，看好二三线核心城市销量表现.......83.政策面分化：变革拉开大幕，差异化政策显现..................................83.1.顶层制度变革拉开大幕：或向德国模式倾斜...............................93.2.限购限贷将会持续：差异化政策抑制投机已成国际共识.........103.3.差别化特别交易税：个别房价压力较大城市可能试点.............113.4.房产税：增量征税试点铺开，针对房价上涨压力大的城市.....113.5.土地制度：农村集体土地自由流转或有所突破.........................133.6.结论：制度变革、差异化政策将使区域成长分化.....................134.区域分化下城市成长性衡量，选股逻辑的出发点............................144.1.基本面核心指标：需求、供给、发展阶段分析.........................144.1.1.需求核心指标：强大的人口吸引力是前提，一线城市和部分二线城市吸引力最强...........................................................................144.1.2.供应核心指标：合理的土地供应是关键，四线城市供应最大，秦皇岛、贵阳、大连、哈尔滨、兰州、常州房价更难以上涨.......154.1.3.发展阶段指标：城市化率分析，西安、昆明、南通、重庆、福州更有潜力.......................................................................................164.2.政策放松动力指标：土地财政、房地产占比GDP分析，三亚、贵阳、合肥、沈阳政策放松动力足.......................................................164.3.综合结论：看好二三线核心城市城市的中期成长性，如昆明、成都、重庆、福州、西安、武汉、廊坊、郑州等...............................175.分化后的催化剂：新型城镇化将是中期成长动力............................175.1.政府目标：新型城镇化拉动经济.................................................175.2.未来城镇化的发展方向：二三线核心城市、一线城市郊区形成的城市带和都市圈...................................................................................185.3.户籍、土地等制度改革将是新型城镇化必要制度支撑.............195.4.美国城镇化历史的启示——产业是基础、发展偏差的中西部将得到持续提升...........................................................................................205.4.1.1920年美国城镇化率50%，与中国类似呈现东、西部巨大差异205.4.2.产业是城镇化基础：美国产业带动人口成功从东部走向中西部215.4.3.美国城镇化下城市的发展模式：向中小城市和城市郊区流动225.4.4.城镇化进程中，对中西部住房需求的拉动明显..................225.5.结论：新型城镇化奠定行业长期成长空间，利好二三线核心城市，尤其是发展薄弱的中西部...............................................................236.安全边际：低估值、高锁定、产业资本重现增持............................23行业策略请务必阅读正文之后的免责条款部分3of417.投资策略：增持评级，绝对收益和趋势性投资机会........................257.1.区域分化下的房地产基本面、政策面温和复苏.........................257.2.“双面”温和复苏下的行业投资策略存在绝对收益和趋势性投资机会.......................................................................................................267.3.未来10年，中国千亿房企的成长路径.......................................287.4.以区域选股——去化率、发展潜力.............................................297.5.选股策略：基于区域分化、城镇化新型变革选成长型龙头.....317.6.区域分化下的成长性龙头.............................................................317.6.1.万科A（000002）：持续领跑的绝对龙头，受益市场集中度提升317.6.2.保利地产（600048）：又一千亿级地产航母，持续“保利式”成长327.6.3.招商地产（000024）：盈利能力超强，最佳龙头成长标的337.6.4.中南建设（000961）：布局二三四线，受益城镇化，快速成长347.6.5.荣盛发展（002146）：广泛布局中等城市，受益新型城镇化政策347.6.6.阳光城（000671）：高扩张模式、“小保利”......................357.6.7.苏宁环球（000718）：受益长、珠三角城市圈建设，且具强资源属性...............................................................................................36行业策略请务必阅读正文之后的免责条款部分4of411.201房地产逻辑：行业温和上行，分化下的成长2012年行业表现印证了我们在年初对全年《平衡再生》的预测，而50%绝对收益的预判也在年中兑现。龙年地产龙抬头，行业在龙年给了投资者一个巨大的惊喜，无论是绝对